Лекция № 9. Комплексная оценка территории.

• Принципы оценки. Основная цель оценки территории в районной планировке состоит в том, чтобы установить степень пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определенного вида их хозяйственного использо­вания. Оценка территории может быть частной или общей (комплексной). Под частной оценкой подразумевают оценку территории с точки зрения интересов какого-то одного вида ее хозяйственного использования, а под общей — оценку территории с точки зрения интересов всех возможных видов хозяйственного использования.

Под комплексной оценкой территории в районной планировке понимается сравнительная планировочная оценка отдельных уча­стков всей территории района по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности этих участков для размещения основных видов хозяйственной деятель­ности.

При проведении комплексной оценки территории оценивается вся территория района; соблюдаются интересы наиболее важных отраслей хозяйства, являющиеся одновременно и основными землепользователями района — сельского хозяйства, градо­строительства, массового отдыха, лесного хозяйства; оценка производится по совокупности как природных, так и антропоген­ных факторов.

При оценке территории для каждого вида ее использования (строительство, сельское хозяйство, массовый отдых и др.) рассматривается степень благоприятности территории для каждого из этих видов применительно к воздействию на него двух групп факторов — природных и антропогенных. К природным факторам относят инженерно-геологические, почвенно-растительные, климатические условия, водные и минерально-сырьевые ресурсы и др. К антропогенным факторам следует относить обеспеченность территории транспортными и инженерными сетями и соору­жениями, предприятиями стройиндустрии, транспортную доступ­ность основных промышленных, административно-хозяйственных и культурных центров, гигиенические условия и требования охраны природы, а также архитектурно-эстетические достоинства природных и культурных ландшафтов. Состав и число факторов оценки для каждого вида использования территории зависят от конкретных природных и хозяйственных ее особенностей, наличия картографического материала, данных полевых и натурных, обследований. Поэтому при комплексной оценке конкретной территории число факторов может меняться — оно может быть меньшим или большим в зависимости от местных специфических особенностей.

При отборе оценочных факторов учитывают направленность оценки, которая может быть связана либо с поиском новых резервных территорий, либо с изъятием площадей, занимаемых к моменту оценки другими землепользователями. Первое направ­ление характерно для промышленного и гражданского строитель­ства, массового отдыха, охраны природы, памятников истории и культуры, а также для тех видов народнохозяйственной деятель­ности, которые намечается развивать на данной территории впервые. Второе направление обычно принимают для наиболее освоенных в экономическом отношении территорий и для зон сельского и лесного хозяйства, занимающих значительную часть рассматриваемого района, в связи с чем дальнейшее их развитие путем освоения новых территориальных ресурсов может стать уже невозможным. Оценка территории по отдельным факторам производится по существующему положению с учетом строящихся и намечаемых к строительству объектов, коммуникаций и мероприятий, реализация которых намечается директивными органами в перспективе.

При охвате комплексной оценкой значительных территорий ее показатели могут изменяться в больших пределах. Каждый из оценочных факторов в зависимости от конкретных значений его показателей может выражать степень благоприятности или неблагоприятности освоения территории конкретным видом народ­нохозяйственного использования. Поэтому при оценке территорию обычно расчленяют на оценочные районы (в схемах районной планировки) и оценочные участки (в проектах районной планировки), каждый из которых отражает определенную степень пригодности территории для того или иного вида народнохозяй­ственного использования. Обычно выделяют три категории оце­ночных районов (участков): благоприятные, ограниченно благоприятные

Рис.9. Состав и последовательность работ по комплексной системе территории:

1- строительство; 2 — сельское и лесное хозяй­ка- 3—-отдых и туризм; 4 — инженерао-гео-гические изыскания; 5, б — физико-геологи-чекие условия; 7 — строительно-климати­ческие условия; 8 —агроклиматические ус-ловия:9— физико-климэтические условия; 10, 11- почвенно-растительные условия; 12 — рек­реационные ресурсы;;3 — водные ресурсы; 14 — водные условия и условия мелиорации; 15 — лесные ресурсы; 16 — полезные ископаемые; 17 — сводная оценка территории для строительст­ва по природным условиям; 18 — сводная оцен­ка территории для сельского и лесного хозяйства по природным условиям; 19 — сводная оценка территории для рекреационных целей по природным условиям; 20 — обслуженность территории транспортом; 21 — транспортная доступность основных городских центров; 22 — обслуженность территории инженерными се­тями и сооружениями; 23 — санитарно-гиги­енические условия и условия охраны природы; 24 — архитектурно-ландшафтные условия; 25 — сводная оценка территории для строительства по антропогенным условиям; 26 — сводная оценка территории для сельского и лесного хо-зяйства по антропогенным условиям; 27 — свод­ная оценка территории для рекреационных целей по антропогенным условиям; 28 — свод­ная оценка территории для строительства; 29 — сводная оценка территории для сельского и лес­ного хозяйства; 30 — сводная оценка территории для рекреационных целей; 31 — комплексная оценка территории

