28 Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

 

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

 

· юридическая допустимость;

 

· физическая осуществимость;

 

· финансовая обеспеченность;

 

· максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.  Является базовым в оценке недвижимости и формирует основу на которой оценщик применяет 3 традиционных подхода. Определение наиболее эффективного использования основана на суждениях оценщика и не является фактическим использованием недвижимости.

 

 В теории оценки различают наиболее эффективное использование участка земли как вакантного и обустроенного.

 Анализ наиболее эффективного использования обязательно должен учитывать мотивацию покупателя. Если покупатель приобретает недвижимость для личного пользования то его мотивами могут быть: комфорт, престиж, безопасность.

 Если покупатель предполагает извлечь доход из недвижимости то для него наиболее эффективное использование учитывать факторы защиты от инфлиации, уменьшение налога и потенциального роста и использования земли и строительства.

 Анализ 2 этапа:

 1) участок анализируется без строений

 2) со строениями­

 На первом этапе оценщик должен описать и представить себе какие здания или сооружения надо построить для извлечения максимальной выгоды и удобств.

 2этап) Необходимо проанализировать существующее строение и ответить на вопрос: как наилучшим образом использовать существующее строение или их надо снести , а на их месте построить новые, при этом, рассматриваемые варианты использования участка или строений должны удовлетворять 4-ом критериям:­

 1) быть юридически разрешенными

 2) физически возможными­

 3) экономически целесообразными

 4) наиболее доходными

 

29 Описание объекта оценки: методика и технология

 

Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

 1. Постановка задачи (определение проблемы).

 2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

 3. Сбор и анализ данных.

 4. Выбор методологии оценки.

 5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

 6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

 7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

 8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику. [1]

 Постановка задачи (определение проблемы) — весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

 Постановка задачи включает следующие этапы:

 • идентификация объекта недвижимости;

 • выявление предмета оценки;

 • определение даты оценки;

 • установление цели и функции оценки;

 • установление вида оценочной стоимости;

 • составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

 Рассмотрим содержание отдельных этапов.

 Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

 При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

 Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

 Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

 Установление цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

 Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

 - определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

 - определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

 - определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.