2. Т.: Организация оценки земли и имущества.

 

*В ст. 14 Семейного кодекса: родство (кровное) - взаимоотношения между родителями и детьми; бабушка с дедушкой и внуки; братья и сестры (если общий отец или мать).

Свойство - супруги; супруг (супруга) - родственники супруга; родственники супруга - родственники супруга.

!!! ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: С даты составления отчета НЕ должно пройти более 6 месяцев до совершения сделки, (все виды стоимости, кроме кадастровой), а кадастровой стоимости - не более 7 месяцев. Так как информация устаревает и нуждается в актуализации.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!

Где содержатся требования к уровню знаний экспертов СРО? - ФСО 6, которые были утверждены Приказом Минэко 7 ноября 2011 г., хотя они должны были быть утверждены 1 августа.

 

Затратный подход.

Применяется в случаях:

1) Оценка новых и недавно построенных объектов;

2) Необходим анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) ЗУ;

3) Необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

4) Для оценки объектов незавершенного строительства;

5) В целях страхования;

6) Для переоценки основных фондов предприятия;

7) В случае, когда недостаточно информации для применения других подходов. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Технология применения  затратного подхода:

1)      Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений.

2)      Расчет накопленного износа.

3)      Расчет остаточной стоимости улучшений.

4)      Определение рыночной стоимости ЗУ, на которой находится объект капитального строительства (ОКС).

5)      Определение общей стоимости объекта недвижимости.

 

*В зависимости от целей оценки и необходимой точности расчета применяют 3 метода определения восстановительной стоимости:

1)      Метод сравнительной единицы;

2)      Метод разбивки по компонентам;

3)      Метод количественного обследования (анализа).

Существуют 3 вида износа -

1)      Физический. Устранимый и неустранимый. Для определения неустранимого физического износа элементы здания делят на 2 категории: долговременные и быстро изнашиваемые.

2)      Функциональный (моральный).

3)      Экономический (внешний).

Все вместе - общий (совокупный) износ.

Износ определяется следующими методами:

- Метод разбиения;

- Метод срока жизни;

- Метод сравнимых продаж.

Рыночная стоимость ЗУ распределяется в соответствии с Распоряжением Минимущества N568-р от 6 марта 2002г. (ЗНАТЬ ЭТО РАСПОРЯЖЕНИЕ)

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!!!

1) Применяются ли эти методические рекомендации для определения других видов стоимости, кроме рыночной? - Да, они применяются и и определении кадастровой стоимости

2) Какие методы оценки для оценки ЗУ утверждены данными рекомендациями? - Эти рекомендации утвердили 6 методов: сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. (ЗНАТЬ ВСЕ 6 МЕТОДОВ).

 

Доходный подход.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумма доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированная на риск их недополучения.

Для применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1)      Оцениваемый объект должен приносить достаточно величину дохода (положительную).

2)      Эту величину будущих доходов можно достоверно рассчитать.

3)      Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

 

Доходный подход включает 2 основных метода:

1. 1.      Метод дисконтированных денежных потоков.

2. 2.      Метод капитализации дохода.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если по мнению оценщика прогнозируемые доходы будут существенно меняться, то оценку проводят 1ым методом.

Недвижимостью генерируются следующие виды доходов:

1)      Потенциальный валовый доход.

2)      Действительный валовый доход.

3)      Прочие доходы.

4)      Чистый операционный доход.

5)      Денежный поток до вычета налогов.

6)      Денежный поток после вычета налогов.

7)      Стоимость реверсии. Реверсия - денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.

 

Разнообразие видов дохода требует применения адекватных показателей доходности.

Показатели доходности делятся на 2 группы:

- показатели текущей доходности (коэффициенты капитализации);

- показатели ожидаемой доходности (ставки доходности).

Показатели Текущей доходности подразделяются на:

1. А) Общий коэффициент капитализации;

1. 1.      Б) Коэффициент капитализации собственных инвестиций.

Показатели ожидаемой доходности подразделяются на:

2. А) Ставка дисконтирования;

2. Б) Внутренняя ставка доходности;

2. В) Общая ставка доходности;

2. Г) Доходность собственного капитала.

