Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являют­ся затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оцен­ки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономичес­ким устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости Объекта оценки осу­ществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода Оценщиком ис­пользовано более одного метода оценки, результаты применения ме­тодов оценки должны быть согласованы с целью определения сто­имости Объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости Объекта оцен­ки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения Оценщика о качестве результатов, получен­ных в рамках примененных подходов.

Выбранные Оценщиком способы согласования, а также все сде­ланные Оценщиком при осуществлении согласования суждения, до­пущения и использованная информация должны быть обоснованы.

3.Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Приводятся и анализируются основные показатели, характеризующие экономику и социальное положение населения в г.Москве, где расположен Объект оценки:

- индекс промышленного производства, объёмы производства промышленной продукции;

- объёмы строительных работ, в т.ч. по строительству жилых помещений;

- оборот розничной торговли;

- грузооборот;

- номинальная и реальная заработная плата одного работника;

- стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину;

- индекс потребительских цен на товары и услуги;

- демографическая ситуация;

- природные и климатические условия;

- предпочтительный тип жилой недвижимости;

- транспортные коммуникации и перспективы их развития;

- социальная инфраструктура;

- производственная инфраструктура;

- экологическое состояние региона;

- социальная репутация и криминогенная обстановка.

Результатом проведенного анализа является определение тенденций изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на динамику изменения экономической ситуации и экономического местоположения Объекта оценки. Определяются показатели, с которыми в наибольшей степени коррелируется стоимость жилой недвижимости и прогнозы её изменения.

Объект оценки находится в Москве.

Индекс промышленного производства в Москве. За период январь-сентябрь 2009 года индекс промышленного производства в Москве составил 74,31%, по отношению к соответствующему периоду 2008 года. В сентябре 2009 года индекс составил 87,81%. Индекс промышленного производства Москвы в ближайшие годы достигнет 90%, если удастся нейтрализовать негативные последствия спада промышленного производства конца 2008 и 2009 годов в городе,с принятием комплексной программы промышленной деятельности в Москве на 2010-2012 годы. Целью программы является сохранение развития кадрового и производственно-технологического потенциала промышленности города. На первом этапе реализации программы планируется обеспечить условия для нейтрализации негативных последствий спада промышленного производства конца 2008 и 2009 годов, на втором этапе программы планируется ускорить развитие инновационно активных организаций промышленности в сфере высокотехнологичных производств, а также импортозамещающей продукции для городского хозяйства и населения¹.

Рынок недвижимости в Москве начал переживать торможение еще до кризиса, а в 2008-2009 годы переживал наиболее тяжелые времена. В июле 2010 по мнению московских властей рынок начал оживать: растет спрос на жилье, и многие инвесторы возвращаются к реализации замороженных проектов. С декабря 2009 года по май 2010 год стоимость строительства в Москве увеличилась на 0,8 %, притом что в прошлом году было отмечено 5%-ное снижение. Согласно прогнозу Минэкономразвития на 2010 год, ожидается рост стоимости строительства на 1,7 %². Оборот розничной торговли в Москве в январе-мае 2010 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, вырос на 4% и приблизился к докризисному уровню. Индекс выпуска продукции по базовым экономическим видам в первом квартале 2010 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, вырос на 1%. Между тем, объем промышленного производства упал. Правда, если за первые пять месяцев прошлого года падение составило 27,6%, то за аналогичный период этого года - только 5,1%¹.

Заработная плата работников в Москве. Размер минимальной заработной платы в Москве с 1 января 2010 года - 9500 рублей, с 1 мая 2010 года - 10000 рублей. В 2008 году в Москве среднемесячные денежные доходы на душу населения — 27 898 руб. Уровень доходов москвичей, по сравнению с 2007 годом, вырос на 20%. За два последних года доходы москвичей выросли в 2 раза, так как в 2004 году средняя зарплата, по данным Мосгорстата, составляла 14 791 руб. Больше всего в Москве зарабатывают в финансовой сфере: сотрудники кредитных учреждений, банковские эксперты и аналитики, чей средний ежемесячный доход — 46 158 руб; московские чиновники ежемесячно получают в среднем — 34 300 руб., в сфере компьютерных технологий, связи, телекоммуникационных услуг, средняя зарплата — 27 808 руб., в торговле, как оптовой, так и розничной, средний уровень зарплат — 25 332 руб. в месяц., на предприятиях обрабатывающей промышленности — 17 970 руб. в месяц, строители зарабатывают в месяц 19 801 руб., меньше всего зарабатывают: школьные учителя — 12 892 руб., врачи и социальные работники — 16 504 руб., научные сотрудники — 15 199 руб. в месяц².

