18. Constituirea servitutii prin destinaţia stabilită de proprietar

Constituirea dreptului de servitute prin destinaţia stabilită de proprietar are loc în cazul în care proprietarul intenţionează să divizeze (să parceleze) propriul teren şi să înstrăineze o parte printr-un act unipersonal în formă autentică ori să stabilească un drept de servitute în favoarea uneia dintre părţi, cu înregistrările respective în registrul bunurilor imobile.

De asemenea, proprietarul care intenţionează să lase terenul la doi moştenitori poate, printr-o declaraţie unipersonală, să instituie o servitute, care va produce efecte numai după ce moştenitorii intră în posesiunea masei succesorale, iar terenul lui de cuius trece în stăpânirea a două persoane diferite. In mod similar, poate fi întocmit un act de constiaiire a dreptului de servitute asupra propriului teren de către o persoană juridică, în eventualitatea dezmembrării ei, şi de transmitere a unor părţi din teren către doi sau mai mulţi succesori.

Atâta timp cât parcelele aparţin aceluiaşi proprietar, dreptul de servitute înregistrat nu are nici o importanţă, deoarece nimeni nu poate poseda o servitute asupra propriului teren. îndată ce una din parcele se înstrăinează şi intra în stăpânirea altui proprietar, servitutea începe să producă efecte, adică proprietarul terenului dominant are dreptul să-şi exercite prerogativele, iar proprietarul terenului aservit este ţinut să tolereze actele materiale sau să se abţină de la anumite acte.

In esenţă, servitutea constituită prin destinaţia stabilită de proprietar este o servitute constituită prin act juridic.

19. Dobândirea servitutii prin uzucapiune.

Dreptul de servitute, ca şi dreptul de proprietate, poate fi dobândit prin uzucapiune. Conform dispoziţiei art.433 alin.(l), pot fi dobândite prin uzucapiune servitutile: -

• continue şi aparente; sunt servituti şi continue şi aparente apeductele, gazoductele amplasate la suprafaţa solului, precum şi cele de scurgere a apelor, deoarece, au semne exterioare, iar, pentru exercitarea lor, nu este nevoie de fapta actuală a omului;

• neaparente si pozitive; sunt şi neaparente, şi pozitive apeductele sau gazoductele îngropate în' pământ, a căror trecere peste terenul agricol nu are semne exterioare.

Nu se pot dobîndi prin uzucapiune servitutile neaparente şi negative, inclusiv cele prin care proprietarului de teren aservit i se interzice să construiască ori să construiască mai sus de o anumită înălţime.

Conform art.433 alin.(2), actele materiale. corespunzătoare unor servituti necontinue (de exemplu, servitutea de trecere, de păstorit) se prezumă a fi exercitate cu simpla îngăduinţă a proprietarului de teren aservit. Legea prezumă că proprietarul de teren aservit permite proprietarului de teren dominant sau altor persoane care se folosesc de acest teren trecerea sau păstoritul. O astfel de permisiune este un impediment pentru a uzucapa dreptul de servitute. Dacă demonstrează că a întrunit toate condiţiile uzucapiunii (buna-credinţa: şi termenul) proprietarul terenului dominant va putea dobândi dreptul de servitute. Termenul uzucapiunii dreptului de servitute este aceiaşi, de 15 ani, ca şi cel al uzucapiunii dreptului de proprietate asupra imobilelor.

In lipsa unor reglementări legale cu privire la înregistrarea dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune, ar fi utile reglementări exprese privind adoptarea unei hotărâri judiciare de recunoaştere a acestui fapt.

20 Forma actului de constituire şi modul lui de înregistrare.

Actul de constituire a dreptului de servitute trebuie sî fie întocmit în forma autentică. Și este opozabil terţilor. de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile art.431 alin.(2). "Forma autentică trebuie să o întrunească toate actele, adică contractele, declaraţiile şi chiar testamentele. Nerespectarea formei autentice a actului duce la nulitatea lui şi ia inexistenţa dreptului.

Prin a doua parte a alineatului citat, legiuitorul instituie o prezumţie, potrivit căreia actul de constituire a dreptului de servitute este opozabil terţilor de la data. înscrierii în registrul bunurilor imobile, ceea ce înseamnă că este opozabil între părţi de la data autentificării notariale. Apariţia dreptului de servitute este supusă -înregistrării de stat (art.290), neînregistrarea însemnând nedobândirea dreptului. Mai mult decât arat, art.499 stabileşte că drepturile -reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscriere în registrul bunurilor imobile. Actul de constituire a dreptului de servitute întocmit în formă autentica este opozabil părţilor. Potrivit art.215, dacă se eschivează de la înregistrarea actului juridic, partea obligată poate fi impusă prin hotărâre judecătorească. Nu se poate însă afirma că dreptul de servitute ia naştere până la înregistrare, naşterea şi opozabilitatea lui faţă de terţ producându-se concomitent.

