2.2. Описание инновационного предложения, его актуальность

Целью предлагаемого проекта является - выкуп и окончание строительства единственного инновационного центра «Бердск-Инновация» в самом центре города Бердска Новосибирской области.

Повышение качества жизни и культурного уровня населения города Бердск и соседних посёлков. Обеспечение дополнительных рабочих мест в регионе.

Информация об инициаторе проекта.

Лопатенко Денис Федорович. В собственности находится гостиничный комплекс «Антей».

Инновационный центр «Бердск-Инновация» будет находиться в самом центре города Бердск возле районной администрации. На данный момент «Бердск-Инновация» станет единственным инновационным комплексом европейского уровня в этом городе – ближайшие конкурентные аналогичные центры находятся в г. Новосибирск – 40 км от г. Бердск. Потенциальными клиентами являются не только сами жители города, но и приезжие . Предположительно, в ИЦ «Бердск-Инновация» круглогодично будет большой поток клиентов, так как центр будет привлекательным своей эстетичностью, комфортом, что в свою очередь будет поднимать качество жизни и культурный уровень населения.

Проектом предусмотрено обеспечение здания инженерными системами в составе:

Отопление, вентиляция, кондиционирование и противодымная защита, водопровод и канализация (бытовая и ливневая), электроснабжение, электроосвещение и молниезащита оборудования и здания. Автоматизация и диспетчеризация внутренних инженерных систем (вентиляции, противодымной защиты, кондиционирования и тепло- холодоснабжения). ЛВС (структурированные кабельные сети), телефон, радио, телевидение, интернет, система автоматической пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, система охранной сигнализации, пожаротушение и насосная пожаротушения, котельная, система видеонаблюдения общих зон.

Таблица 1 - Характеристики конструктивных элементов

Конструктивный элемент	Материал
Фундамент	Бетонный ленточный
Колонны	железобетонные в деревянной опалубке
Стены	железобетонные, толщиной 250 мм,
Перекрытия	из сборных железобетонных плит
Кровля	плоская с внутренним водостоком, не эксплуатируемая
Лестницы	монолитные железобетонные ступени по металлическим косоурам
Проемы	Окна из профиля ПВХ, двухкамерные
Отделка стен	Окраска, плитки керамические
Отделка потолка	Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная по сборным конструкциям, подготовленным под окраску потолков
Отделка пола	Плитки керамические для полов гладкие неглазурованные одноцветные с красителем

Преимущества проекта:

1. Преимущество планируемого ИЦ, находящегося в близости от объекта, заключается в том, что в нашем центре торговые площади находятся по соседству с фитнес-центром, что привлечет дополнительный поток посетителей;

2. На ближайшей к ИЦ территории нет подобных объет. Планируется привлечение людей из ближайших районов для занятия наукой, а также проведение различный форумов, семинаров и т.д.

3. Планируемая посещаемость комплекса при полном открытие площадей составит 4 тыс. человек ежедневно;

4. По СНиП 1.04.03-85* определим продолжительность строительства и необходимую норму задела по месяцам. График продолжительности строительства по видам работ приведен в таблице 2.

Таблица 2 – График строительства объекта и затрат по видам работ

Виды работ	Период строительства, мес.
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
1.Земляные работы
2.Фундаменты
3.Устройство перекрытий
3.1.Стены
3.2.Кровля
3.3.Проемы
4.Лестничные марши
5.Отделочные работы
6.Объекты энергетического хозяйства
6.1. Системы связи
6.2.Наруж.сети водо-, газо-,теплоснабжения
6.3.Системы безопасности
7.Благоустройство, озеленение

Продолжительность строительства – 18 месяцев.

Технико-экономическое обоснование выполнено исходя из следующих основных параметров:

1. проектная площадь 4200 м2;

2. площадь, сдаваемая в аренду -3600 м2;

3. ввод объекта в эксплуатацию - январь 2015;

4. остальные площади сдаются из расчета 90% наполняемости;

5. рост арендной платы на 7% в год и рост затрат на 7% в год;

6. затраты на обслуживание – 1300 тыс. рублей в месяц, включая зарплату;

7. продажа площадей рассчитывалась исходя из следующих цифр:

• 90% наполняемость площадей по самым высоким ценам;

• более 1000 м кв. – 340 рублей за кв. метр в месяц;

• от 500 до 1000 м кв. – 470 рублей за кв. метр в месяц;

• от 150 до 500 м кв. – 610 рублей за кв. метр в месяц;

• от 20 до 150 м кв. – 720 рублей за кв. метр в месяц.

Осуществление проекта потребует выполнения следующих работ:

• выкуп недостроенного объекта;

• дальнейшее строительство и сдача в эксплуатацию.

3. Мероприятия по совершенствованию инновационной деятельности, продвижению на рынке нового продукта, услуги (новшества) с учётом специфики инновационного предложения и полученных показателей оценки его эффективности, конкурентоспособности

Данный проект направлен на создание инновационного центра. Для придания устойчивости бизнесу, привлекаются два якорных арендатора на 60% сдаваемых площадей. Это обеспечивает безубыточность проекта. Часть площадей сдаются под офисы, что также придает стабильность проекту.

Обеспечением может являться само сооружение.

