8 Сравнительный подход к оценке

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

 

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

 

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

 

 

Определяет рыночную стоимость на основе цен сделок с аналогичными объектами с учетом корректировок на выявленные различия.

Сравнительный подход НЕ применяется в следующих случаях:

1)       Когда оцениваемый объект уникален;

2)       Когда экономическая информация не доступна;

3)       Когда не достаточно информации об инвестиционных возможностях покупателя;

4)       Когда на рынке кризисная ситуация, и информация перестает отражать истинную картину.

Основные методы при сравнительной подходе:

1)       Сравнительный анализ продаж, т. е. последовательное внесение в цены аналогов корректировок, влияющих на цену.

2)       Соотнесение цены и дохода - имеет 2 разновидности:

А) Валовый рентный мультипликатор;

Б) Общий коэффициент капитализации.

 

При сравнительном подходе применяются следующие инструменты:

1)       Единицы сравнения (П.: цена за 1 га);

2)       Элементы сравнения: а) условия финансирования; б) условия продажи; в) время продажи; г) местоположение; д) права на объект и т. д.

3)       Виды корректировок (поправок) подраздялются на процентные и денежные. Денежные подразделяются на относительные и абсолютные.

4)       Методы внесения поправок. По сути это (моделирование стоимости) ответ на гипотетический вопрос: сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как и оцениваемый объект.

5)       Методы расчета поправок: а) метод анализа затрат; б) метод анализа парных продаж; в) метод прямого сравнения характеристик; г) метод капитализации арендных платежей; д) экспертный метод; е) метод статистического анализа.

 

Технология метода сравнительного анализа продаж:

1)       Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по сделкам с аналогами;

2)       Проверка достоверности информации и анализ типичности выбранных аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;

3)       Составление списков аналогов и позиционирование оцениваемого объекта среди аналогов;

4)       Выбор рациональных единиц и элементов сравнения объекта оценки и аналогов;

5)       Расчет и внесение корректировок в цену каждого аналога;

6)       Анализ скорректированных цен аналогов и согласование результата для получения итоговой стоимости.

 

9 доходный подход к оценке

 

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

 

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

 

 

 

Доходный подход.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумма доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированная на риск их недополучения.

Для применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1)       Оцениваемый объект должен приносить достаточно величину дохода (положительную).

2)       Эту величину будущих доходов можно достоверно рассчитать.

3)       Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

 

Доходный подход включает 2 основных метода:

1)       Метод дисконтированных денежных потоков.

2)       Метод капитализации дохода.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если по мнению оценщика прогнозируемые доходы будут существенно меняться, то оценку проводят 1ым методом.

Недвижимостью генерируются следующие виды доходов:

1)       Потенциальный валовый доход.

2)       Действительный валовый доход.

3)       Прочие доходы.

4)       Чистый операционный доход.

5)       Денежный поток до вычета налогов.

6)       Денежный поток после вычета налогов.

7)       Стоимость реверсии. Реверсия - денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.

 

Разнообразие видов дохода требует применения адекватных показателей доходности.

Показатели доходности делятся на 2 группы:

- показатели текущей доходности (коэффициенты капитализации);

- показатели ожидаемой доходности (ставки доходности).

Показатели Текущей доходности подразделяются на:

1. А) Общий коэффициент капитализации;

1)       Б) Коэффициент капитализации собственных инвестиций.

Показатели ожидаемой доходности подразделяются на:

2. А) Ставка дисконтирования;

2. Б) Внутренняя ставка доходности;

2. В) Общая ставка доходности;

2. Г) Доходность собственного капитала.

 

Технология оценки методом дисконтирования денежных потоков:

1)       Выбор длительности прогноз ноги периода;

2)       Расчет бедного потока для каждого прогнозного года;

3)       Расчет ставки дисконтирования;

4)       Расчет стоимости реверсии;

5)       Дисконтирование денежных потоков;

6)       Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

 

Технология метода капитализации дохода:

1)       Расчет годового ЧОД;

2)       Расчет коэффициента капитализации;

3)       Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Общий коэффициент капитализации - это показатель, отражающий соотношение ожидаемого годового ЧОД к общей стоимости недвижимости.

Коэффициент капитализации собственных инвестиций - отражает соотношение годовых денежных поступлений на собственный капитал (до вычета налогов) и величиной собственного вложенного капитала.

Ставка дисконтирования для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости - величина капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемся инвестором доходность = указанной ставке.

Внутренняя ставка доходности приравнивает суммарную дисконтированную стоимость будущих доходов, включая доход от продажи в конце периода владения с величиной первоначально инвестированного капитала.

Общая ставка доходности - норма прибыли для совокупного инвестированного капитала.

Доходность собственного капитала - норма прибыли вложенного собственного капитала.