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину, в Москве в августе снизилась на 0,4 процента, а за 8 месяцев 2010 года - повысилась на 10,6 процента - до величины 2695,1 рубля³.

Индекс потребительских цен в Москве. По данным Росстата за период со 2 по 8 ноября 2010г. индекс потребительских цен в Москве составил 100,2%, с начала месяца - 100,2%, с начала года - 107,0% (в ноябре 2009г.: с начала месяца - 100,1%, с начала года - 108,2%, в целом за месяц - 100,3%)⁴.

  Демографическая обстановка в Москве. В первом квартале 2010 года в Москве продолжился рост рождаемости. Родилось на 2334 ребенка больше, чем за аналогичный период 2009 года. Несмотря на то, что начало года отметилось снижением числа зарегистрированных браков, уменьшилось и число разводов. За это же время усыновили 339 детей, что на 35 больше, чем годом ранее. 1847 москвичей сменили свои имена¹.

Природные и климатические условия. Климат в Москве изменился. Среднегодовая температура воздуха в Москве за последние девять лет выросла на 6,7 градусов. Если раньше были более или менее выраженные сезоны - весенний, летний, осенний, зимний, то сейчас зимой может быть +3, потом 0, а затем -20, отмечают эксперты².

Транспортная система Москвы обеспечивает бесперебойную жизнедеятельность города, транспортные потребности городского хозяйства и социальной сферы. Продолжается развитие магистральных систем, особое внимание уделяляется экологическим аспектам, адаптации транспорта к нуждам инвалидов, расширению социального пакета работающих в отрасли, сохранению рабочих мест и повышению профессиональной квалификации персонала.

Экологическое состояние. Москва – один из крупнейших промышленных центров России, предприятия Москвы дают 5,6% объема промышленной продукции всей страны, ее вклад в валовой национальный продукт составляет 13,8%. Такой объем производства не может не накладывать отпечаток на экологическое состояние территории города. Прежде всего, это сказывается на состоянии воздушного бассейна, ведь по объему выбросов загрязняющих веществ в атмосферу Москва занимает 11 место среди городов России, “опережая” по этому показателю многие промышленные центры.

Инфраструктура Москвы. За последнее десятилетие Москва стремительно меняет свой облик, превращаясь в уникальный по степени насыщенности и разнообразию административной, научно-культурной и промышленно-транспортной инфраструктуры мегаполис. Сейчас на ее территории, занимающей свыше 1000 квадратных километров, проживает более 10 млн.человек. Около 300000 предприятий и учреждений (в том числе около 2 800 крупных заводов и фабрик), 16 ТЭЦ и 4 ГРЭС, разветвленная сеть автобусных, трамвайных и троллейбусных линий, 3 млн. автомобилей - все это оказывает большое влияние на условия жизни населения и формирование экологической обстановки.

Объект оценки расположен в районе «Северное Медведково». Квартиры в районе Москвы «Северное Медведково» - это недвижимость, где наблюдается строгое деление на жилую и промышленную зоны. Практически все старые постройки снесены, идет строительство новых современных многоэтажных домов.

Покупка квартир в Медведково выгодна, поскольку район обладает хорошей инфраструктурой. Транспортное сообщение организовано с помощью наземного транспорта и метрополитена и считается достаточно благоприятным. На севере район ограничен МКАД, что значительно помогает облегчить транспортную развязку.

Социальная инфраструктура соответствует условиям благоустроенной комфортной жизни в районе. Это поликлиники и аптеки, пять ресторанов, большое количество маленьких кафе, продуктовые и непродовольственные магазины, кинотеатр «Ладога», общеобразовательные школы, некоторые из которых предлагают программы с углубленным изучением профильных предметов. Досуговые организации и учреждения для детей и подростков – центр творчества и туризма, школа картинга, музыкальная школа и школа искусств.

По рейтингу криминогенной обстановки в районах Москвы (от наиболее опасных к спокойным), составленому по данным Управления информации столичного ГУВД, «Северное Медведково» находится на 38 месте¹.