15 Финансовые ограничения, влияющие на стоимость недвижимости

 

 В условиях становления рыночных отношений в стране полным правом собственности в большинстве случаев обладает только государство. Для частных и юридических лиц, обладающих различной недвижимостью, существуют различные формы ограничений полного права. Эти ограничения включают финансовые требования к объектам собственности, ограничение на пользование собственностью, ограничения на время пользования объектом, а также ограничения, физически разделяющие объект.

 Каждое из ограничений влияет на стоимость объекта недвижимости, и оценщик должен уметь оценивать влияние ограничений на стоимость.

 К финансовым ограничениям относятся закладные и долевое участие.

 Закладная представляет собой обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга для получения ипотечного кредита.

 Оценщик должен составить прогноз сумм, которые должны быть выплачены в соответствии с закладной, и продисконтировать их в текущую стоимость.

 Существует также много других финансовых ограничений, влияющих на стоимость недвижимости, такие как: опцион (право купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течении определенного срока), контракт на титул, залоговые требования по налогу и т.д.

 В нашей стране оценщик чаще всего сталкивается с необходимостью определения стоимости прав, возникающих при аренде.

 При сдачи имущества в аренду возникают два новых имущественных права: право арендодателя и право арендатора. Оценщик должен уметь оценить стоимость этих прав.

 Владелец сданной в аренду недвижимости, как правило, сохраняет за собой право возвратить ее снова в свое пользование по истечению срока аренды либо в случае невыполнения условий арендного договора, а также может распоряжаться недвижимостью, то есть продавать ее, передавать по завещанию, дарить, закладывать под ипотечный кредит.

 

16 Факторы влияющие на стоимость объекта оценки

• - мотивация покупателей и продавцов

• - состояние рынка недвижимости

• - социологические условия (демографические, свободное время)

• - Состояние окружающей среды: экология, географические факторы, топография.

• - производительность труда

• - состояние законодательства в области недвижимости

• -политика- правовая ситуация в стране: законы о собственности, законы о недвижимости, экологические законы, налоговое законодательство

• - состояние экономики: состояние финансирования, уровень жизни населения, уровень технологии строительного производства, доступность финансовых средств для населения.

17 Рынок недвижимости и его особенности

 

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

 

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для

изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

 

Рынок недвижимости- средства перераспределения создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения конкуренции и нормативного регулирования сделок с недвижимостью.

 Рынок недвижимости- определенный набор механизмов по средством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересом, устанавлив­аются цели и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования и носит название рынка недвижимости. В зависимости от законодательной базы, условия финансирования, форм владения, рынок недвижимости постоянно претерпевает изменение и явл. уникальным для каждой страны, региона, города, региона.   

 

 Классификация

 1.По географическому признаку.

 2.По использованию:

 -рынки жилой недвижимости,

 - коммерческой недвижимости,

 -промышленного и с/х назначения.

 3.По стоимости:­

 -рынки дорогой недвижимости,

 -массовые рынки,

 относительно недорогой недвижимости.

 4.По инвестиционной мотивации:­

 -рынок приносящей доход недвижимости(аренда),

 -рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости,­

 -налоговые укрытия.

 5.По типу прав собственности:

 -полные права,

 -сервитут,

 -права на недра,

 -право на аренду,

 -право хозяйственного ведения.

 Основными факторами, которые действуют на любом рынке: спрос, предложение и цена.

 Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения происходящие на рынке недвижимости. рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые должен учитывать оценщик:

 1.Значительно меньшее число сделок купли-продаж особенно уникальных специализированных объектов.

 2. сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер и открытая информация часто бывает неполной или неверной.

 3.некоторые сделки на рынке недвижимости могут производится под влиянием определенных потребностей и недостаточной информативностью отдельных участков.

 4. низкая эластичность предложения объектов недвижимости.

 5. спрос на недвижимость может быть изменчив.

 В отличие от рынка товаров и услуг, рынок недвижимости подвержен внешним воздействием таким как: сезонная активность доступна из финансовых средств, экономическая ситуация в стране или иных правовых решений.

 

18 структура рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;

• экономических субъектов, оперирующих на рынке;

• процессов функционирования рынка;

• инфраструктуры рынка

 

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

 

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

 

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени.

 

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе.

 

 

Определяется объектами недвижимости, требующимися для нормального функционирования населенного пункта.

 При классификации недвижимости в зависимости от признака учитывается следующее:­

 1) Вид объекта: земля, здание, сооружение, предприятия, вещные права, иные объекты

 2) Географические факторы: местный, городской, региональный, национальный ,мировой.

 3) Функциональное назначение: производственные здания, жилые здания, не производ.

 4) По отросливой принадлежности: с/х объекты, общественные, промышленные и другие объекты.

 5) По форме собственности: гос, региональная , муниципальная, общественная, частная.

 6) По типу участников: индивидуальные лица, юридические,    девелоперы, гос организации, риелторы, муниц органы, коммерческие органы, оценщики,    страховые компании, дилеры.

 7) По виду сделок: купля-продажа, ипотека, аренда, обмен, страхование, приватизация, лизинг, управление.

 

19 основные понятия оценочной деятельности, общие понятия оценки.

 

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

 

К объектам оценки относятся:

 

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 ФЗ135 объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.