и неблагоприятные для того или иного вида использования территории. К благоприятным относят территории, на которых функционирование той или иной народнохозяйствен­ной отрасли возможно без проведения значительных инженерных мероприятий и дополнительных капитальных вложений. К ограниченно благоприятным — территории, требующие для дове­дения их до уровня нормативных проведения инженерных мероприятий, связанных со значительными удорожаниями. К неблагоприятным относят территории, освоение которых требует проведения весьма серьезных инженерных мероприятий и очень Больших капитальных вложений.

При стоимостной оценке территории, т.е. когда критерием оценки является удорожание освоения данной территории по сравнению с нормативным, к благоприятным обычно относят территории, для которых общее удорожание по всем природным и антропогенным факторам составляет менее 10 % от базовой (нормативной), т.е. менее 30 тыс. руб. на 1 га, к ограниченно благоприятным — 10...35 %,т.е. 30...105 тыс. руб. на 1 га; к неблагоприятным — более 35 % или более 105 тыс. руб. на 1 га. Соответствующие показатели удорожаний по различным категориям территорий имеются для сельского и лесного хозяйства, массового отдыха и других видов использования территории.

Технологически комплексная оценка территории включает несколько операций: в соответствии со специфическими условиями района отбираются наиболее существенные факторы для каждого вида использования территории; проводится частная оценка территории по каждому из этих факторов применительно ко всем видам использования; путем наложения оценочных схем произво­дятся общие и сводные оценки территории для каждого вида ее использования; посредством совмещения схем сводных оценок составляется схема комплексной оценки территории; путем необходимых расчетов ведется качественная и количественная оценка благоприятности оценочных районов (участков) применительно к каждому виду использования территории. Из логической цепочки и содержания процедур комплексной оценки территории (рис. 9) видно, что комплексная оценка весьма сложна, включает в себя не менее 35...40 промежуточных схем и достаточно трудоемкие расчеты. К настоящему времени разрабо­таны специальные таблицы и графики, существенно облегчающие выполнение этой важнейшей процедуры районной планировки. Чтобы лучше было понять существо оценки, ниже рассматрива­ются некоторые принципы и критерии оценки территории по природным и антропогенным факторам, а также основные положения принятой в настоящее время стоимостной комплексной оценки.

• Оценка территории по природным факторам. Обычно оценку территории под строительство производят по инженерно-геологическим, строительно-климатическим, физико-климатичес­ким и почвенно-растительным условиям, наличию водных ресурсов и полезных ископаемых; для сельского хозяйства — по физико-геологическим, аэроклиматическим, почвенно-растительным и вод­ным условиям; для массового отдыха — по физико-геологическим, климатическим, почвенно-растительным, бальнеологическим ус­ловиям и наличию рекреационных ресурсов. Перечень факторов оценки свидетельствует о том, что отбираются те факторы и условия, которые более всего влияют на тот или иной вид использования территории. Разработка критериев оценки и их стоимостных показателей весьма сложна. Ее результаты содер­жатся в специальной нормативно-методической литературе по районной планировке. Ниже приведен пример определения оценочных критериев и стоимостных показателей инженерно-ге­ологических условий как одного из факторов (правда, важнейшего) при оценке степени благоприятности территории для промышленного и гражданского строительства.