 

Технология оценки методом дисконтирования денежных потоков:

1. 1.      Выбор длительности прогноз ноги периода;

2. 2.      Расчет бедного потока для каждого прогнозного года;

3. 3.      Расчет ставки дисконтирования;

4. 4.      Расчет стоимости реверсии;

5. 5.      Дисконтирование денежных потоков;

6. 6.      Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

 

Технология метода капитализации дохода:

1. 1.      Расчет годового ЧОД;

2. 2.      Расчет коэффициента капитализации;

3. 3.      Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Общий коэффициент капитализации - это показатель, отражающий соотношение ожидаемого годового ЧОД к общей стоимости недвижимости.

Коэффициент капитализации собственных инвестиций - отражает соотношение годовых денежных поступлений на собственный капитал (до вычета налогов) и величиной собственного вложенного капитала.

Ставка дисконтирования для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости - величина капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемся инвестором доходность = указанной ставке.

Внутренняя ставка доходности приравнивает суммарную дисконтированную стоимость будущих доходов, включая доход от продажи в конце периода владения с величиной первоначально инвестированного капитала.

Общая ставка доходности - норма прибыли для совокупного инвестированного капитала.

Доходность собственного капитала - норма прибыли вложенного собственного капитала.

 

Сравнительный подход.

Определяет рыночную стоимость на основе цен сделок с аналогичными объектами с учетом корректировок на выявленные различия.

Сравнительный подход НЕ применяется в следующих случаях:

1)      Когда оцениваемый объект уникален;

2)      Когда экономическая информация не доступна;

3)      Когда не достаточно информации об инвестиционных возможностях покупателя;

4)      Когда на рынке кризисная ситуация, и информация перестает отражать истинную картину.

Основные методы при сравнительной подходе:

1. 1.      Сравнительный анализ продаж, т. е. последовательное внесение в цены аналогов корректировок, влияющих на цену.

2. 2.      Соотнесение цены и дохода - имеет 2 разновидности:

А) Валовый рентный мультипликатор;

Б) Общий коэффициент капитализации.

 

При сравнительном подходе применяются следующие инструменты:

1)      Единицы сравнения (П.: цена за 1 га);

2)      Элементы сравнения: а) условия финансирования; б) условия продажи; в) время продажи; г) местоположение; д) права на объект и т. д.

3)      Виды корректировок (поправок) подраздялются на процентные и денежные. Денежные подразделяются на относительные и абсолютные.

4)      Методы внесения поправок. По сути это (моделирование стоимости) ответ на гипотетический вопрос: сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как и оцениваемый объект.

5)      Методы расчета поправок: а) метод анализа затрат; б) метод анализа парных продаж; в) метод прямого сравнения характеристик; г) метод капитализации арендных платежей; д) экспертный метод; е) метод статистического анализа.

 

Технология метода сравнительного анализа продаж:

1. 1.      Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по сделкам с аналогами;

2. 2.      Проверка достоверности информации и анализ типичности выбранных аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;

3. 3.      Составление списков аналогов и позиционирование оцениваемого объекта среди аналогов;

4. 4.      Выбор рациональных единиц и элементов сравнения объекта оценки и аналогов;

5. 5.      Расчет и внесение корректировок в цену каждого аналога;

6. 6.      Анализ скорректированных цен аналогов и согласование результата для получения итоговой стоимости.

 

Метод соотнесения цены и дохода. Метод основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, а анализ соразмерности цены и дохода по аналогам позволяет использовать усредненные результаты при оценке объекта.

 

Технология метода валового рентного мультипликатора:

1. 1.        Оценивается валовый доход (потенциальный или действительный).

2. 2.      Подбирается не менее 3 аналогов с достоверной информацией о цене продажи и величине дохода (потенциального или действительного).

3. 3.      Вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. 4.      По каждому объекту оценивается валовый рентный мультипликатор (ВРМ). ВРМ - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости.

5. 5.      Определяется итоговый ВРМ как среднее арифметическое ВРМ по всем аналогам.

6. 6.      Определяется рыночная стоимость как произведение среднего ВРМ (4 этап) и валового дохода оцениваемого объекта.  

 

Технология метода общего коэффициента капитализации:

1. 1.      Рассчитывается ЧОД.

2. 2.      Подбирается не менее 3 объектов-аналогов с достоверной информацией о цене продажи и величине ЧОД.

3. 3.      Вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. 4.      По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.

