30. Exercitarea dr-ului de superficie. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren

Prin exercitarea dr de superficie se intelege indeplinirea dr si obl pe care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau sub feţei. Drepturilor superficiarului îi sunt corelative obligaţiile proprietarului, iar obligaţiilor superficiarului drepturile proprietarului.

Proprietarul de teren, pe lângă dr-urile fireşti ale oricărui proprietar de imobil, mai are. în raport cu superficiarul, următoarele dr-uri:

- să ceară redevenţă datorată; dacă superficiarul nu plăteşte redevenţă timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vânzarea la licitaţie a dreptului de superficie;

- să ceară recalcularea redevenţei atunci când condiţiile economice se schimbă, iar nerecalcularea este inechitabilă;

- să ceară stingerea dreptului de superficie dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit sau încalcă obligaţia de conservare a construcţiei;

- de preemţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie;

- să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie.

Proprietarul de teren are următoarele obligaţii:

- să nu împiedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale;

- să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie;

- să respecte contractele de locuţiune încheiate de superficial; cu excepţia cazului în care locaţiunea depăşeşte termenul stipulat pentru existenţa dreptului de superficie.

31. Exercitarea dr-ului de superficie. Plata redeventei.

După cum s-a menţionat, pentru folosinţa terenului, superficiarul este ţinut să efectueze o plată pecuniară, numită redevenţă, dacă prin contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit că terenul se acordă cu tidu gratuit ori că plata se face la încheierea contractului sau la expirarea contractului etc. De exemplu, părţile s-ar putea înţelege ca superficiarul să nu plătească redevenţă datorată, dar ca, la expirarea termenului superficiei, construcţia să revină de drept proprietarului, cu titlu gratuit.

Legiuitorul stabileşte anumite criterii de determinare a mărimii redevenţei şi a perioadei de plată dacă părţile nu stabilesc altfel. Astfel, redevenţă se va calcula în funcţie de chiria stabilita pe piaţă, ţinându-se cont de toţi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona amplasării, de destinaţia construcţiei etc. Cu privire la frecvenţa plăţii, legea prevede că, în lipsa unor stipulaţii contrare, redevenţă se achită în rate lunare. Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea răspund solidar pentru plata redevenţei.

Mărimea şi frecvenţa plăţii redevenţei se determină la data constituirii superficiei. Redeventa poate fi ajustată în cazul îh care condiţiile economice se schimbă. De exemplu, proprietarul de teren ar putea să ceară majorarea redevenţei dacă moneda naţională s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit alţi factori obiectivi care fac redeventa inechitabilă. SuperBciarul, de asemenea, ar putea cere reducerea redevenţei dacă are motive temeinice, demonstrând că redeventa este prea mare. Măsura ajustării se va evalua în funcţie de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul echităţii.

Potrivit CC, dacă superficiarul nu plăteşte redeventa timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul să ceara vânzarea superficiei la licitaţie. De această dispoziţie însă se poate face uz atunci când în actul de constituire nu s-a convenit altfel.