Критерии оценки почти по всем элементам инженерно-гео­логических условий регламентированы соответствующими нор­мативными документами. Как правило, улучшение неблагоприятных ийженерно-геологических условий обеспечивает проведение работ по инженерной подготовке территории. Поэтому критерием стоимостной оценки в этом случае является величина затрат на инженерную подготовку территории. Благоприятными для строительства обычно считаются территории, удельные затраты на инженерную подготовку которых составляют в целом менее 3 % общей стоимости строитель­ства. К ограниченно благоприятным относят территории, где затраты на инженерную подготовку составляют 3...7 % от стоимости освоения. К категории неблагоприятных относят территории, затраты на инженерную подготовку которых превышают 7 %. Степень благоприятности территории для строительства по инженерно-гео­логическим условиям зависит от состояния целого ряда факторов, определяющих эти условия.

Грунты оснований. Влияние грунтовых условий на пригодность территории для строительства определяется несущими свойствами грунтов оснований зданий и сооружений. К бла­гоприятным относят территории с грунтами, допускающими сооружение без искусственных оснований, что соответствует грунтам с нормативным давлением не менее 0,151 МПа. К ограниченно благоприятным относят территории со слабыми грунтами (ил, торф, просадочные грунты I типа и др.), на которых необходимы фундаменты усиленного типа и проведение ме­роприятий, удорожающих строительство на 5...6 %. К небла­гоприятным относят территории со слабыми грунтами мощностью более 2 м и просадочными грунтами II типа, которые требуют устройства особо сложных фундаментов и оснований, что связано с удорожанием строительства более чем на 6 %.

Глубина залегания грунтовых вод. К бла­гоприятным относят территории, допускающие строительство без проведения работ по понижению уровня грунтовых вод, без гидроизоляции заглубленных помещений и инженерных сетей. По требованиям промышленного и гражданского строительства — это территории с уровнем грунтовых вод не более 3 м от поверхности земли. Ограниченно благоприятные территории, на которых глубина залегания уровня грунтовых вод составляет 1...3 м. При освоении этих территорий проводят мероприятия по понижению Уровня грунтовых вод, оцениваемых в среднем 3...6 тыс. руб/га*. К неблагоприятным относят территории, на которых необходимо проводить особо сложные мероприятия по понижению уровня грунтовых вод. Подобные случаи обычно возникают при принудительном сбросе воды из инженерных сооружений, применяемых для понижения уровня грунтовых вод, а также при слабопроницаемых грунтах и напорно-грунтовом питании грунто­вых вод. Удельная стоимость строительства при этом составляет 5...12 тыс. руб/га.

Рельеф. Основная характеристика рельефа — уклон {%) поверхности. Величина уклона влияет на стоимость возведения фундаментов и цокольных этажей, на планировку территории трассировку улиц и инженерных сетей, размещение железнодо­рожных и автомобильных устройств и т.д. Наиболее благоприятны для промышленного и гражданского строительства территории с уклонами до 10%. Стоимость работ по вертикальной планировке и устройству водостоков составляет для таких территорий 3...9 тыс. руб/га. К ограниченно благоприятным относят территории с уклонами 10...30 %. Стоимость инженерной подготовки таких территорий (срезка, подсыпка, трассировка, водостоки и др.) доходит до 20 тыс. руб/га. Наиболее сложные работы по вертикальной подготовке территории необходимы на участках с крутизной склонов более 30 %. Такие территории относят к неблагоприятным.

Горизонтальная расчлененность рельефа— важный фактор, влияющий на компактность застройки, прокладку инженерных сооружений, устройство транспортных коммуникаций, гигиеническое состояние территории. При среднем расстоянии между тальвегами более 5 км территория считается благоприятной для строительства, при расстоянии 0,5...5 км — ограниченно благоприятной и при расстоянии менее 0,5 км — неблагоприятной. Удорожание освоения территории водораздельного пространства, связанное с необходимостью регулировать русла водотоков, благоустраивать пойму, строить мосты и т.д., составляет 4...8 тыс. руб/га при расстоянии между элементами гидрографической сети 0,5...5 км и 10 тыс. руб/га — при расстоянии менее 0,5 км.

Сейсмичность. Удорожание строительства 1 м² жилой площади составляет при сейсмичности 7 баллов 5 %, 8 баллов — 8 %, 9 баллов и более — 12%. При плотности жилищного фонда на 1 га городской территории 1 тыс. м² и базовой стоимости 1 м² жилой площади 200 руб. удельные затраты удорожания на 1 га составляют для 7-балльной зоны 10 тыс., для 8-балльной 16 тыс. и для 9-балльной и более — 24 тыс. руб.

