17. Constituirea servitutilor prin acte juridice

Constituirea servitutilor în baza Codului civil şi tipurile de servituti

1. Dispoziţii generale. Conform art.431, servitutea stabilită prin fapta omului se poate constitui în trei modalităţi: prin acte juridice, prin destinaţia stabilită de proprietar şi prin uzucapiune. Altfel spus, dreptul de servitute se dobândeşte prin acte juridice bilaterale şi unilaterale şi prin fapte juridice (uzucapiunea).

2. Constituirea servitutii prin acte juridice (art.431). Servitutea se poate constitui prin acte juridice bilaterale (contracte) şi acte juridice unilaterale (testament, declaraţie unipersonală).

3.2.1. Contractul de constituire a dreptului de servitute. Proprietarii de terenuri, în baza principiului libertăţii contractuale stipulat la art.667, pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor. Având drept de dispoziţie asupra terenului său, proprietarul, pe lângă faptul că îl poate înstrăina cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, îl poate da în folosinţă prin locaţiune, uzufruct, uz, superficie etc. şi îl poate greva cu dreptul de servitute al unei sau mai multor persoane, încheind un contract în acest sens. Asupra unui teren aservit, precum şi în favoarea unui teren dominant pot fi constituite mai multe servituti.

Contractul de constituire a dreptului de servitute poate fi:

1. solemn, după modul de formare, deoarece, pentru încheierea lui valabilă se cere forma autentică [art.431 alin.(2)], iar pentru naşterea dreptului de servitute, contractul trebuie înscris în registrul bunurilor imobile;

2. sinalgmatic (bilateral), după conţinut, dacă a fost încheiat cu titlu oneros şi dacă pentru acordarea acestui drept, se plăteşte o recompensă, dar poate fi şi unilateral dacă servitutea se acordă cu titlu gratuit;

3. cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, după scopul urmărit de părţi:

• dacă este cu titlu oneros, contractul de constituire a servitutii se încadrează în categoria contractelor comutative, deoarece existenta si întinderea drepturilor şi obligaţiilor proprietarului de teren dominant şi ale proprietarului de teren aservit sunt c.crte, nu depind de hazard şi pot fi apreciate de părţi la încheierea contractului;

• dacă este cu titlu gratuit, contractul de constituire a servitutii intră în categoria contractelor dezinteresate, deoarece proprietarul terenului aservit, care este şi partea obligată, nu sărăceşte prin faptul că permite trecerea cuiva, instalarea unei conducte, iar proprietarul terenului dominant nu se îmbogăţeşte, deoarece nu primeşte nici un bun, doar dreptul de a trece sau de a instala o conductă, suportând cheltuielile de construcţie;

4. constitutiv de drepturi reale, după efectele produse, deoarece drepturile reale, inclusiv dreptul de servitute, iau naştere numai după înscriere în registrul bunurilor imobile; neînregistrarea însemnând inexistenţa lor;

cu executare succesivă, după modul de executare, deoarece proprietarul terenului dominant îşi va exercita dreptul, isr proprie-iirul terenului aservit va fi obligat să tolereze acţiuni şi să nu împiedice exercitarea pe întreaga perioadă asupra căreia s-a convenit;

f) contract numit, deoarece are o denumire prevăzută de lege.

Cuprinsul unui contract de constituire a dreptului de servitute. Contractul de constituire a dreptului de servitute, ca orice contract civil, trebuie să cuprindă anumite clauze obligatorii.

Obligatorii sunt clauzele care se referă la:

- identitatea proprietarului de teren dominant şi a proprietarului de teren aservit; în cazul în care calitatea de proprietar o au mai multe persoane, în contract se indică datele de identitate ale fiecăreia.

- identificarea obiectului, adică a terenului;

• termenul pentru care se constituie servitutea, dacă se constituie pentru o anumită perioadă;

• caracterul oneros sau gratuit al contractului; caracterul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este prevăzută expres [art.429 alin.(2)]; în cazul în care contractul este cu titlul oneros, se indică mărimea recompensei şi regularitatea plăţii;

- forma autentică a contractului;

- persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru înregistrarea servitutii;

Contractul poate conţine şi alte clauze, în condiţiile legii, pe care părţile le consideră importante.

3.2.2. Actele juridice unilaterale ca acte de constituire a servitutii. Servitutea poate fi constituită şi prin acte juridice unilaterale sub formă de declaraţii unipersonale sau testamente.

Unipersonală poate fi atât declaraţia proprietarului de teren privind constituirea servitutii asupra unei părţi din propriul teren, prevăzută de art. 432, cât şi declaraţia proprietarului terenului aservit prin care se constituie dreptul unui sau mai multor proprietari de terenuri dominante de a trece pe terenul său, de a instala o conductă etc. Pentru naşterea dreptului de servitute, declaraţia proprietarului de teren aservit trebuie să fie în formă autentică şi să se înscrie în registrul bunurilor imobile. Conţinutul declaraţiei poate fi similar celui al contractului de constituire a dreptului de servitute, luându-se în considerare specificul actelor unilaterale.

Testamentul, ca act unilateral al proprietarului de teren aservit, poate ti temei pentru apariţia dreptuiui de servitute daca m conţinutul lui este o dispoziţie sub forma legatului, iar testamentul este întocmit în formă autentică. Testamentul olograf şi testamentul mistic nu pot da naştere unui drept de servitute, fiind în contradicţie cu dispoziţiile art.431 alin. (2).