26. Notiunea dr-ului de superficie.

Dreptul de superfîcie sau „dreptul cu privire la suprafaţă şi subfaţă" cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de drept civil la Facultatea de Drept a Universităţii din Iaşi a luat naştere în dreptul privat roman. In Roma antică funcţiona principiul superficies solo cedit (suprafaţa aparţine pământului) conform căruia proprietarul de teren era şi proprietarul construcţiei ce se afla pe el²⁷². Această stare de lucruri frâna construcţia de locuinţe pe terenurile statului. Prin perfecţionarea mecanismelor juridice se ajunse la elaborarea unei construcţii juridice (drept de superfîcie sau superfîcie) prin care particularilor se permitea să ridice şi să exploateze construcţii pe terenul statului fără a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care s-a obligat să ridice şi să exploateze o construcţie pe terenul statului dobândea asupra lui un drept real imobiliar, putând să-1 înstrăineze cu titlu oneros sau gratuit, să-1 ipotecheze ori să-1 lase moştenire. In schimb, era ţinut la plata unei taxe numite solarium sau pensio. Dreptul de superfîcie a fost preluat de legislaţiile ulterioare, inclusiv de cele ale ţărilor moderne.

superfîcie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente.

Ca şi în dreptul roman, în dreptul Republicii Moldova este instituită prezumţia că totul ce este făcut pe suprafaţa şi subfaţa terenului este făcut de proprietarul terenului, din contul lui şi că îi aparţine până la proba contrarie. Această constatare îşi are temeiul în dispoziţiile generale ale art.317 şi în cele ce privesc accesiunea imobiliară artificială, reglementată la art. 329. Articolul 317 prevede că tot ceea ce se uneşte la bun ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului daca legea nu prevede altfel.

27. Caracterele juridice ale dr-ului de superficie.

Conform definiţiei legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil şi ereditar, temporar, dar de lungă durată, cu conţinut variabil, în funcţie de forma sa: deplină sau incipientă.

Dr de superficie, ca drept real, este consacrat expres de CC. Dr real ia naştere prin instaurarea dominaţiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaţie se subînţelege puterea subiectului de a exercita, în limitele legii, orice acţiune asupra lucrului sau, precum şi să limiteze ori chiar să excludă orice influenţă străină. Principalul drept real este cel de proprietate. Alte drepturi reale principale sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie. Drepturi reale accesorii sunt: dreptul de gaj şi dreptul de ipotecă.

Superficia se caracterizează printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, în dreptul de superficie se încorporează: a) dreptul la suprafaţă sau subfaţă; b) dreptul asupra construcţiei. Dr real al superficiarului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra căruia îşi exercită dr.

Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor, care sunt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este şi construcţia parte componentă a dreptului de superficie, indiferent de faptul dacă se află pe suprafaţa pământului (casă, clădire industrială, comercială, socială, drum, pod, antenă, stâlp de înaltă tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pământ (garaj, beci, fântână, mina).

Dr de superficie este un dr alienabil şi ereditar, putând fi transmis prin acte juridice între vii, precum şi pentru cauză de moarte . Superficiarul poate înstrăina dr său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie sau poate să-1 transmită ca aport la capitalul social al unei societăţi comerciale, ori să-1 greveze cu ipotecă.

Dreptul de superficie este temporar, dar de lungă durată. dreptul de superficie se constituie pentru o perioadă stabilită de părţi fără a se numi un termen legal minim sau maxim. In cazul în care actul de constituire a superficiei nu stabileşte un termen, dr de superficie se consideră constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, părţile pot stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani.

Dr de superficie are un conţinut variabil în funcţie de forma sa deplină sau incipienta. Dacă se constituie asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie este în stare incipientă şi constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau subfeţei. Ulterior, după construcţia edificiului, dr de superficie devine deplin, compietându-se cu valoarea construcţiei. Dr de - superficie poate fi. înstrăinat, grevat şi transmis^prin succesiune atât în starea sa incipientă, cât şi în forma sa deplină. Esenţial este că dr de superficie poate ft înstrăinat numai împreună cu construcţia sau că edificarea abia a început ori este deja terminată. Dr de superficie este variabil şi din alt punct de vedere, şi anume că se răsfrânge numai asupra terenului ocupat de construcţie sau asupra unei suprafeţe mai mari decât cea ocupată de construcţie.