Оползни. Использование территории, на которой имеются оползни, допустимо только после осуществления защитных мероприятий, сложность и стоимость которых в значительной мере определяются типом оползня, мощностью оползневого тела и площадью его распространения. Затраты на проведение противо­оползневых мероприятий колеблются от 2...5 тыс, руб/га до нескольких десятков, а нередко достигают и 100 тыс. руб/га.

Рис. 10. Оценка территории для строительства по условиям водообеспечения:

i — водохранилище; 2 —реки с водоотбором более 5 м³/с; 3 — реки с водоотбором 1...5 м³/с; оценка территории по поверхностным источникам водоснабжения: 4 — благоприятные; 5 — ограниченно-бла­гоприятные; б — неблагоприятные; оценка территории по подземным водоисточникам: 7 бла-гоприятные; 8 — ограниченно благоприятные; 9 — неблагоприятные; комплексная оценка территории по условиям водообеспечения: 10 — благоприятные; 11 — ограниченно благоприятные;12 — небла­гоприятные

Овраги. Неглубокие овраги с пологими откосами благоуст­роить легче, чем овраги каньонообразного типа, достигающие глубины 20 м и более. Поэтому оценка степени пригодности территорий, в пределах которых наблюдаются процессы образо­вания и роста оврагов, зависит от вышеназванных характеристик — активности эрозионных процессов, формы и размеров оврагов с учетом степени распространения процессов оврагообразования на данной территории. Затраты на ликвидацию оврагов путем засыпки, замыва или уполаживания откосов с озеленением, закреплением дна и вершин составляют 12...80 тыс. руб/га и более.

Аналогичным образом можно было бы охарактеризовать оценочные критерии и стоимостные показатели по всем факторам применительно ко всем видам использования территории. Пример составления оценочных схем для строительства по условиям водообеспечения приведен на рис. 10, а сводная оценка территории для строительства по природным условиям — на рис. 11. • Оценка территории по антропогенным (планировочным) [Условиям. Помимо важнейших природных факторов на характер использования территории влияют и антропогенные, т.е. зависящие от деятельности человека, условий, которые по силе своего воздействия могут конкурировать с природными факторами, а в ряде случаев и превосходить их. Основные антропогенные факторы, по которым производится оценка территории: для строительства — обеспечение территории транспортом, транспорт­ная доступность основных городских центров, обеспечение территории основными инженерными коммуникациями и соору­жениями, гигиенические условия и условия охраны природы, архитектурно-ландшафтные условия; для сельского хозяйства — обеспечение территории транспортом, инженерными ком­муникациями и сооружениями, гигиенические условия и условия охраны природы; для массового отдыха — те же факторы, что и для строительства.

К ак и при оценке территории по природным условиям, критерии оценки и предпочтительность выбора антропогенных факторов зависят от предполагаемого вида использования территории. Так, обеспеченность территории транспортом по-раз­ному влияет на условия городского строительства, сельскохозяй­ственного производства и лесного хозяйства. Точно так же гигиенические условия могут быть определены при выборе территорий для мест массового отдыха и лишь сопутствующими при размещении объектов сельского или лесного хозяйства. Поэтому все антропогенные факторы, по которым обычно

Рис. 11. Сводная оценка территории для строительства по природным условиям:

1 — реки; 2 - леса; 3 - залежи полезных ископаемых; территории: 4 - благоприятные для строительства

5 —ограниченно благоприятные; 6 — неблагоприятные

оценивается территория, рассматриваются с точки зрения их влияния на городское строительство, сельское и лесное хозяйство, а также на организацию массового отдыха населения. Наибольшую сложность при этом представляет определение критериев оценки влияния антропогенных факторов и отнесение территорий к категориям, имеющих различную степень благоприятности для разных видов народнохозяйственного использования. Ниже приве­дены примеры определения оценочных критериев некоторых, наиболее важных антропогенных факторов.

