Список использованных материалов
Киселев Б.Г., Завяльский П.А. Экономика недвижимости: Оценка жилой недвижимости:- Учеб.пособие.-М.:Изд.Дом МИСиС, 2010.-77с.
Киселёв Б.Г. Оценка недвижимости: Курс лекций.-М.:Изд.Дом МИСиС, 2010.-194 с.
URL: www.irn.ru
URL: www.egsn.ru
5. URL: www.peresvet.ru
6. URL: www.mian.ru
Приложение 1
Аналоги продаваемых квартир, использованные для сравнительного подхода
Аналог 1
Продаётся квартира
Цена:
8 300 000 р
Регион: Москва
Адрес: Шокальского пр., 59 корп 1
Станция
метро:
Медведково
Удалённость от метро: 3 мин. пешком
Количество комнат: 3
Площадь общая: 63 м²
Площадь жилая: 43 м²
Площадь кухни: 7 м²
Этаж: 6
Балкон: 1
Количество этажей: 9
Лифт: есть
Мусоропровод: есть
Окна: во двор
Ремонт: среднее состояние
Телефон:
есть
Шокальского
пр., 59 корпус 1, город Москва, Россия,
127224
3 комн. квартира — 8 300 000 руб.
Аналог
2
Продаётся квартира
Цена:
7 500 000 р
Регион: Москва
Адрес: Грекова ул., 18 к.3
Станция метро: Медведково
Удалённость от метро: 7 мин. пешком
Количество комнат: 3
Площадь общая: 60 м²
Площадь жилая: 45 м²
Площадь кухни: 6 м²
Этаж: 5
Лоджия: 1
Количество этажей: 9
зеленое место, развитая инфраструктура, приватизация более 3-ех лет
ул. Грекова, 18 корпус 3, город Москва, Россия, 127224 3 комн. квартира — 7 500 000 руб.
www.egsn.ru
Аналог 3
улица Полярная д.30к2 14мин пешком м.Медведково
|
3-комн.кв. здесь нарушение |
общая: 54м2 кухня: 6м2 14,5 9 11,5 жилая: 34.5м2 |
6,700,000р. (217,659$) здесь нарушение |
8/9 пан |
Лифт: 1П + 1Г Балкон: 1Л Окна: двор; Санузел: 1Р Телефон: есть Альтернатива здесь нарушение |
01.11.10 12:20 <частный маклер> Продаю 3-комн. квартиру м. Медведково 5 мин. тр. ул. д. 30, корп. 2, 8/9П, 54/34,5/6 Квартира в отличном состоянии. Комнаты смежно-изолированные: 14,5+9 смежные, 11,5 изолированная, застекленная лоджия, стеклопакеты, паркет, новая плитка и импортная сантехника, встроенная кухня, окна во двор. В собственности более 3-х лет, альтернатива, или меняю на 3-х комн. квартиру от 73 м, м. Отрадное, Медведково. Цена 6 700 000 млн. руб. здесь нарушение
|
здесь
нарушениеАналог 4
Шокальского проезд д.53 5мин пешком м.Медведково здесь нарушение |
3-комн.кв. здесь нарушение |
общая: 58.1м2 кухня: 5.8м2 19,6 16.5 12,7 жилая: 43.9м2 |
7,000,000р. (227,488$) здесь нарушение |
2/9 пан |
Лифт: 1П Балкон: 1Л Окна: двор; Санузел: 1Р Телефон: есть Альтернатива здесь нарушение |
01.10.10 17:39 <АКВИЛОН> Изолир.Распашонка.Газ.плита,лин.,код.замок,д-фон.В среднем сост.Дом во дворе.Зелено.Собств. 2004 г.Альт.подобрана.БТИ на руках.Юрид. СВОБ.Торг.Любовь Васильевна. ТРЕБУЕТ РЕМОНТА! здесь нарушение
|
Аналог 5
улица Широкая д.1к2 6мин пешком м.Медведково здесь нарушение |
3-комн.кв. здесь нарушение |
общая: 64.4м2 кухня: 6м2 18 15 13 жилая: 46м2 |
280,000$ здесь нарушение |
8/9 пан |
Лифт: 1П Балкон: 1Б Окна: двор; Санузел: 1С Телефон: есть Альтернатива здесь нарушение |