5. 5.      Определяется итоговый общий коэффициент капитализации ОКК (как среднее арифметическое ОКК по всем аналогам).

6. 6.      Расчет рыночной стоимости как отношение ЧОД к среднему ОКК.

Классификация рынка недвижимости:

1. 1.      По виду объектов (товаров): земельный, объектов капитального строительства ОКС, предприятия, вещные права и т. д.

2. 2.      По функциональному назначению: ЗУ, жилье (городское, загородное), нежилые помещения (офисы, склады, торговые), рынок промышленной недвижимости.

3. 3.      По географическому признаку: местный, городской, региональный, национальный, мировой.

4. 4.      По степени готовности к эксплуатации: старый фонд, незавершенка, новое строительство.

5. 5.      По типу участников: индивидуальные продавцы и покупатели, муниципальные образования, коммерческие организации;

6. 6.      По видам сделок: купля-продажа, аренда, ипотека и т. д.

7. 7.      По формам собственности: частные, государственные, муниципальные объекты.

8. 8.      По отраслевой принадлежности: промышленные, с/х объекты, общественные здания и т. д.;

9. 9.      По способу совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный рынок, биржевой и внебиржевой рынок, традиционный и компьютеризованный рынок.

 

05.07.2012.

ГЗК.

Схема:

1ый этап связан с описанием объекта (физические характеристики, местоположение, координаты) - кадастровая деятельность. Выполняет работы кадастровый инженер.

!!!!!ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: Для чего объект недвижимости нужно описывать в точных координатах? - На примере ЗУ: ЗУ - природный ресурс, ограниченный в пространстве, поэтому нужны его координаты на местности. На примере здания: для учета здания в ГКН внутри границ ЗУ.

2ый этап - 1. государственный кадастровый учет (ГКУ), осуществляют кадастровые палаты Росреестра. Это процесс поступления сведений в кадастр. Палаты осуществляют кадастровые процедуры. Их виды:

1)      Постановка на ГКУ вновь созданного объекта недвижимости (создание объекта недвижимости: здание - строительство; ЗУ - объединение, разделение на участки и др. способы выдела ЗУ из ЗК);

2)      Внесение изменений в текущие характеристики объекта недвижимости (это необходимо для актуальности данных ГКН; хар-ки физические, экономические, правовые и др.).

3)      Снятие с кадастрового учета (здание - снос). ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!!! Для чего заинтересованному лицу информировать кадастровую палату о сносе здания и просить снять здание с кадастрового учета? - Для того, чтобы не платить налог на имущество на это здание. То же самое и для ЗУ, только экономия на земельном налоге.

4)      Исправление технических ошибок в ГКН. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! - Чем отличается техническая ошибка от кадастровой? -Техническая ошибка - это ошибка, допущенная работником палаты в процессе осуществления кадастровой деятельности; имеется процедура ее исправления. Она может быть умышленная (П.: взятка) и неумышленная.Кадастровая ошибка - во произведенная в кадастровой ошибка, допущенная ранее в документах, представленных в кадастровую палату. П.: кадастровой ошибки - кадастровый инженер сделал ошибку в межевом плане; глава администрации предоставил земли с/х назначения для строительства на нем здания.

Техническая ошибка - виноват работник кадастровой палаты; для исправления спец. процедура. Кадастровая ошибка - не виноват работник кадастрвоой палаты; может быть исправлена ТОЛЬКО на основании решении суда.

5) Внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Какой объект недвижимости считается ранее учтенным? - А) ЗУ, который был учтен в ГЗК до вступления в силу ФЗ о ГКН N221 (до 1 марта 2008г.). Государство гарантирует права в независимости от закона. Б) Когда сведения об ОКС были учтены в ЕГРП с условным кадастровым номером. Ранее этот учет вели ОТИ, при чем уже с зарегистрированным правом на этот объект (органы тех. инвентаризации=БТИ+др.). Это касается в основном ОКС, построенных на дачных, садоводческих, огороднических участках и гаражей.