Обеспеченность территории транспортом. Степень обеспеченности территории транспортом оценивается в зависимости от вида транспорта, технической категории и ширины зоны влияния транспортной магистрали. Благоприятными для промышленного и гражданского строительства считаются желез­нодорожные магистрали и автомобильные дороги I, II категорий, ограниченно благоприятными — автодороги III, IV категорий, неблагоприятными — автодороги V категории. Благоприятными территориями в этом отношении считают территории, где плотность железных или автомобильных дорог I, II категорий составляет более 5 км на 100 км , ограниченно благоприятными

• при плотности сети 2...5 км на 100 км и неблагоприятными

• при плотности сети менее 2 км на 100 км . Учитывая, что наиболее рациональная с экономической точки зрения длина внеплощадочных подъездных путей большинства промышленных предприятий составляет до 2...15 км, благоприятной считают зону вдоль транспортной магистрали шириной до 10 км, ограниченно благоприятной — до 25 км и неблагоприятной — свыше 25 км по обе ее стороны (рис. 12). Стоимостные показатели по транспор­ тным магистралям приняты исходя из затрат, необходимых на реконструкцию и приведение дорог III, IV категорий до уровня Дорог I, II категорий, а по зонам влияния — исходя из строительства подъездных путей и дорог, обслуживающих пло- щадки нового строительства.

Транспортная доступность основных цент-ров района. За основные центры района, транспортная Доступность которых существенно влияет на современное и перспективное использование территории, обычно принимают наиболее крупные города — областные и районные центры. В этих городах находятся основные объекты трудового тяготения, куль-турно-бытового и административно-хозяйственного обслуживания, а также живет основная масса городского населения, выезжающего на отдых в пригородную зону. Принято считать территории с затратой времени на их достижение в одном направлении до 1ч благоприятными, от 1 до 2 ч — ограниченно благоприятными более 2 ч — неблагоприятными по их транспортной доступности. Оценку территории по этому фактору производят путем построения изохронограмм одно- и двухчасовой доступности указанных городов. Стоимостные показатели принимают исходя из затрат, необходимых на реконструкцию дороги или для выбора нового вида транспорта, а также из расчета увеличения скорости сообщения в 2 раза для ограниченно благоприятных и более чем в 2 раза для неблагоприятных по транспортной доступности участков территории.

Инженерное обеспечение территории оценивается аналогичным образом путем определения удаленности отдельных участков территории от существующих или строящихся головных сооружений, имеющих определенный радиус рационального присо­ единения новых потребителей, а также посредством выделения участков территории, обеспеченных одним или несколькими видами инженерного оборудования. При этом предполагают, что расширение действующих сетей или дооборудование этих участков другими видами инженерных коммуникаций всегда более целее⁰' образно, чем освоение изолированных, не обеспеченных в инженерном отношении территорий.

Рис. 12. Оценка территории строительства по обеспеченности ее транспортом:

1—железные дороги; 2 — автодороги с твердым покрытием; 3 — прочие автодороги; 4 — речные пристани; А — оценка территории по обеспеченности железнодорожным транспортом: 5 —бла­гоприятные; 6 — ограниченно благоприятные; Б —оценка территории по обеспеченности авто­мобильным транспортом: 7— благоприятные: 8 — ограниченно благоприятные; В — оценка территорий по обеспеченности водным транспортом: 9 — благоприятные; 10 — ограниченно бла­гоприятные; Г —комплексная оценка территории по обеспеченности транспортом: 11—бла­гоприятные;12— ограниченно благоприятные; 13 — неблагоприятные

При расширении существующих сетей в качестве предельной удаленности от источников электроснабжения (электростанции и понизительные подстанции на линиях электропередач напря­жением 500, 220 и 110 кВт) целесообразно принимать расстояние 40...50км, т.е- максимальную рациональную дальность электро­снабжения с помощью ЛЭП напряжением 35 кВт и ниже. Предельная удаленность территории от источников централизо­ванного тепло- и пароснабжения (ТЭЦ) принимается соответст­венно 12 и 6 км.

Оценка гигиенических условий территории. Эта оценка находится в зависимости от количества и качества ограничений, накладывающихся соответствующими нормативами и требованиями охраны природы. При этом для разных видов использования территории один и тот же фактор может выступать как ухудшающий (например, охраняемый ландшафт при оценке пригодности территории для строительства) и как стимулирующий (при оценке территории для массового отдыха или охраны природы). Обычно выделяют и оценивают по специальным критериям санитарно-защитные зоны промышленного пред­приятия, санитарные разрывы зон вероятного аварийного загряз­нения, зоны самоочищения рек ниже спуска сточных вод, охранные зоны хозяйственно-питьевых водозаборов, шумовые зоны вдоль основных транспортных магистралей и в районах аэропортов, существующие и потенциальные заповедники, заказники, охраня­емые ландшафты и другие охраняемые природные территории.