Настоящий проект требует создания 10 постоянных рабочих мест и привлечения к сезонным строительным работам около 30 человек. Стимулирование малого бизнеса: возможность открытия своих современных торговых точек предпринимателями города Бердск. Благоустроенная зеленая и спортивная зоны вокруг торгового центра будут прекрасным местом отдыха для местного населения. Бесплатная детская игровая площадка создает дополнительную привлекательность.

Таблица 3 - Сводная таблица капиталовложений

Наименование работ	Стоимость, тыс. руб.	Стоимость, тыс. $
		Округленно
Выкуп недостроя	36 000	1 000
Строительство объекта	39 000	1 100
ИТОГО:	75 000	2 100

Таблица 4 - График привлечения и возврата инвестиций тыс. руб.

Строка	6.2018	7.2018	8.2018	9.2018
Привлечение инвестиций	42000	5500	5500	5500
Возврат вложенных средств
Строка	10.2018	11.2018	12.2018	2019г.
Привлечение инвестиций	5500	5500	5500
Возврат вложенных средств				13104
Строка	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.
Привлечение инвестиций
Возврат вложенных средств	14066	15050	16104	16676

Таблица 5 - Кэш-фло, тыс. руб.

	06.18	07.18	08.18	09.18	10.18	11.18	12.18	2019	2020	2021	2022	2023
Выкуп объекта	36000
Строительство	6000	5500	5500	5500	5500	5500	5500
Необходимые инвестиции	42000	5500	5500	5500	5500	5500	5500
Выручка 20-150 м2 (444 м2/мес.)								3836	4105	4392	4699	5028
Выручка 150-500 м2 (763 м2/мес.)								5585	5976	6394	6842	7321
Выручка 500-1000 м2 (729 м2/мес.)								4112	4400	4708	5038	5391
Выручка >1000 м2 (1525 м2/мес.)								6222	6658	7124	7623	8157
Выручка итого								19755	21139	22618	24202	25897
Выручка нарастающим итогом								19755	40894	63512	87714	113611
Зарплата								2340	2504	2679	2867	3068
Коммунальные платежи								1740	1862	1992	2131	2280
Содержание здания								960	1027	1099	1176	1258
Прочие расходы								240	257	275	294	315
Суммарные издержки								5280	5602	5994	6414	6862
Издержки нарастающим итогом								5280	10882	16876	23290	30152
Налоги								1371	1471	1574	1684	1920
Прибыль								13104	14066	15050	16104	17115
Прибыль нарастающим итогом								13104	27170	42220	58324	75439
Условная продажа объекта												132000
Движение денежных средств	-42000	-47500	-53000	-58500	-64000	-69500	-75000	-60525	-44988	-28364	-10576	140459

После того как сформирован проект, посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей необходимо рассчитать ставку дисконта. В ставку дисконтирования входят: безрисковая, поправка за низкую ликвидность, страховая премия, поправка на управление. Используем кумулятивный метод нахождения ставки дисконтирования.

Таблица 6 - Расчет надбавки за менеджмент

Безрисковая ставка	7,75%
Надбавка за риск владения	0,50%
Надбавка за низкую ликвидность	8,49%
Ставка дисконта без управления	16,74%
Рыночная скидка от потери дохода	10,00%
Надбавка за управление	1,86%

Таблица 7 - Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту	17,00%
Прогнозируемый Темп роста цен	0,60%
Рыночный срок экспозиции, месяцы	6
Надбавка	8,49%

Таким образом, ставка дисконтирования составила 18,6 % (таблица 8).

Таблица 8 - Ставка дисконтирования

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	8,49%
Страховая премия	0,50%
Поправка на управление	1,86%
Ставка дисконтирования	18,60%

Срок окупаемости по проекту = 32 мес. = 2 года 8 мес..

Чистая текущая стоимость: , где

– притоки денежных средств,

- оттоки денежных средств, r– ставка дисконта, n-кол-во периодов.

NPV1 – чистая текущая стоимость за 7 лет эксплуатации проекта.

NPV2 – чистая текущая стоимость продажи объекта.

NPV1 = -8 827 465- 403020787+ 1120258838+ 274018833,1+ 601814603,7+ 507432212,19+ 431586081,4+ 363900574,5= 2 887 162 891 p.

NPV2 = (9 935 623 132- 1987124626)/1,186^7= 2408198457 р.

где 1987124626 – налог на прибыль 20%.

NPV = NPV1 + NPV2 = 2 887 162 891 + 3010248071 = 5 295 361 348 р. >0

Индекс рентабельности:

PI = 1+ 5 295 361 348 /1 592 668 726 = 4,3 > 1

Внутренняя норма доходности:

Рассчитаем NPV при I = 300 %

NPV 1 = -8 827 465-119495663+ 98484475,05+ 7142570,006+ 4651162,5+ 1162790,625+ 293234,8723+73308,71807= -16 515 587 р.

NPV2 = 485137 р.

NPV = NPV1 + NPV2 = -16 030 449 р. <0

IRR= 18.6% + (300-18.6)/( 5 295 361 348+16 030 449)* 5 295 361 348 = 299%

Стоимость источника финансирования 10 % - ставка по кредиту. Следовательно, IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.

По результатам расчетов динамических показателей эффективности проекта можно сделать, что проект эффективен и принимается.