1.6. Узуфрукт.

Правом личного пользовладения (узуфруктом) признается предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право пользования и владения такой вещью. Пользовладельцем может быть гражданин, а в случаях, установленных ГК РФ, некоммерческая организация.

Пользовладелец вправе владеть и пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника, от владения и пользования вещью. Использование вещи, обремененной правом личного пользовладения, в предпринимательской деятельности не допускается. Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке.

Отличия от сервитута, помимо отсутствия в составе сервитута правомочия владения чужой вещью, выражаются в обязанности пользовладельца содержать вещь (нести все затраты на ее содержание за свой счет). Если объектом права личного пользовладения является часть жилого помещения (одна или несколько комнат в квартире или жилом доме), пользовладелец несет бремя содержания обремененного его правом жилого помещения в соразмерной части.

Узуфрукт может быть общим и социальным (вводится в отношении жилого помещения).

1.7. Социальное пользовладение

Устанавливается исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право на получение алиментов от этого собственника.

Социальное пользовладение не может быть установлено, а установленное социальное пользовладение подлежит прекращению, если пользовладелец имеет в собственности или на условиях социального найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

В проекте изменений ГК РФ определено пользование жилым помещением, обремененным социальным пользовладением:

1. Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, проживавший в обремененном жилом помещении до установления пользовладения, может продолжать пользоваться таким жилым помещением совместно с пользовладельцем, если иное не предусмотрено законом, соглашением или судебным актом.

Лицо, которое приобрело жилое помещение, обремененное социальным пользовладением, не имеет права пользоваться обремененным жилым помещением.

2. Пользовладелец, который имеет в отношении жилого помещения право социального пользовладения, не вправе вселить в такое жилое помещение иных лиц, кроме своих несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных.

3. Пользовладелец, который имеет в отношении жилого помещения право социального пользовладения, обязан содержать это помещение в соответствии с общими правилами содержания таких помещений, установленными законом.

Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, если он сохраняет право пользования таким жилым помещением наряду с пользовладельцем, соразмерно несет расходы по содержанию данного помещения. Иное распределение расходов может быть предусмотрено соглашением.

7. Отношения между залогодателем и залогодержателем по ипотеке, а также отношения между ними и третьими лицами, детально регулируются положениями главы "Ипотека". В настоящий момент ГК РФ содержит лишь общие положения о залоге имущества, поверхностно касаясь ипотеки.

В проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека. В акцессорной ипотеке указываются существо, размер и сроки исполнения обеспеченного договором обязательства (абз. 1 ст. 303.1 в редакции проекта ГК РФ). А независимая ипотека заключается в обеспечение исполнения обязательств без указания таких данных, но с определением в договоре предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, а также срока существования права залога (абз. 1 ст. 303.1 ГК РФ в редакции проекта). В статье 303.2 законодатель разъясняет, что же такое независимая ипотека: "При независимой ипотеке залогодатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника - залогодателя или третьего лица считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и такое третье лицо". При этом залогодержателем по независимой ипотеке может быть банк или иная кредитная организация, если иное не установлено законом, а залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть коммерческая организация (п. 2 ст. 303.2 проекта ГК РФ). Также определен максимальный срок независимой ипотеки, равный тридцати годам (п. 4. ст. 303.2. проекта ГК РФ). Кроме того, возможно, что в скором будущем договор ипотеки должен будет заключаться в нотариальной форме, за исключением удостоверения независимой ипотеки - закладной без указания залогодержателя, что также является новеллой в законодательстве о залоге (ст. 303.3 проекта ГК РФ).

В качестве основных новелл Проекта ГК в отношении ипотеки можно выделить следующие:

1. Закреплен статус ипотеки как ограниченного вещного права и предусмотрены вещноправовые способы защиты прав залогодержателя.

2. Введена принципиально новая разновидность ипотеки – независимая ипотека, по которой, в отличие от привычной «классической» ипотеки (выделенной в Проекте в отдельный вид – акцессорная ипотека), недвижимость закладывается не в обеспечение конкретного обязательства, а с правом залогодержателя самому определить обеспечиваемое ипотекой обязательство залогодателя (или третьего лица с согласия залогодателя) в пределах суммы, установленной в договоре ипотеки.

3. Внесены изменения, направленные на увеличение оборотоспособности закладных: установлен статус закладной как ордерной ценной бумаги; предусмотрена возможность выпуска закладной по независимой ипотеке без указания залогодержателя.

4. Появление в Проекте таких новых вещных прав как право постоянного землевладения и право застройки обусловило и появление новых разновидностей ипотеки, предметом которых выступают соответствующие права.

5. Проект устанавливает обязательную нотариальную форму для договора ипотеки (кроме случая установления ипотеки путем выпуска закладной по независимой ипотеке без указания залогодержателя).

6. Введен институт добросовестного залогодержателя, который позволяет при наличии установленных законом признаков добросовестности залогодержателя сохранять право залога даже при изъятии собственником вещи, выступающей предметом залога, у залогодателя.

Регламентировано право на преимущественное удовлетворение своих требований, обеспеченных залогом, перед другими залогодержателями (старшинство ипотек):

старшинство ипотек в отношении заложенной вещи определяется очередностью записей об их государственной регистрации;

старшинство может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и законных интересов залогодателя или должника по обеспеченному залогом обязательству. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой было передано;

при установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на недвижимое имущество в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий старшинства ипотеки.

Введено понятие независимой ипотеки. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица (должника по основному обязательству) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и третье лицо. Независимая ипотека возникает с момента ее государственной регистрации независимо от наличия в этот момент каких-либо требований, исполнение которых должно обеспечиваться заложенным недвижимым имуществом. Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет. Если срок независимой ипотеки не определен или превышает 30 лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на 30 лет.

Регламентировано право на преимущественное удовлетворение своих требований, обеспеченных залогом, перед другими залогодержателями (старшинство ипотек):

• старшинство ипотек в отношении заложенной вещи определяется очередностью записей об их государственной регистрации;

• старшинство может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и законных интересов залогодателя или должника по обеспеченному залогом обязательству. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой было передано;

• при установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на недвижимое имущество в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий старшинства ипотеки.