6) Внесение кадастровых сведений в рамках информационного взаимодействия. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! - Каким документом регламинтируется информационное взаимодействие? - Постановление Правительства РФ N618 от 18 августа 2008 г. С кем взаимодействует Росреестр на федеральном уровне и по какому поводу? - А) С Министерством иностранных дел (МИД) по поводу гос. границы. Б) Росналогслужба (федеральная налоговая службы - ФНС) по поводу кадастровой стоимости в целях налогообложения. В) Агенства водного и лесного хозяйства (Росводхоз и Рослесхоз) по поводу водных и лесных участков.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! А как Росреестр взаимодействует с органами местного самоуправления (или с субъектами РФ) - тоже ППРФ N618; для получения информации в рамках управления объектами недвижимости. Управление земельными ресурсами - это распоряжение ЗУ путем предоставления, изъятия, установления земельных платежей и т. д.

!!!ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Кто распоряжается земельными ресурсами до разграничения земель? - Органы местного самоуправления.

 

Все 6 вышеперечисленных кадастровых процедур производится в рамках ведения ГКН, порядок ведения которого утвержден Приказом Минэко N 42 от 04.02.2012.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Что такое ГКН? Ведение ГКН - это выполнение этих 6 кадастровых процедур.

 

2. Предоставление сведений из ГКН. Кроме ведения ГКН на 2ом этапе работники палат еще и предоставляют сведения из ГКН. Это процесс выдачиинформации. Порядок предоставления сведений из ГКН утвержден Приказом Минэко N 75 от 27.02.2010.

Сведения предоставляются для заинтересованных лиц.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Взимается ли плата за проведение 6 кадастровых процедур (ведение ГКН)? - НЕТ!!! Это некорректно, так как пошлина взимается на другом этапе (конвейера), а также это способствует актуализации сведений кадастра, гос-во благодарно людям, которые приносят информацию в палату.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! - А за предоставление сведений? - Да. Приказом Минэко N 343 от 30 июля 2010 г. - установлены пошлины. Например, за кадастровый план территории 800 руб. для физ. лица; 2.400 - для юр. лица (в виде бумажного документа). Для электронного документа, соответственно 150 и 300 руб.

Палата за предоставление сведений из ГНК взимается в целях компенсации расходов фед. бюджета на бумагу, порошок и т. д.

 

Для кадастрового учета требуется представление в кадастровую палату определенного комплекта документов:

1)      Заявление о проведении 1 из 6 кадастровых процедур.

2)      Межевой план, в случае постановки на учет или внесения изменений в характеристики ЗУ.

3)      Технический план, в случае постановки на учет или внесения изменений в характеристики по ОКС.

4)      Акт обследования, в случае прекращения существования объекта недвижимости (ЗУ и/или ОКС).

2,3,4 пункты - это итог работы на первом этапе кадастрового инженера, т. е. связаны с физическими характеристиками и координатами объекта.

5) Правоустанавливающий документ (П.: распоряжение главы администрации Мытищинского района о предоставлении физ. или юр. лицу ЗУ в собственность).

6) Доверенность на проведение кадастровых процедур.

 

!По итогам проведения кадастровых процедур (только при постановке на учет вновь созданного объекта - 1ая процедура) оформляется кадастровый паспорт для дальнейшей регистрации права на объект. Во всех остальных случаях (снятие к кадастрового учета; внесение изменений) - выдаетсякадастровая выписка. Форма кадастровой выписки по ЗУ - утверждена Приказом Минюста N 66 от 19.03.2008.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ!!!!!:

1. Какой документ выдает палата по итогам ГКУ ЗУ? - кадастровый паспорт.

2. Какой документ выдает кадастровая палата по итогам снятия с ГКУ ЗУ - кадастровая выписка.

3. Какой документ выдает кадастровая палата при внесении изменений в характеристики ЗУ - кадастровая выписка.

4. Чем отличается кадастровая выписка от кадастрового паспорта? - Объем сведений о ЗУ в кадастровой паспорте меньше, чем в кадастровой выписке. Так как преследуется разные цели: кадастровый паспорт служит для регистрации права на объект (а для этого нужно минимум сведений), а кадастровая выписка нужна, например, кадастрового инженеру, выходящему в поле, и ему нужно больше информации геодезического свойства. Кадастровый инженер может заказать и кадастровый план территории (форма утверждена тем же 66 Приказом Минюста).

