1.4. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)

Эмфитевзис представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта.

Право по типу эмфитевзиса, предоставляющее его обладателю широкие возможности использования свойств и качеств земельного участка с сохранением его субстанции.

Обе разновидности данных прав, в отличие от сервитута, предоставляют их обладателю права владения и пользования в отношении земельных участков.

Основные характеристики права постоянного владения и пользования:

1. Право постоянного владения и пользования устанавливается без указания срока, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Такой срок должен быть длительным (не менее 50 лет);

2. Платность. Право постоянного владения и пользования земельным участком предоставляется за плату, размер и периодичность внесения которой определяются сторонами. Законом может быть установлено, что размер платы за право постоянного владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, не превышает размера земельного налога;

3. Отчуждаемость. Право постоянного владения и пользования может быть отчуждено субъектом права постоянного владения и пользования земельным участком или передано им в залог, а также продано с публичных торгов. Раздел права постоянного владения и пользования земельным участком и выдел доли в таком праве не допускается;

4. Устанавливается по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, - по иным основаниям, на основании договора об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком. Право постоянного владения и пользования подлежит государственной регистрации.

Глава 20 Проекта ГК РФ называется «Право постоянного землевладения», которое может быть как бессрочным (это его роднит с нынешним правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), так и предоставляться на определенный срок.

Сегодня на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (ст.20 Земельного кодекса РФ). Все остальные субъекты подобных правоотношений должны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, приобретя право собственности на земельный участок либо взять его в аренду. Граждане вообще не могут иметь землю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Возврат данной правовой конструкции вызван тем, что заключение договора аренды на неопределенный срок порождает нестабильность отношений для арендатора участка, поскольку прекращение отношений в рамках такого договора возможно в любой момент с уведомлением о расторжении за месяц. Эффективная эксплуатация земельного участка имеет смысл в большинстве случае только в рамках долгосрочных взаимоотношений.

Конструкция права постоянного землевладения создает некий баланс во взаимоотношениях между собственником земельного участка, который не имеет намерения отчуждать свой актив, но в то же время по ряду причин не может или не хочет им заниматься. Баланс заключается в том, что собственник всегда может расстаться с недобросовестным пользователем земельного участка: в случае ухудшения или неулучшения характеристик участка, а также при нарушении со стороны пользователя своих обязательств по плате за пользование земельным участком. В свою очередь, землепользователь, добросовестно выполняющий свои обязательства в отношении предоставленного ему участка, может не беспокоится: внезапные и необоснованные решения собственника такого участка прекратить право постоянного землевладения его не коснуться.

Вместе с тем, в законе не прописаны критерии определения неулучшения или ухудшения свойств земельного участка для различных категорий земель. Ведь для разных категорий будут свои критерии: для сельскохозяйственных земель – одни критерии, для земель населенных пунктов – другие и т.д. Кто будет устанавливать, соответствует или нет данный земельный участок этим критериям: это будет собственник – не всегда специалист, а значит, решения будут приниматься «на глаз», либо орган государственной власти или местного самоуправления – тогда необходимо разработать порядок обращения в подобный орган с подобными вопросами и порядок рассмотрения таких вопросов. В противном случае разрешение этих проблем ляжет на суды, которые будут повально назначать экспертизы, поскольку в определении качества земельного участка в том или ином случае нужны будут специальные знания, что, в свою очередь, приведет к растягиванию разрешения проблемного вопроса во времени.

Что касается предоставления права постоянного землевладения на определенный срок, а именно не менее 50 лет (ст.299.3 Проекта ГК РФ), то в этом случае возникает проблема квалификации взаимоотношений. Чем указанные правоотношения отличаются от договора аренды земельного участка, заключенного, например, на 51 год?

Как и арендатор, пользователь земельного участка обладает правами владения и пользования участком, приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования такого участка.

При этом условия права постоянного землевладения отличаются в части изменения размера оплаты за землепользование. Так, при землепользовании размер оплаты за земельный участок или порядок его определения могут изменять не чаще чем один раз в десять лет по решению сторон, а если стороны не договорились, то по решению суда. В случае с арендой земельного участка такое изменение может происходить не чаще, чем один раз в год (ст.614 ГК РФ) и вмешательство в суда в указанные отношения арендатора и арендодателя закон не предусматривает.

Кроме того, полномочия землепользователя по распоряжению земельным участком в соответствии с законом гораздо шире, чем у арендатора. Так, землепользователь может по своему усмотрению, без получения согласия собственника земельного участка, предоставить указанный участок в аренду на срок не более 5 лет, а самим правом землепользования любым образом распоряжаться, в том числе отчуждать, передавать в залог без согласия собственника земельного участка.

Вместе с тем, существенными условиями постоянного землевладения являются условия о земельном участке, о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения. В договоре аренды также указываются условие о земельном участке – данные о постановке на кадастровый учет, цель использования, поскольку не целевое использование является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, что ведет к его расторжению, а также условия о плате.

Итак, мы имеем два договора со схожими условиями. Какой из них считать договором аренды, какой – соглашением о праве постоянного землевладения? Свершившийся факт государственный регистрации поможет разобраться: при регистрации договора аренды будет зарегистрирован сам договор аренды, при регистрации права постоянного землевладения будет зарегистрировано право. Но если договор заключен, при этом одна из сторон настаивает на регистрации договора как договора аренды, а другая – на регистрации права постоянного землевладения. Ситуацию будет разрешать суд.

Необходимо все-таки прописать более четкие критерии права постоянного землевладения, предоставленного на определенный срок, в целях избегания подобных ситуаций.