1.5. Сервитут.

В Проекте ГК РФ выделен в отдельную главу. Сервитут - это земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута.

Основные нововведения в положения о сервитуте, предусматриваемые проектом ГК направлены, прежде всего, на конкретизацию его содержания. В частности проект ГК, в отличие от действующего ГК, определяет исчерпывающий перечень видов сервитута (абз.2 ч.5 ст.301 и §2 главы 20.2 Проекта ГК). При этом важно отметить, что такой широко распространенный в настоящее время вид сервитута как публичный, исключен из проекта ГК. Однако, по сути, положения о публичном сервитуте, предусматриваемые в настоящее время ст. 26 ЗК интегрированы в ст.295.2 «Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника» Проекта ГК. Указанное обстоятельство потребует внесение изменений в ЗК и ряд федеральных законов. Помимо этого проект ГК устанавливает требования к форме договора о сервитуте и определяет его существенные условия, такие как: вид сервитута, условия его осуществления и размер платы (ч.5 ст.301.1 Проекта ГК). Проект также предусматривает презумпцию возмездности пользования сервитутом (ч.1 ст.301.2 Проекта ГК). Исключение возможно лишь для собственников господствующей и служащей вещи, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности (абз.2 ч.2 ст.301.2 Проекта ГК). Новеллой Проекта ГК является детализация объема прав, предоставляемых сервитутом. Кроме того по содержанию сервитуты предлагается разделять на положительные, предоставляющие его обладателю право самостоятельно пользоваться обремененной сервитутом вещью, и отрицательные, запрещающие собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом. Изменения также коснулись субъектного состава лиц, наделенных правом требовать установления сервитута. К таким лицам, в том числе отнесены арендаторы (ч.6 ст.301 Проекта ГК), а не только обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненно наследуемого владения (ч.4 ст.274 ГК) как это предусматривает действующий ГК. Еще одним нововведением является более расширенный, по сравнению с действующим ГК, перечень оснований для прекращения сервитута (ст.301.5 Проекта ГК).

Несомненно, внесение вышеуказанных поправок должно положительно отразиться на участниках гражданских правоотношений. Так, конкретизация видов сервитута, а также объема и содержания прав, характерных для каждого их них, способствует соблюдению баланса интересов его сторон. Указанное достигается посредствам определения более прозрачных критериев целесообразности, возможности установления сервитута, а также выбора его наиболее оптимальной формы.

К примеру, собственник господствующей вещи исходя из имеющихся у него потребностей в установлении сервитута перемещения, может выбрать один из предложенных законодателем подвидов указанного сервитута, который наиболее оптимально отражает его текущие потребности в использовании служащей вещи. В частности, для обеспечения прохода к господствующей вещи ее собственник вправе выбрать такой подвид сервитута как сервитут прохода, дающий ему право свободного перемещения к господствующей вещи путем использования служащей вещи, но при этом запрещает применение транспортных средств. Указанный фактор, безусловно, благоприятен для обеих сторон сервитута. Для собственника господствующей вещи тем, что за меньший объем прав он, скорее всего, заплатит меньшую цену, а для собственника служащей вещи, тем, что его участок будет использоваться наименее обременительным способом.

Другим позитивным примером может служить законодательное закрепление такого вида сервитута как строительный. В качестве иллюстрации возьмем ситуацию, при которой для строительства объекта у застройщика возникла необходимость в дополнительном земельном участке, например, для возведения строительных лесов, хранения строительной техники, возведения подкрановых путей и т.д. В большинстве случаев при таких обстоятельствах застройщик вынужден заключать договор аренды с собственником смежного земельного участка. Между тем, на практике данный вариант оформления гражданских отношений является крайне затруднительным, в том числе, из-за вероятности отсутствия воли у другой стороны, или необходимости, в отдельных случаях, принимать участие в торгах на право заключения соответствующего договора аренды, если собственником смежного участка является государство или муниципальное образование. В случае же принятия поправок в ГК в редакции рассматриваемого проекта, при названных обстоятельствах у Застройщика будет законное право требовать заключения с ним договора строительного сервитута, в том числе в судебном порядке. При этом законодатель определяет исчерпывающий перечень случаев, при которых у Застройщика возникает вышеуказанное право, что, несомненно, защищает интересы и собственника служащей вещи.

Мы полагаем, что отдельные положения анализируемого Проекта ГК все же нуждаются в дополнительной доработке. В частности к таким положениям следует отнести такую новеллу Проекта ГК как отрицательный сервитут, запрещающий собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом. Представляется целесообразным законодательно закрепить случаи, предусматривающие возможность установления сервитута рассматриваемого содержания. Внесение указанных дополнений обусловлено, в первую очередь, необходимостью защитных законных прав и интересов собственника служащей вещи от возможных злоупотреблений со стороны собственника господствующей вещи, которые могут привести к существенному ограничению вещных прав первого, что недопустимо ввиду принципа наименее обременительного способа использования служащей вещи.

Могут устанавливаться сервитуты следующих видов: перемещения (прохода, прогона скота и проезда), строительные (стройки и опоры), мелиорации, горные и коммунальные. Установление сервитутов, не предусмотренных ГК РФ, не допускается.