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Существует ли единая форма кадастрового паспорта на единый ЗУ и ОКС (1 стандарт или несколько)? - Для ЗУ, здания, сооружения, помещения и объекта незавершенного строительства существуют разные формы кадастровых паспортов (утверждены Приказом Миюста N32 от 18.02.2008). Так как разные характеристики на все эти объекты (адресные и высота у здания и др.).

 

3ий этап. Регистрация права на объект. Внесение объекта в ЕГРП.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Существует ли в ГКН правовой слой информации (сведения о правах на объекты)? - ДА. Сведения о правах на объект существуют в ГКН и вносятся на основании правоустанавливающих документов.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! А какая правовая информация содержится в ЕГРП (3ый этап)? - Таже самая, что и в ГКН (на основе правоустанавливающего документа), но и информация об удостоверении права (реестровый номер) - документ - свидетельство о регистрации права.

 

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Какая цель 1го этапа? - Сформировать объект.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Какая цель проведения ГКУ (2 этап)? - Идентификация объекта недвижимости с присвоением ему уникального кадастрового номера.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Какая цель 3го этапа (внесение объекта в ЕГРП)? - Регистрация права на объект недвижимости, учтенный в ГКН, а значит гарантия права государством.

 

Сведения из ГКН за плату выдаются в следующем виде:

1. 1.      Кадастровая выписка (копия).

2. 2.      Кадастровый паспорт (копия).

3. 3.      Кадастровый план территории (копия).

4. 4.      Копия документа, на основании которого вносились сведения в ГКН (копия межевого, технического плана,  и прочие - акт обследования, акты главы администрации, копия правоустанавливающего документа и др.). Кроме того выдаютсясправки, содержащие сведения о кадастровой стоимости и кадастровой номере. Это единственный документ, который предоставляется БЕСПЛАТНО!!! Так как это связано с налогообложением (или с арендной платой).

 

*Принципы ведения ГКН (общедоступность, открытость, единство технологии ведения на всей территории РФ и др. в ст. ФЗ-221) были навязаны мировым сообществом (чтобы принять Россию в торговый союз).

 

*Срок внесения сведений в ГКН - не более, чем 20 рабочих дней со дня получения заявления (постановка на ГКУ, снятие с учета ГКУ и внесение изменений, за исключением учета адреса правообладателя - 5 рабочих дней).

 

*Новая кадастровая политика заключается в:

1)      Слиянии Роснедвижимости, Роскратографии, Росрегистрации (организационное объединение);

2)      Установлении общих сроков на проведение процедур (кадастровых и регистрационных - П.: кадастровый учет - 20 дней; регистрация - 30 дней, потом будет сокращена до 20).

3)      Ликвидации промежуточных документов (кадастровый паспорт на 2 этапе).

4)      С 1 января 2013 г. перестанет действовать ФЗ N 221 (о ГКН) и N 122 (О гос. регистрации прав), а будет действовать новый ФЗ "Об ГКН и регистрации прав на них".

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Место осуществления кадастрового учета. Какое? - По месту нахождения объекта недвижимости. Потому что там компетенция работников (по конкретному кадастровому делению).

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! По какому принципу предоставляются сведения из ГКН? - По экстерриториальному принципу (т. е. живя в Ханты-Мансийске, можно получить информацию из Москвы), т. к. единая база данных и предоставление информации не нарушает систему кадастра (предоставление информации - ерунда).

 

Билет 10. Метод расчета эффективности кадастровой деятельности.

Кад. деятельность осуществляется на основе полного хоз. расчета, в связи с этим для расчета экономической эффективности нужно:

 1. Рассчитать затраты на содержание организации. Статьи затрат в год следующие:

1)      З/П в год;

2)      Аренда помещения;

3)      Коммунальные платежи;

4)      Транспортные расходы;

5)      Стоимость расходных материалов (принтер, бумага, канцтовары);

6)      Амортизация оборудования (обычно это 10% от стоимости компьютера);

7)      Прочие расходы - 3% от всех вышеперечисленных затрат.

 

2. Осуществляется расчет доходов организации кадастровых инженеров в текущем году и за прошлый год. В связи с тем, что организация работает по 2 финансовым схемам (договор не цены и расценки) - отдельно рассчитывается доходы по каждой из схем: А) Количество межевых планов, рассчитанных по договорной цене * на стоимость 1го межевого плана по договорной цене. Б) Количество межевых планов, оформленных на основании сметы (расценки) * на стоимость 1го межевого плана по смете (по расценкам).