Архитектурно-ландшафтная оценка. Прини­мают во внимание эстетическую характеристику природных и антропогенных ландшафтов, выражающуюся в различной степени живописности и разнообразия, а также возможность зрительного восприятия отдельных ландшафтов крупными массами. Степень живописности и разнообразия ландшафтов зависит от выразитель­ности рельефа, пейзажей лесных или парковых, больших открытых водных пространств. Ландшафты, включающие все три указанных компонента, как правило, относят к категории благоприятных, ландшафты, располагающие какими-либо двумя из этих компо­нентов, - к ограниченно благоприятным и т.д. Самую низкую оценку получают монотонные по рельефу безлесные и удаленные от воды ландшафты. Внутри ландшафтов первой и второй категории проводят дополнительную градацию с учетом основных компонентов, какими они располагают (лесом и акваторией, лесом и горным рельефом или только лесом и т.д.). Особо выделяются имеющиеся в районе уникальные природные достопримечатель­ности, главные архитектурные доминанты, а также деградирующие природные ландшафты, нуждающиеся в рекультивации или реконструкции. Ландшафты оценивают и с точки зрения их благоприятного визуального восприятия со стороны городов и наоборот, а также хорошей видимости основных транспортных магистралей (рис. 13).

Пофакторные оценки территорий для различных видов исполь­зования объединяют в общие схемы оценки по антропогенным условиям для данного вида народного хозяйства (рис. 14), а затем совмещают с аналогичными схемами оценки территории по природным условиям, в результате чего получают схемы сводной оценки территории (рис. 15).

• Приемы комплексной оценки. Комплексная оценка территории производится на основе сравнения систем количест­венных или качественных показателей путем членения территории на оценочные районы (участки) и соотнесения их по специальным критериям к категориям различной степени благоприятности. Наибольшую трудность при комплексной оценке территорий представляют разработка критериев оценки и установление «веса» отдельных факторов. Поэтому окончательное суждение о степени пригодности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности может быть достигнуто несколькими путями.

Рис. 13. Архитектурно-ландшафтная оценка территории:

1 — с водоемами, лесом и живописным рельефом (благоприятные для отдыха); 2 — с водоемами и лесом (благоприятные для градостроительства и отдыха); 3— с лесом и живописным рельефом (ограниченно благоприятные для отдыха); 4— с водоемами и живописным рельефом (ограниченно благоприятные для отдыха); 5 — с лесом (ограниченно благоприятные для городского строительства); 6 — с водоемами (бла­гоприятные для городского строительства и отдыха); 7—с живописным рельефом (ограниченно бла­гоприятные для городского строительства и отдыха); 8 — без леса, живописного рельефа и водоемов (неблагоприятные для городского строительства и отдыха); 9 — города; 10— река и водохранилище; II — видовые точки; 12 — деградированные ландшафты

Рис. 14. Оценка территории для строительства по планировочным факторам:

I — населенные пункты; 2 — железные дороги; 3 — автодороги с твердым покрытием; 4 — реки и водо­хранилища; 5 — леса; 6 — разрабатываемые месторождения; территории: 7—благоприятные; 8 — ограниченно благоприятные; 9 — неблагоприятные

Рис. 15. Сводная оценка территории для строительства:

1— населенные пункты; 2 — железные дороги; 3 — автодороги с твердым покрытием; 4 — реки и водохранилища; 5 — леса; 6—разрабатываемые месторождении; территории; 7 —благоприятные; 8 — ограниченно благоприятные; 9 — неблагоприятные

Балльная оценка. Степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах, затем по сумме баллов выводится интегрированная оценка и делается вывод о предпочтительном виде использования территории. Этот прием прост, но неточен, так как сложные взаимосвязи в системе «объект — субъект» заменяются условными величинами, не отражающими по существу важность и пред­почтительность отдельных факторов в тех или иных условиях.

Экспертная оценка факторов. Ранжирование факторов по их значимости для того или иного вида хозяйственной деятельности производит группа экспертов с последующей балль­ной (но в отличие от первого приема взвешенной) оценкой отдельных факторов. Этот прием дает более точный результат и позволяет достаточно предметно оценивать факторы, поддающиеся количественной оценке, и сопоставлять их с условиями, оценить которые можно лишь качественно. Такой способ оценки нашел применение в схемах районной планировки, где территория оценивается лишь в общих чертах.

