2.2. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений

Арендаторами по общему правилу выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (ст. 30 Жилищного кодекса РФ), при аренде предприятий и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д.²⁴

С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Арбитражным судом Алтайского края признан недействительным договор аренды части помещения образовательного учреждения - средней школы в с. Вячеславка Родинского района. Предприниматель, арендовавший помещение под торговую точку, обязан его освободить.²⁵

При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю²⁶.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

По договору аренды арендатор получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, на определенное время имущество поступает в распоряжение арендатора. Приобретая имущество, арендатор намеревается использовать его для удовлетворения своих потребностей, извлечения из него полезных свойств.²⁷

Имущество сдается в аренду с принадлежностями, относящимися к нему (документами, техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы переданы не были, и арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.²⁸

Арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние имущества. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право производить улучшения имущества, переданного ему в аренду. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений (причем в любом размере) после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.²⁹

В современной цивилистической литературе рядом авторов в той или иной мере признается наличие у арендатора вещных прав (или их элементов), нередко, правда, с определенными оговорками. А.А. Иванов по этому поводу пишет: «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания относить это право к числу вещных»³⁰.

Несколько отличную точку зрения высказал В.В. Витрянский, детально исследовавший эту проблему. Отмечая, что арендатор получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем, далее он приходит к выводу, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляет собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего обязательственно-правовую природу³¹.

Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих договоров аренды Е.А. Суханов считает, что, хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу³².

К основной обязанности арендодателя относится своевременное представление имущества, указанного в договоре. Имущество должно представляться со всеми принадлежностями и документами, к числу которых следует отнести технический паспорт, инструкции по эксплуатации и др.³³

Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, или недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы.³⁴

Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать по соглашению сторон в договоре аренды.

Третье условие является не менее важным: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.³⁵

Особенностью является абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние недвижимости существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник недвижимости, переданной в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния недвижимого имущества, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить недвижимое имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора³⁶.

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

Обязанностью арендодателя по договору аренды является, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного имущества³⁷. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях - основания возобновления или досрочного прекращения договора³⁸.

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего³⁹.

Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды недвижимости обязан:

1) предоставить арендатору недвижимое имущество по передаточному акту в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Особенностями данной обязанности применительно к договору аренды недвижимого имущества является то, что факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи, подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально-техническую информацию о сдаваемом в аренду недвижимом имуществе.⁴⁰

При нарушении правила о сроке предоставления недвижимого имущества в аренду арендатор вправе истребовать это недвижимое имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).⁴¹

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном недвижимом имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее⁴².

Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное недвижимое имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на недвижимое имущество⁴³. Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту недвижимое имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.⁴⁴