32. Constituirea, dreptului de superiicie asupra unei construcţii existente.

Potrivit art. 443 alin.(l), dreptul de superficie include două elemente: dreptul de folosi- terenul şi dreptul de a edifica o construcţie şi a o exploata. Acest drept se constituie încă atunci când pe teren nu există nimic, iar dreptul de superficie este în forma sa incipientă, cuprinzând doar primul element, adică dreptul de a folosi suprafaţa cu posibilitatea edificării în viitor. După edificarea construcţiei, superficiarul are dreptul de a o exploata aşa cum consideră necesar, exercitându-şi pe deplin dreptul.

Există însă şi o a doua cale de constituire, când proprietarul unei construcţii existente instituie dreptul de superficie, transmiţând superficiaruiui dreptul de a folosi terenul şi construcţia de pe el. In acest caz, actul juridic poate să prevadă plata, efectuată de superficiar, a unei sume de bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construcţiei, precum şi plata unei redevenţe lunare pentru terenul de sub construcţie. Suntem de acord cu ideea că proprietarul, având deja o construcţie, dispune de alte mecanisme mridice, mult mai utile, de transmitere către terţ a imobilului, cum ar fi locuţiunea, păstrându-şi astfel mai multe drepturi. Considerăm totuşi că dreptul privat pune la dispoziţia părţilor şi mecanismul instituirii dreptului de superficie pentru a se lua în considerare şi alte int toc ale participanţilor la circuitul civil.

într-o ipoteză, proprietarul de teren poate avea o construcţie neterminată, pe care o poate transmite cu drept de superficie urmând ca superficiarul să o finanţeze şi sa o exploateze astfel încât, la expirarea termenului, proprietarul să despăgubească superficiarul în proporţiimai reduse decât cele stabilite de lege.

33. Limitele legale ale dreptului de superficie.

Codul civil stabileşte limitele dreptului de superficie.

Astfel, dreptul de superficie:

- nu se poate constitui sub condiţie rezolutone; este nulă clauza actului de constituire a superficiei a cărei existenţă depinde de realizarea unei condiţii rezolutorii la a cărei survenire s-ar desface cu efect retroactiv ;

- nu se poate limita printr-o condiţie suspensivă. ; este nul actul de constituire a superficiei dacă apariţia dreptului de superficie şi a obligaţiilor corelative depinde de un eveniment viitor şi incert sau de un eveniment survenit, însă deocamdată necunoscut

- nu se poate limita la o parte din construcţie; dreptul de superficie în starea sa incipientă nu poate fi constituit numai asupra miei părţi din construcţie; cu alte cuvinte, dacă superficiarul a edificat construcţia, dreptul său se răsfrânge asupra întregii construcţii; această situaţie însă nu exclude posibilitatea ca dreptul de superficie să aparţină mai multor superficiali, fiecare având în folosinţă o parte din construcţie sau o cotă-parte din dreptul de superficie; aceasta din urmă ipoteză se confirmă prin dispoziţia art.448 alin.(4), care se referă la dreptul de superficie aparţinând mai multor persoane (cosuperficiari).