34. Temeiurile de stingere a dr-ului de superficie

- dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire ; dacă actul de constituire nu prevede un termen limită de exercitare a dreptului de superficie, acest drept se consideră constituit pentru 99 de ani; considerăm ca superficiarul nu are dreptul să încheie contracte de locaţiune ori să instituie o ipoteca asupra dreptului său de superflcie cu o dată ulterioară expirări] dreptului său, ceea ce înseamnă că, la data expirării termenului dreptului de superficie, toate grevările şi contractele de Locaţiune se consideră ajunse la scadenţă dacă proprietarul de teren nu şi-a dat anterior acordul; dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate ii prelungit de către proprietar până la data expirării, dar dacă superficiarul nu acceptă prelungirea, dreptul se stinge;

- prin consolidare, adică într-o singură persoană se întrunesc dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei ; altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit şi superficiar, ori superficiarul a dobândit proprietate asupra terenului; de exemplu, proprietarul de teren poate dobândi drept de superficie la licitaţie în cazul în care superficiarul nu a plătit redevenţa mai mult de trei ani sau superficiarul refuză dreptul său;

- dacă superficiarul nu edificat construcţia în termenul stabilit prin actul de constituire a dreptului de superficie; în acest caz, proprietarul de teren poate cere instanţei de judecată stingerea dreptului; dreptul de a fi acţionat în judecată se păstrează chiar şi în cazul în care superficiarul plăteşte regulat redevenţa;

- dacă superficiarul îşi încalcă obligaţia de a conserva construcţia; şi în acest caz, proprietarul poate cere instanţei stingerea dreptului de superficie .

Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile. In acest sens, Codul civil prevede, că încetarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării de stat, si că drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dacă radierea lor s-a înscris în registrul bunurilor imobile cu consimţământul titularului. Consimţământul titularului nu se cere dacă a expirat termenul pentru care a fost constituit sau se prezintă o hotărâre judecătorească irevocabilă

Dacă dreptul de superficie s-a stins în legătură cu expirarea termenului, are loc o stingere de drept şi nu trebuie ca o parte să ceară radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fără indicarea dreptului de superficie.

In cazul consolidării, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a înregistrat actul de dobândire a proprietăţii asupra terenului sau proprietarul a înregistrat actul de dobândire a dreptului de superficie ori a hotărârii judecătoreşti irevocabile prin care s-a stins dreptul de superficie.

35. Efectele stingeai dreptului de superficie. Constituirea dreptului de superficie

Dacă dreptul de superficie s-a stins, construcţia trece de drept proprietarului de teren. Nuda proprietate asupra construcţiei se umple.de conţinut, deoarece valoarea construcţei înregistrată în activul superficiarului se înscrie în activul proprietarului. Constructia urmează să treacă în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia proprietarului în starea în care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavând dreptul să ridice construcţia sau părţi ale ei, în caz contrar putând fii obligat la plata de daune-interese.

Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este ţinut să despăgubească superficiarul pentru construcţie. Legea instituie o prezumţie, stabilind că recompensa se consideră corespunzătoare dacă acoperă cel puţin 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei. Din dispoziţia art. 451 alin.(2) rezultă că, dacă plăteşte 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei, proprietarul nu este obligat să achite o sumă mai mare, plata a 2/3 considerându-se corespunzătoare. In opinia noastră, proprietarul nu va fi ţinut să plătească despăgubirea dacă prin contractul de constituire părţile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevenţe mici sau, în genere, nu se plăteşte nici o redevenţa dacă, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcţia va trece cu tidu gratuit la proprietar.

Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevăzut mecanisme raţionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, în ipoteza imposibilităţii de a despăgubi superficiarul, proprietarul poate, până la data expirării termenului stabilit în contract, să prelungească dreptul superficiarului art. 451 alin.(3)]. Superficiarul nu este interesat să respingă prelungirea contractului, căci va pierde dreptul la despăgubire. Pentru el este optimă varianta prelungirii contractului şi înstrăinării dreptului său de superficie ori transmiterii în locaţiune a încăperilor din construcţie.

în cazul în care proprietarul de teren nu plăteşte recompensa datorată superficiarului, acesta are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii. Superficiarul retentor trebuie să conserveze imobilul cu diligenta unui bun proprietar şi să perceapă fructele, adică să utilizeze imobilul la destinaţie, şi să încaseze banii sau alte profituri pe cate le va lua în calcul la platadespăgubirii.­­­­­­