3. Коэффициент экономической эффективности рассчитывается путем деления 1 на 2 (доходы/затраты) и сравнивается за ряд лет (2007-2008-2009 и т. д.).

4. Кроме расчета экономической эффективности, рассчитывается иорганизационная эффективность, которая связана с процессом передачи межевых планов в кадастровые палаты.

Коэффициент организационной эффективности = количество переданных в палату межевых планов / количество заключенных договоров по изготовлению межевых планов.

5. Кроме того рассчитывается коэффициент качества работы кадастровой организации (подготовки кад. планов). Этот коэффициент рассчитывается путем деления количества межевых планов, по которым устранены приостановки или отказы на общее количество межевых планов, по которым кадастровая палата приняла решение о приостановке или отказе.

 

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! - Какие есть существуют способы направления заявлений с пакетом необходимых документов для проведения ГКУ - 1) личная доставка; 2) по почте с описью вложения и уведомлением; 3) в электронном виде.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! - Какие способы получения документов из ГКН? - в зависимости от способа направления заявления о предоставлении сведений (3 варианта).

ППРФ N 754 от 22.09.2009 - особенности

На сайте Росреестра есть порталы (а есть обычная отправка по электронной почте).

 

С учетом большого объема информации ГКН ведется не только на бумажных носителях, но и в электронном виде. Это - геоинформационная система, где кроме семантики (текста) присутствует графика (границы ЗУ всех уровней).

ГКН является инструментом управления недвижимостью, т. к. имеющиеся в базе данных хар-км об объектах недвижимости (физические, экономические, и другие параметры) позволяют не только идентифицировать объект,а и управлять им.

Например: экономическая хар-ка (кадастровая стоимость) позволяет осуществлять налогообложение земли (кад. стоимость * налоговая ставка), обеспечивает арендные отношения на землю (кадастровая стоимость * ставка аренды в %), выкупать ЗУ в собственность (кадастровая стоимость). Кроме экономических характеристик органы местного самоуправления и гос. власти используют данные ГКН (взаимодействие с Мид и др.!!!!! Посмотреть)  при предоставлении ЗУ (физические параметры, П.: площадь), изъятии ЗУ, установлении сервитутов и т. д.

Органы гос. земельного контроля (КоАП) также используют данные ГКН (правовая информация на ЗУ) при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства.

Данные ГКН используются также для землеустройства и мониторинга земель.

 

Билет 8 - начиная с органов местного самоуправления, разграничение земель.

 

Билет 6. Кадастровая оценка как инструмент.

Под управлением земельными ресурсами понимаются 3 механизма (3 слоя):

Управлять ресурсами

Организационный

С правовой стороны - издает Нормативные акты

Экономическая - росреестр - установление методик и получение результатов кадастровой стоимости; ставки кадастровой стоимости устанавливают главы управы; губернатор утверждает показатели(множители)-

Если умножать эти показатели Кадастровой стоимости на площадь - будет кадастровая стоимость ЗУ.

 удельный показатель кад.стоимости,а умножение на площадь-кадастровая стоимость

Все это делает Росреестр, глава управы рулит (устанавливает ставки)

 

Росреестр проводит кадастровую оценку (финансирует федеральный бюджет).

Кадастровая оценка проводится для целей установления арендой платы, для выкупа земель в собственность и главное - для целей налогообложения.

Кадастровая стоимость * ставка земельного налога - земельный налог

Кадастровая стоимость * арендную плату - величина арендной платы

 

Кадастр - информационная база данных, учетная. 3 слоя - экономический (кадастровая стоимость), правовой (почти как ЕГРП, по не совсем.: правоустанавливающие документы и др.) и физический (уникальные характеристики).

3 вида платежей за землю:

1)      Земельный налог;

2)      Арендная плата;

3)      Нормативная цена земли.

Нормативная цена земли.

ППРФ N319

Нормативная цена земли НЕ ДОЛЖНА ПРЕВЫШАТЬ 75% от уровня рыночной стоимости ЗУ.

Ранее нормативная цена земли применялась для выкупа ВСЕХ ЗУ в собственность, а сейчас применяется только в случае, когда орган местного самоуправления (гос. власти) хочет простимулировать выкуп ЗУ в собственность.