30 Описание к отчёту об оценке фсо № 3

 

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

 

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

 

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

 

 а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;

• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

• итоговая величина стоимости объекта оценки;

 

 б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

 

 в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

 

 Сведения о заказчике:

 

 

• о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

 

• о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

 

 Сведения об оценщике:

 

 

• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

 

 

 информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

 

 г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

 д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

 

 В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

 

 е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

 В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

 

 количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

 Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

 

 

 количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

 

 

 информация о текущем использовании объекта оценки;

 

 

 другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

 

 ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

 

 з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

 

 и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

 

 При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

 

 9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

  

Дополнительные вопросы:

[1] Нормативно-правовая база оценочной деятельности - Закон N 221 о кадастре, закон N 135, закон о регистрации прав (?).

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадкстровой или иной стоимости.

Субъекты оценочной деятельности - физ. лица, являющиеся членами одной из СРО и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями 135-ФЗ (ст. 4 ФЗ N 135).

Объекты оценочной деятельности - отдельные материальные объекты (вещи, П.: ЗУ, здание);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица (П.: предприятие как имущественный комплекс);

- право собственности и иные вещные права;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные.

 

[2] Случаи обязательности проведения оценки (ст. 8).

Оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям.

Как только сделка происходит с собственностью РФ (П.: земли, здание Большого театра), то обязательна проведение оценки

Купля-продажа, залог, ипотека и др. При любой операции, куда вовлечены объекты полностью или частично принадлежащие РФ, субъектам и муницип.

 

[3] Основания для проведения оценки:

- договор гражданско-правового характера (с физ. или юр. лицом);

- определения судов (арбитражных, третейских, судов);

- решение уполномоченного органа (П.: Росреестр уполномочивает кадастровые оценки).

 

[4] Требования к договору на проведение оценки:

Права-обязанности сторон, необходимые реквизиты, приложение, где обязательно поставлена техническая задача; что договор может заключать физ., юр. лицо, уполномоченный орган и др.

 

[5] Ст. 11 общие требования к составлению отчета.

Об оспоримости сведений, содержащихся в отчете.

 

[6] Права, обязанности оценщика:

Главная обязанность - оценщик должен быть членом СРО (некоммерческая) для:

1)      Для того, чтобы контролировать членов СРО (заменяя тем самым государственный контроль) - надзор за СРО (т. е. Росреестр снял с себя эту ответсвенность по надзору и доверил профессионалам самим себя контролировать);

2)      Создание компенсационного фонда за счет членских взносов оценщиков для возмещения ущерба, нанесенного непрофессионализмом оценщиков - дополнительная взаимовыручка, помимо личного страхования ответственности оценщика.

3)      Создание методических и инструктивных документов технического характера (Росреестр снял с себя эту ответственность).

4)      Обязанность оценщика - соблюдать требования ФЗ-135 + иные НПА - Постановления Правительства РФ, Приказы Минэкономики;

5)      Соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленной СРО (результат оценки не должен быть связан со взаимоотношениями с заказчиком; вопрос профессионализма оценщика; не брать взятки и др.)

6)      Не разглашать конфиденциальную информацию.

 

[7] !!

1)      Росреестр осуществляет контроль за деятельностью СРО, приказ от 29 апреля 2011 г. N203 'Порядок надзора за СРО оценщиков".

2)      Варианты контроля - организации выездных проверок на место (плановые по графику и внеплановые "по сигналу") или камеральные (по интернету: П.: отслеживать издаваемые стандарты СРО).

 

[8] Ст. 16 - независимость оценщика:

1) Оценщик должен быть независим от руководителя и юр. лица (если он туда входит по договору подряда, т. е. наемный работник);

2) Оценщик не должен быть учредителем, собственником, акционером оцениваемого объекта или иметь имущественный интерес в объекте оценки;

3) Оценщик не должен состоять в близком родстве или свойстве.

 

[9] Экспертиза отчета (понятие, виды):

Экспертиза подразделяется на 2 вида:

- нормативно-правовая = юр. (где делается вывод какие стандарты, документы применялись при оценке);

- юр. + математически сторона (полная экспертиза).

 

 

________________________________________________________________________

[10] Стандарты оценочной деятельности ФСО предусмотрены ст. 20 ФЗ-135.

Приказ Минэкономики N 260 от 1 июня 2011 г. утвердил программу разработки ФСО.

 

ФСО 1 - приказ Минэко N 256 от 20 июля 2007 г.;

ФСО 2 - приказ Минэко N 255 от 20 июля 2007 г.;

ФСО 3 - приказ Минэко N 254 от 20 июля 2007 г.;

ФСО 4  -приказ Минэко N 508 от 22 октября 2010 г.;

ФСО 5 - приказ Минэко  N 328 от 4 июля 2011 г.;

ФСО 6 - приказ Минэко N 628 от 7 ноября 2011 г.

 

А программой предусмотрено еще 4 стандарта (+4):

1)      Для оценки стоимости недвижимого имущества;

2)      Для оценки стоимости машин и оборудования;

3)      Для оценки стоимости нематериальных актов и интеллектуальной собственности;

4)      Для оценки стоимости акций, долей, участия в уставном (складочном капитале бизнеса).

По этой программе они должны были быть 1 октября 2011 года, а их до сих пор нет!

 

Стандарты делятся на следующие виды:

- международные;

- федеральные (ФСО);

- стандарты СРО оценщиков (когда нет федеральных).

Стандарты оценочной деятельности - это требования к проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности.

