Глава 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений

2.1.Элементы договора аренды зданий и сооружений

Согласно статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе⁸ неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Представляется, что это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.⁹

Различия между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Здания и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно созданными объектами.

Здания имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002г. N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой" в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.¹⁰

Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую стену, но представляющие собой самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. Например:

нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;

плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое;

автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений..¹¹

2. Здание (сооружение) должно быть капитальным, иметь постоянную основу. В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено.¹²

3. Здание (сооружение) служит местом нахождения людей. Здания - для постоянного нахождения, а сооружения - для временного. Как отмечает А.А. Иванов, "здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно".¹³ Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это "промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания".¹⁴ Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание", не правы в своих убеждениях.¹⁵ Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач.¹⁶ Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции. А также учитывается место расположения здания или сооружения, характер деятельности арендатора, технические характеристики передаваемых зданий или сооружений и тому подобное.¹⁷.

По общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (статья 614 ГК). Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что "позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы".¹⁸

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

Помимо оплаты по договору, существенным условием договора является срок предоставления здания (сооружения).

Как отмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся¹⁹.

Указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено на срок более года. Таким образом, определение срока договора - является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.

Необходимо акцентировать внимание, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в актах о аренде зданий (сооружений) являющихся историческим наследием.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. Из всех существующих способов заключения договора в письменной форме (составление единого документа, подписываемого обеими сторонами; обмен несколькими письменными документами (письмами, телеграммами), исходящими от сторон и выражающими их согласованную волю; принятие к исполнению заказа контрагента (статья 434 пункт 2 ГК)), для аренды здания (сооружения) допускается только один способ: составление единого документа, подписанного сторонами (статья 651 пункт 1 ГК). Сущность его заключается в том, что стороны подписывают документ, который содержит их взаимное волеизъявление. Договор должен быть подписан непосредственно путем совершения собственноручной надписи на бумажном носителе и стороны не могут предусмотреть иной способ его заключения. Нарушение письменной формы договора влечет его недействительность (статья 651 ГК). Назначение формы договора состоит в том, что "она призвана закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором".²⁰

В статье 651 пункте 2 ГК законодатель определяет, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается незаключенным при отсутствии такой регистрации.

Согласно статье 18 Федеральный закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации. Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации подлинники документов подлежат возврату правообладателю.²¹

Договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые сроком менее одного года, как следует из статьи 651 ГК, не подлежат государственной регистрации, и будут считаться заключенными при наличии соответствующей письменной формы.

Многие контрагенты пользуются этим, заключая договор аренды на срок менее года и, следовательно, не осуществляя государственную регистрацию. По истечении срока договора заключают его на тех же условиях. Фактически отношения по договору аренды продолжаются, а формально - заключен новый договор. "Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю".²²

Часто, стороны во избежание прохождения обязательной процедуры регистрации, изначально заключают договор на неопределенный срок. Причем фактически договор действует более года. Интересное решение этой проблемы предлагает Г.А. Лобанов: "Если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в месячный срок, установленный законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, после истечения годичного срока аренды, то договор аренды, заключенный на неопределенный срок, должен в данном случае признаваться судом незаключенным с наступлением для арендатора и арендодателя недвижимого имущества нежелательных последствий, в том числе налоговых".²³

Представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.