Глава 2. Правоприменительные проблемы в сфере переустройства и переоборудования жилых помещений

2.1 Правовые основания для отказа в согласовании переустройства и переоборудования жилого помещения

Согласно ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.¹

Таким образом, законодатель допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий.

Статья 27 Жилищного кодекса содержит правила отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Необходимо обратить внимание на то, что положения ч. 1- 3 данной статьи, сформулированы в императивных нормах, что не предусматривает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях:

1. непредставления определенных ч. 2 ст. 26 Кодекса документов;

2. представление документов в ненадлежащий орган;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.¹

Представляется, что указанные выше правовые нормы имеют те же недостатки, что и нормы об отказе в переводе помещений. К примеру, такая формулировка как «несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства» предполагает проведение юридической экспертизы данного проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.

Перевод жилого помещения в нежилое, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.¹

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

1) ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня;

2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.²

Пресечение злоупотреблений, предотвращение правонарушений, несомненно, достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, а так же повышением правового сознания граждан.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

1) стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

2) стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений - по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах.¹

При разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, если она нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае, по иску органа местного самоуправления суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилого помещения не возвратил его в срок, установленный органом местного самоуправления, в прежнее положение после его приобретения.²

Требования к решению об отказе:

1. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Предусмотренные ч.1 ст. 27 Кодекса.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.¹

Необходимо обратить внимание, что Жилищный кодекс не требует утверждения формы данного решения на федеральном уровне. Субъекты Российской Федерации имеют право установить ее самостоятельно в своих правовых актах. А в регионах, где форма решения не установлена на региональном уровне, органы местного самоуправления вправе составлять такое решение в произвольной форме.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа отдельный письменный документ, который в обязательном порядке должен иметь указание на основание отказа. Заявитель вправе обжаловать данное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.