 

[11] Отдельная глава (3, ст. 24) закона посвящена кадастровой оценке земель как разновидности массовой оценки.

Виды оценки - индивидуальная, кадастровая, массовая.

Массовая оценка - систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа, т. е. это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов.

Этапы (технология) процедуры массовой оценки:

1. 1.      Постановка задачи (идентификация объекта), уточнение его правового статуса, определение целей оценки, согласование даты оценки.

2. 2.      Предварительное обследование и анализ объекта (на предмет объединения в логические группы с общими характеристиками).

3. 3.      Определение кадровых ресурсов для проведения оценки.

4. 4.      Анализ рынка с целью изучения факторов спроса и предложения на всех уровнях.

5. 5.      Сбор данных (основные характеристики объекта и сделок с объектом).

6. 6.      Разработка структуры построения и калибровка модели.Калибровка - это выделение коэффициентов, непосредственно влияющих на рыночную стоимость факторов.

7. 7.      Предварительное изучение и тестирование модели (на основе выборки объектов в таком количестве, чтобы корректировки не привели к искажению результатов.

8. 8.      Расчет стоимости объектов.

9. 9.      Контроль качества и уточнение результатов оценки.

*Все объекты недвижимости в определенном смысле уникальны. В зависимости и от целей оценки можно подчеркнуть своеобразие объекта (для этого применить индивидуальную оценки), или унифицировать объект недвижимости (т. е. отнести к какому-то типу - для этого применяется массовая оценка).

Массовая - по группам, по типологии (а не по их непохожести). Для 2 и более объектов, когда хотим их группировать. Кадастровая - разновидность массовой (т. к. только по земле).

???????Отличие массовой оценки от индивидуальной оценки:

- Построение моделей;

- Группировка объектов.

- Отличие в технологии (3 пункт)

* Сфера применения массовой оценки:

1)      Для налогообложения (в том числе и кадастровая оценка);

2)      Для расчета арендных ставок;

3)      Для приватизации;

4)      Для залога;

5)      Для страхования;

6)      Оценка ущерба от стихийных бедствий.

 

Примером массовой оценки является оценка объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения (Приказ Минэко N 358 от 3 ноября 2006 7. "Методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда"). У этой методики 2 приложения - для жилого фонда (и части квартир, и незавершенка по этим объектам), и для нежилого фонда.  По этой методике Росреестр должен оценить все объекты жилого и нежилого фонда до 1 января 2013 года в целях перехода на налог на недвижимость. Это сделано для того, чтобы связать ЗУ с объектом капитального строительства.

!!!!!До введения этого приказа по объектам органы тех. инвентаризации (ОТИ) рассчитывали инвентаризационную стоимость.

Инвентаризационную стоимость определяли по балансу (по какой стоимости стоит на балансе это здание - первоначальная стоимость здания, потом с учетом амортизации ежегодно списывается сумма). А по комнате - общая площадь/общую площадь здания (П.: 1/20), и также берем ее удельным весом от остаточной стоимости здания. При наличии инвентаризационной стоимости государство теряло деньги.

Инвентаризационная стоимость не отражает рыночной стоимости.

Инвентаризационная - массовая - индивидуальная.

 

!!!!Налог на недвижимость вводится с 1 января 2013 г. Он вводится вместо земельного налога (определяется по кадастровой стоимости), и налога на имущество.

 

*Массовая оценка проводится крупными организациями и государством в целях экономии времени и денег (на проведение оценки) для приближения к рыночной стоимости.

 

С 1999-2001 - в России была полностью проведена кадастровая оценка земель. А с 2001 года осуществляется актуализация (переоценка) материалов, полученных за эти 3 года. Это проводится потому, что меняется постоянно рыночная ситуация (цены на рынке). Актуализация работ по ГКЗ проводится НЕ РЕЖЕ, чем 1 раз в 5 лет. Если государство богато, то оно может чаще проводить (государство заинтересованно как можно чаще проводить актуализацию).

Цель кадастровой оценки - максимальное приближение к рыночной стоимости.

Кадастровая оценка проводится по категориям земель.

 

!!!Проводить оценку по землям запаса не нужно, это единственная категория, по которой нет методических указаний по оценке.

По землям с/х назначения 2 методики - методические указания Приказ Минэко) 445 от 20.09.2010)и методические рекомендации (Приказ Минэко N 145 от 7 июля 2005).

*Кроме того существует методика ГКОЗ (государственная кадастровая оценка земель) садоводов, огородников и дачников - Приказ Госземкадастра  N п/307 от 26 августа 2002 г.

!!!!Выучить категории земель!!!!

 

Вывод: 7 категорий, 8 методик, по землям запаса нет методик, по есть и методика, не связанная с категорией земель - ГКОЗСОД, а по с/х 2 методики.

*Для садоводов, огородников и дачников сделали отдельную методику, не связанную с категорией, потому что это социально значимо. На дачах можно даже прописываться и возводить ОКС.

Это сделано для того, чтобы взять налог; и потому, что эти объекты социально значимы и их нужно быстрее запустить в оборот.

N 93-ФЗ.

 

По ГКОЗ существует административный регламент (Приказ Минэко N 215 от 28 июня 2007 г.). Раскрывает последовательность проведения административных процедур по проведению оценки.

Административный регламент - последовательность выполнения функций или услуги (придуманы в 2004 г. для контролирования органов власти...).

 

*Приказ Минэко N 69 от 22 февраля 2011 г. утверждает требования к порядку создания и работы комиссии, рассматривающей споры по ГКОЗ (судебная и внесудебная процедура рассмотрения споров существует).