Стоимостная оценка. Сравнение удорожаний по каждому рассматриваемому фактору производится в зависимости от намечаемого вида хозяйственной деятельности. Это наиболее точный метод, но его недостаток состоит в весьма условном стоимостном распределении «веса» факторов, имеющих обычно качественные признаки, т.е. таких факторов, как гигиенические условия и охрана природы, архитектурно-ландшафтные условия и др. Этот метод применяют в проектах районной планировки, где сведения о территории более конкретны, а ее оценка наиболее детальна. В данном учебнике весь материал по комплексной оценке территории излагается в расчете на стоимостную оценку. Комбинированный метод. Он учитывает как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов и основывается на моделировании общей комплексной схемы оценки. Этот метод сложен и в районной планировке до сих пор не применялся.

Завершающим этапом комплексной оценки территории явля­ется совмещение схем сводной оценки территории для всех видов ее использования, в результате которого и получается схема комплексной оценки территории. Из рис. 16 видно, что каждый участок территории оценивается для всех видов использования: для строительства, сельского хозяйства, массового отдыха. Пригод­ность и благоприятность одного участка территории может быть весьма различной с точки зрения всех землепользователей. В этом и состоит значение комплексной оценки территории, дающей как бы «пространственное» представление о свойствах территории

Рис. 16. Комплексная оценка территории (степень благоприятности территории):

а — для сельского хозяйства: 1 —благоприятные; 2 — ограниченно благоприятные; 3 — небла-гоприятные;б — для строительства: 4 — благоприятные;5 — ограниченно благоприятные;б — небла-гоприятные; в —для отдыха: 7 — благоприятные; Я —ограниченно благоприятные; 9 — (благолриятные

рассматриваемого района с позиций интересов основных его землепользователей.

С развитием науки и техники, ростом производительных сил, появлением разнообразных по мощности, мобильности и выпол­няемым работам технических средств зависимость использования территории от ее природных свойств значительно уменьшается. В результате меняется и отношение к степени пригодности территории, становятся менее жесткими критерии выбора видов ее освоения. Примером этому может служить развитие средств гидромеханизации, землеройных и дорожно-строительных ме­ханизмов, трубопроводного транспорта, которые дают возможность с меньшими затратами труда осваивать сложные по природным Условиям горные, овражно-балочные и заболоченные территории, строить дороги и системы водоснабжения с подачей больших по расходу объемов воды на значительные расстояния и т.д. Все это может в корне изменить оценку того или иного участка территории.

• Демографическая емкость территории. Демографическую емкость территории определяют на основе результатов комплексной оценки. До последнего времени в районной планировке кость территории учитывали лишь косвенно и чаще как емкость площадей, выделяемых под строительство. Это выражалось в явлении площадок, рекомендуемых для строительства, в значительно большем количестве, чем это было необходимо для того или иного района по принимаемой гипотезе хозяйственного развития.

Поскольку емкость площадок, пригодных для строительства не соответствует емкости территории для населения, которое можно на ней расселить, в процессе развития районной планировки все более ощущалась необходимость в оценке планируемых районов не только по наличию в них пригодных для застройки территорий, но и по другим важнейшим факторам. Первая попытка выявить предел целесообразного развития района, выраженный в численности максимально возможного перс­пективного населения, была предпринята при разработке проекта районной планировки Тольятти-Жигулевского промышленного района. Это было тем более необходимо и своевременно, поскольку в качестве одного из вариантов размещения было предложено строительство нового крупнейшего завода тяжелых грузовиков (нынешнего КамАЗа) на одной площадке с Волжским заводом малолитражных автомобилей. При этом высказывалось мнение о том, что неограниченные водные ресурсы и хорошая во всех отношениях строительная площадка в г. Тольятти могут явиться необходимыми предпосылками для развития этого города в некий «советский Детройт» с населением в несколько миллионов человек. С технологической точки зрения такая вероятность, по-видимому, была. Но с градостроительных, комплексных позиций это было неприемлемым, поскольку, с одной стороны, в непосредственной близости от г. Тольятти находится крупнейший промышленный центр г. Самара с более чем миллионным населением, а с другой стороны, бурное развитие нового гигантского города в предельно сжатые сроки создало бы много экономических, социальных и экологических проблем.

