3. Порядок согласования перепланировки и (или) переустройства жилых помещений

Закoнoдательствoм yстанавливается oбязаннoсть сoгласoвания перепланирoвки, или переoбoрyдoвания. Первый этап является пoдгoтoвительным, oн сoстoит в пoдгoтoвке прoектнoй дoкументации и пoлучении неoбхoдимых сoгласий и разрешений. Лицo, планирyющее перепланирoвкy (переyстрoйствo) жилoгo пoмещения, имеет правo oбратиться в oрган местнoгo самoyправления с заявлением o предoставлении ему  данных на выпoлнение прoекта пo переyстрoйствy и (или) перепланирoвке жилoгo пoмещения.

Oднoвременнo неoбхoдимo представить шесть дoкументoв, а именнo:

1) заявление o переустрoйстве и (или) перепланировке;

2) правoyстанавливающие дoкyменты на перестраиваемое и (или) перепланирyемое жилoе пoмещение (пoдлинники или засвидетельствoванные в нoтариальном пoрядке кoпии);

3) пoдгoтoвленный и oфoрмленный в yстанoвленнoм пoрядке прoект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемoгo и (или) перепланируемoгo жилoгo пoмещения;

4) технический паспoрт перестраиваемoгo и (или) перепланирyемoгo жилoгo пoмещения;

5) сoгласие в письменной фoрме всех членoв семьи нанимателя, в тoм числе временнo oтсутствующих;

6) заключение oргана пo oхране памятников архитектyры, истoрии и кyльтyры o дoпyстимoсти прoведения переyстрoйства и (или) перепланирoвки жилoгo пoмещения, если oнo или дoм, в кoтoрoм oнo нахoдится, является памятникoм архитектyры или кyльтуры.¹

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.²

Органы местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Орган местного самоуправления, который согласует переустройство и перепланировку жилых помещений, определяется муниципальными правовыми актами. Следует уточнить, что обращаться необходимо в орган местного самоуправления, который находится на территории переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения. Для сравнения следует уточнить, что Жилищный кодекс 1983 года предусматривал осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения только с разрешения исполкома местного совета.

Согласно утвержденной форме, заявление должно содержать наименование органа местного самоуправления, в который подается заявление, от кого оно подается (для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению.¹

Форма заявления так же предусматривает обращение с данными требованиями и юридических лиц. В графах должно быть указано:

1) наименование, фамилия, имя, отчество лица, который уполномочен представлять интересы юридического лица, с обязательным указанием реквизитов документа, удостоверяющего данные правомочия, и указанием в отношении какого жилого помещения (полный адрес);

2) субъект Российской Федерации, муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж), а также сведения о собственнике (если заявление подается представителем).

В заявлении должна содержаться просьба на совершение конкретных действий: переустройство, перепланировку, которые осуществляются на основании проектной документации, при этом указывается срок и режим производства ремонтно-строительных работ.

Заявитель подписью подтверждает свои обязательства по осуществлению ремонтно-строительных работ в соответствии с требованиями законодательства.

Заявителю выдается расписка в получении документа. После получения всех, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Таким образом, на рассмотрения заявления и проектной документации императивная норма ч.4 ст. 26 Жилищного кодекса отводит максимально строгий ограниченный срок.

Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в частной собственности. При этом собственник объекта культурного наследия обязан содержать данный объект и использовать его по усмотрению, но с учетом требований, установленных законодательством, при условии, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не нарушает права и законные интересы других лиц и не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде.¹

Лицо, планирующее переустройство (перепланировку) жилых помещений, которые находятся в зданиях, имеющих статус объектов культурного наследия, должно получить согласие органа власти, действующего в области охраны объектов культурного наследия.

Такими полномочиями, согласно п. 5.5.1 Постановления Правительства РФ от 06.06.2007 N 354 «Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия», в порядке и случаях, которые установлены законодательством Российской Федерации, наделены органы Россвязьохранкультуры.²

Согласование самовольной перепланировки и (или) переустройства в отношении объектов культурного наследия местного и регионального значения, осуществляется в соответствии с законами субъектов Российской Федерации. В решении о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения являющегося памятником архитектуры, истории и культуры, в обязательном порядке указывается однозначное разрешение на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Если перепланировку планирует провести наниматель жилого помещения, то ему необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие может быть оформлено двумя способами:

1. путем нотариального удостоверения (если указанные члены семьи не смогут присутствовать при подаче заявления на перепланировку (переустройство));

2. в случае их личного присутствия при подаче заявления путем его подписания.¹

Орган местного самоуправления, приняв документы, проверяет наличие полной комплектности, подачи в надлежащий орган, соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Орган местного самоуправления принимает решение об отказе, в случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании.

Если же по результатам рассмотрения документов никаких отклонений не выявлено, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании, форма которого также утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

Решение о согласовании оформляется на бланке органа местного самоуправления и должно отражать согласие органа местного самоуправления на осуществление конкретным лицом (заявителем) в отношении конкретного жилого помещения конкретного вида ремонтно-строительных работ (переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку) в соответствии с представленным проектом.¹

В решении также устанавливаются срок и режим производства ремонтно-строительных работ, которые, определяются в соответствии с заявлением.

Все работы, проводимые в квартире должны фиксироваться в журнале ремонтно-строительных работ.

Не допускается перепланировка жилого помещения, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех либо отдельных граждан дома или квартиры. Замена элементов систем инженерного оборудования жилых помещений должна осуществляться с учетом фактического состояния элементов систем.

За ходом и порядком работ следит управляющий жилым домом и специально созданный Мосжилинспекцией в каждом округе отдел надзора за переустройством помещений в жилых домах. Инспекторы отдела проводят плановые и выборочные (по жалобам соседей) проверки, по результатам которых устанавливаются: факты самовольного переустройства квартир, наличие, качество и состояние технической документации на производство работ, условия и последовательность приемки работ, конструкций, инженерного оборудования и т.д.²

Необходимо подчеркнуть, что именно решение о согласовании, полученное от органа местного самоуправления служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Порядок образования данной комиссии и требования к ее составу в Жилищном кодексе не определены, поэтому регулирование таких отношений может осуществляться нормативными актами субъектов Российской Федерации, а так же актами органов местного самоуправления.

Орган, осуществляющий согласование направляет акт приемочной комиссии, в орган или организацию, которые осуществляют государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Жилищный кодекс не определяет срок и способы выполнения данной обязанности, что оставляет возможности для регионального и муниципального нормотворчества.

Итак, Жилищный кодекс предусматривает исчерпывающий перечень документов необходимых для согласования, а если согласование осуществляет наниматель, то требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи. Решение о согласовании является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.