In registrul bunurilor imobile, dreptul de servitute se înregistrează la capitolul- A subcapitolul III, în care se înscriu grevările dreptului de proprietate. Deşi afectează într-o anumită măsură dreptul de proprietate, servitutea nu afectează dreptul de dispoziţie al proprietarului, pentru care fapt poate fi constituită şi asupra unui imobil ipotecat, şi asupra unui imobil transmis cu drept de uzufruct, de iocaţiune etc.

Pentru a exclude interpretările eronate cu privire la mărimea terenului şi la locui uncie se va exercita dreptul de servitute, inclusiv cel de trecere, trebuie elaborat şi anexat la actul de constituire un plan geometric ai terenului în care să se indice locul (lungimea, lăţimea cărării, dramului, şanţului etc.) pe care se va exercita servitutea.

21. Tipurile de servitute.

Potrivit principiului libertăţii contractuale, precum şi prerogativelor pe care legea le acordă proprietarilor de bunuri imobile, se pot constitui următoarele drepturi de servitute.

Servitutea de treceri. Prin actul de constituire a servitutii de trecere, proptietatii terenului aservit se obligă să permită proprietarului terenului dominant, precum şi oricărei persoane care are interes, să treacă prin terenul său. Servitutea de trecere se poate constitui la iniţiativa proprietarului de teren dominant care, deşi nu este lipsit de cale de acces, doreşte să aibă acces la un drum asfaltat, mult mai apropiat, dacă ar trece prin terenul vecinului. Această servitute poate să prevadă dreptul de trecere numai „cu piciorul" cu anumite mijloace de transport (căruţă, automobil, tractor etc), precum şi dreptul de a trece cu animale domestice.

Servitutea de vedere. In lipsa unor dispoziţii exprese care ar interzice vederea asupra terenului vecin şi care ar putea fi depăşite cu ajutorul servitutii de vedere, instituirea acestui tip de servitute este dificilă. Reglementările, deşi generale, ale art.379 alin.(l) ar permite totuşi unor proprietari să afirme că deschiderea unei ferestre sau a unui balcon în zidul sau în peretele comun ar atenta în mod inadmisibil asupra terenului lor, deoarece privirile vecinului în ograda sau grădina acestora i-ar putea jena şi incomoda, având un impact negativ asupra modului lor de viaţă.

Servitutea de a nu construi. Persoanele fizice şi persoanele juridice proprietari de terenuri pot conveni asupra instituirii unor servituti prin care proprietarul terenului aservit se obligă să nu construiască pe terenul său o anumită perioadă pentru a asigura interesul proprietarului terenului dominant. Necesitatea instituirii acestui gen de servitute apare atunci când proprietarul terenului dominant doreşte să-şi asigure vederea asupra unui landaşaft (parc, pădure, lac etc.) sau lumina soarelui pentru o perioadă mai îndelungată în cazul în care o construcţie pe terenul învecinat ar acoperi frumuseţea sau lumina. Servitutea de a nu construi mai sus de o anumită înălţime. Prin actul de constituire a servitutii, persoanele fizice şi juridice pot conveni ca proprietarul terenului aservit să nu construiască mai sus de o anumită înălţime pentru a nu afecta interesele proprietarului de teren dominant. Aceste interese pot fi similare servitutii de a nu construi.

Picătura streşinii. Articolului 386 prevede că proprietarul este obligat să-şi construiască astfel casa, încât apa, zăpada sau gheaţa de pe acoperiş să cadă exclusiv pe terenul său. Dacă însă doi vecini au convenit că unul dintre ei (proprietarul terenului aservit) se" obligă să tolereze picăturile din streşina celuilalt (proprietarul terenului dominant) şi scurgerea lor, întocmind un acord în formă autentică şi înregistrândul, se consideră că s-a constituit o servitute de picătură a streşinii.

Servitutea privind distanţa pentru plantaţii si construcţii. Potrivit art.389, orice construcţie, lucrare sau plantaţie se poate face numai cu respectarea unei distanţe minime faţă de linia de hotar. Astfel, arborii, plantaţiile şi gardurile vii, cu excepţia celor mai mici de doi metri, pot fi sădiţi la o distanţă de cel puţin doi metri de linia de hotar, dacă legea, regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu prevede o distanţă mai mare.

Servitutea de a instala conducte de apă, de gaze, linii de telecomunicaţii, de transport electric etc. Vecinii pot conveni ca proprietarul terenului dominant, deşi nu se încadrează în dispoziţiile art.392, să efectueze lucrări de instalare a unei conducte de apă, de gaze, a unor linii de telecomunicaţii, de transport electric şi să le exploateze ulterior.

Alte tipuri de servitute care asigură proprietarului de teren dominant anumite favoruri din contul terenului aservit. Un exemplu în acest sens ar fi servitutea de a lua apă din fântâna sau iazul construit ne terenul vecinului.