2. Право постоянного землевладения

Это право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис).

Лицо, имеющее право постоянного землевладения, приобретает в собственность плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования земельного участка, и может использовать недра под земельным участком.

Лицо, наделенное таким правом, в первую очередь, заинтересовано в использовании его природных качеств. Право застройки должно быть выделено отдельно в договоре или дополнительном соглашении.

Право постоянного землевладения – это ограниченное вещное право. Поэтому собственник сохраняет возможность распоряжения указанным участком.

Данный договор может быть бессрочным и срочным (минимальный срок – 50 лет).

Особенности распоряжения правом:

• лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом;

• лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе сдать этот земельный участок в аренду на срок до пяти лет, но не более чем на остающийся срок права постоянного землевладения;

• на право постоянного землевладения может быть обращено взыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов.

Особенности прекращения права:

право постоянного землевладения прекращается в случае такого изменения природных свойств и качеств земельного участка, которое привело к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением земельного участка.

1.3. Право суперфициарного типа (право застройки)

Предполагающее для его обладателя возможности по изменению свойств и качеств земельного участка, в первую очередь по возведению на нем различного рода зданий, сооружений.

Правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Причем построенные на основании права застройки здания будут принадлежать лицу, получившему это право застройки, на праве собственности в течение всего срока действия права застройки (п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта). Еще интересно, что в отношении одного участка можно установить несколько прав застройки (п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта). Само право застройки будет подлежать государственной регистрации (п. 4 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта). Предполагается, что после введения в действие изменений в ГК РФ нельзя будет заключить договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном участке здания иным лицом, чем собственник земельного участка (п. 29 ст. 8 проекта).

Право застройки (суперфиций) может быть предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок для строительства на нем различного рода объектов и их последующей эксплуатации.

Основными характеристиками права застройки являются:

1) Срочность. Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об учреждении права застройки, и не может быть менее 50 и более 100 лет. Право застройки, установленное на срок более 100 лет, считается установленным на срок в 100 лет.

2) Платность. Право застройки предоставляется за плату, размер и периодичность внесения которой определяются сторонами.

3) Отчуждаемость. Право застройки может быть отчуждено его субъектом или передано им в залог.

4) Устанавливается на основании договора об учреждении права застройки. Существенными условиями договора об учреждении права застройки являются условия: о характеристиках возводимого здания или сооружения; о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; о сроке права застройки; о плате за право застройки.

5) Подлежит государственной регистрации. При осуществлении государственной регистрации права застройки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, и об обязательстве по его возведению; о праве сносить здание или сооружение и возводить новое; о праве реконструировать здание или сооружение; о сроке права застройки; о размере вознаграждения за право застройки или порядке его определения и о порядке его пересмотра.