В условиях среднего Поволжья создание еще одного крупней­шего города нежелательно и. из-за осложнений, возникающих при формировании его пригородной зоны. Пригородные зоны крупных городов рассчитаны на удовлетворение ежедневных потребностей населения и поэтому обычно занимают территории в пределах 1,5...2-часовой транспортной доступности от города-центра.

Если учесть к тому же, что в настоящее время фактическое потребление воды, продуктов пригородного сельского хозяйства и использование рекреационных ресурсов значительно меньше пре-дусматриваемых соответствующими нормативами на перспективу, то для удовлетворения повседневных запросов будущего населения огромного развиваемого города потребовался бы прилегающий район слишком большого размера, чему помешало бы близкое соседство других крупных городов. При этом возникает вопрос и о трудностях сохранения окружающей среды и воспроизводства местных природных ресурсов. Расчеты, сделанные с учетом всех этих ограничений, показали, что демографическая емкость Тольятти-Жигулевского промышленного района не превышает

1 1...1.2 млн. чел.

Таким образом, под демографической емкостью в районной планировке понимают максимальное число жителей района, которое может быть размещено в его границах при условии обеспечения наиболее важных повседневных потребностей насе­ления за счет ресурсов рассматриваемой территории с учетом необходимости сохранения природной среды. Наиболее актуально определение демографической емкости районов крупных городов, развитых промышленных и курортных районов.

Демографическую емкость районов устанавливают путем анализа наиболее важных для повседневной их жизнедеятельности природных компонентов: территорий, пригодных для промышлен­ного и гражданского строительства; сельскохозяйственных земель, необходимых для организации пригородной сельскохозяйственной базы; водных ресурсов; территорий, благоприятных для организации массового отдыха населения.

Демографическая емкость — показатель не нормативный, а некий планировочный порог, за пределами которого может нарушиться соответствующее равновесие всех природных, хозяй­ственных и социальных условий. Возможны, конечно, и более крупные масштабы развития некоторых районов, чем допускает их демографическая емкость {например, районы многомиллионных городов), но тогда такое развитие неизбежно пойдет за счет ущемления интересов смежных районов или же за счет значитель­ного удорожания строительства в рассматриваемом районе.

Демографическая емкость территории — переменная величина. С течением времени в условиях научно-технического и социаль­ного прогресса, с ростом национального богатства, повышением плодородия земель и продуктивности лесов показатели демог­рафической емкости отдельных районов, несомненно, будут повышаться.

' Резервные площадки. На основе комлексной оценки территории и установления ее демографической емкости ста­новится возможным выявление новых конкретных резервных Площадок для размещения различных народнохозяйственных объектов. При этом в последних работах по районной планировке все более четко проявляется тенденция перехода от суммы большого числа резервных площадок к системе сравнительно небольшого их числа, соответствующего как по емкости, так и По местоположению определенным зонам. В каждой схеме и в каждом проекте обычно помещают перечень резервных площадок, освоение которых под промышленное, гражданское, крупное сельскохозяйственное и рекреационное строительство целесообразно, исходя из функционального зонирования и демографической емкости территории. В проектного районной планировки размер резервных площадок бывает не менее 50...100 га, в схемах районной планировки — 500...1000 га Перечень резервных площадок содержит подробную характеристику каждой площадки: ее местоположение, название величину, современное использование, инженерно-геологическую характеристику, сведения о землепользователях, транспортном обслуживании, условиях водообеспечения и водоотведения наличии базы стройиндустрии, агроэкономических и санитарно-гигиенических условиях, данные о целесообразном виде исполь­зования площадки, рекомендуемые режимы использования, а также данные об ориентировочном удорожании освоения площадки (в % к нормативной стоимости освоения) в случае имеющихся в пределах площадки неблагоприятных условий. Перечень резер­вных площадок, как и схема комплексной оценки территории,— важнейший документ районной планировки.

Таким образом, комплексная оценка территории, включающая анализ природных условий и ресурсов, социально-экономических, планировочных факторов, выявление и анализ резервных площа­док для основных видов строительства, непосредственно подводит к работам по планировочной организации территории и принятию проектных решений, о чем подробно сказано в гл. 5.