Затратный подход
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
Задача 4.
Объект оценки - сенокосы площадью 314 га.
Урожайность сенокосов – 74 ц/ га .
Коэффициент пересчета сена сенокосов кормовые единицы – 1 ц. сена содержится 14,60 ц. кормовых единиц.
Рыночная цена овса – 514 руб. за 1 ц.
Затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов (по технологическим картам) – 3814 руб./га.
Прибыль – 44% от величины затрат.
Коэффициент капитализации – 41%.
Решение:
Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчете на 1 га:
74*14,60 = 1080,4 ц.к.е.
Рассчитываем валовой доход:
1080,4*514 = 555325,6 руб./га.
Находим земельную ренту, получаемую с 1 га:
555325,6 – (3814*1,44) = 549833,44руб.
Определяем рыночную стоимость 1 га сенокосов :
549833,44/0,41 = 1341057,17 руб.
Определяем рыночную стоимость объекта оценки:
1341057,17*314 = 421091951,38 руб.
Ответ: 421091951,38 руб.
Задача 5.
Определите стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.; управление – 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.; маркетинг – 20 тыс. руб.; налоги и страховка – 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.
Решение:
1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:
30*25=750 тыс. руб.
2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:
180+10+60+20+10+40=320 тыс. руб.
3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(750-320)/4*3,1699=340,76 тыс. руб.,
где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета1
Ответ: стоимость земельного массива составляет 340,76 тыс. руб.
Практическое занятие № 2
Тема: «Определение залоговой стоимости земельного участка»
Цель: формирование умений и навыков в определении стоимости недвижимости
Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.
Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:
где: К – величина кредита, предоставляемого под залог; Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки; р – вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью); S – ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога; I – расходы банка, связанные со страхованием объекта залога; Vн – недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований; Fн – недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора; r – номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная десятичной дробью); m – количество периодов начисления процентов в течение года; w – количество лет кредитования; a – годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).
Задача 1.
Ликвидационная стоимость земельного участка равна 2 333 181 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 50%, период кредитования 6 месяцев. Ставка дисконта равна 19%. Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 699 954 тыс. руб. Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 0 тыс. руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 0 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 0 тыс. руб. Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 100%.
Показатель |
Символ в формуле |
Значение |
Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. руб. |
Сл. |
2 333 181 |
Номинальная годовая процентная ставка по кредиту |
r |
50 % |
Продолжительность кредитования, лет |
w |
0,5 |
Число периодов населения процентов в течение года |
m |
12 |
Годовая ставка дисконта |
a |
19 % |
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб. |
S |
0 |
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс.руб. |
I |
0 |
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс.руб. |
Vн |
699 954 |
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб. |
Fн |
0 |
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств |
p |
100 % |
Максимально возможная величина кредита |
K |
1 360 456 |
РЕШЕНИЕ:
Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:
K
= 1 360 456 руб.
Ответ: 1 360 456 руб.
Задача 2.
Ликвидационная стоимость земельного участка равна 18 000 000 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 40%, период кредитования 9 месяцев. Ставка дисконта равна 25%. Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 4 000 000 тыс. руб. Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 150 000 тыс. руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 180 000 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 200 000 тыс. руб. Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 80%.
Показатель |
Символ в формуле |
Значение |
Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. руб. |
Сл. |
18 000 000 |
Номинальная годовая процентная ставка по кредиту |
r |
40 % |
Продолжительность кредитования, лет |
w |
0,75 |
Число периодов населения процентов в течение года |
m |
12 |
Годовая ставка дисконта |
a |
25 % |
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб. |
S |
150 000 |
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс.руб. |
I |
180 000 |
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс.руб. |
Vн |
4 000 000 |
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб. |
Fн |
200 000 |
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств |
P |
80 % |
Максимально возможная величина кредита |
K |
12 188 770 |
РЕШЕНИЕ:
Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:
K
= 12 188 770 руб.
Ответ: 12 188 770 руб.