19.07.10 17:29 <КЛЮЧЪ> Отличная квартира с встроенной мебелью. Более 3 х лет в собственности, застекленный балкон, стекло пакеты, чистый подъезд, дом облицован и окрашен. Тихо и зелено. Рядом школа, д/с. Приватизация 2002 года. 1 собственник. Торг уместен. |
Аналоги арендуемых квартир, использованные для доходного подхода
Аналог 1
Продробная информация про квартиру по адресу СТУДЕНЫЙ ПР. д.24:
Комнат:3 Стоимость:40000 руб. Ближайшее метро: Медведково на расстоянии 562 метров (9 мин. пешком) На общественном транспорте от метро Медведково 1 остановок. Район: медведково северное (СВАО) Адрес: СТУДЕНЫЙ ПР. д.24 Этаж: 6/9 Дополнительные сведения: Мебель , Балкон , Холодильник Описание: БЕЗ ЗАЛОГА.Хороший косметический ремонт.Мебель 90х в хорошем состоянии.2 дивана,кресла,стенка и тд.На кухне гарнитур.Нет стиралки.Рассмотрим славян,можно с детьми.Показ и заселение в субботу.
Сводная информация о доме: СТУДЕНЫЙ ПР. д.24
Район: медведково северное (СВАО)
Этажей: 9
Год постройки: 1969
Назначение: Жилой
Квартир: 215
Тип дома: Панельный
Подъездов: 6
Мусоропровод: есть
Серия дома: II-49
Лифт: есть
Аналог 2
Продробная информация про квартиру по адресу СТУДЕНЫЙ ПР. д.30:
Комнат:3 Стоимость:40000 руб. Ближайшее метро: Медведково на расстоянии 648 метров (10 мин. пешком) На общественном транспорте от метро ВДНХ 17 остановок. Район: медведково северное (СВАО) Адрес: СТУДЕНЫЙ ПР. д.30 Этаж: 6/9 Дополнительные сведения: Мебель , Балкон , Холодильник
Сводная информация о доме: СТУДЕНЫЙ ПР. д.30 (аналогично СТУДЕНЫЙ ПР. д.24)
http://www.1agentstvo.ru/kvartira.shtml?metro=82&raion=116&komnat=4&ncost=&kcost=
Аналог 3
Сдаётся в аренду квартира
Цена:
43 000 р
Регион: Москва
Станция метро: Медведково
Удалённость от метро: 10 мин. пешком
Количество комнат: 3
Площадь кухни: 6 м²
Этаж: 2
Количество этажей: 9
Ремонт: отличное состояние
Сдается в аренду 3-ная квартира Расположенная около метро Медведково по адресу: Широкая 9 Цена аренды: 43000 рублей в месяц. Расположена на 2 этаже 9-этажного дома. Имеетсяесть необходимая мебель, Площади: кухня - 6 кв. метров, по комнатам: 14-10-9.
www.egsn.ru
1 далее по тексту «Объект оценки»
2 далее по тексту «Заказчик»
3 далее по тексту «Собственник»
4 дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны совпадать
5 указывается курс ЦБ РФ на дату оценки
6 далее по тексту «Оценщик»
1 Далее по тексту «Организация-оценщик»
2 имеющиеся данные по наиболее близкой дате к дате оценки
1 http://www.rian.ru/moscow/20091201/196401161.html
2 http://www.stroyka.ru/Rynok/detail.php?ID=612135
1 http://www.rian.ru/moscow/20100624/249886678.html
2 http://www.rpa-consult.ru/digest/2008/5-article14.shtml
3 http://www.rg.ru/2010/09/06/rosstat-anons.html
4 http://b-uchet.ru/article/102791.php
1 http://www.utro.ru/news/2010/04/10/886954.shtml
2 http://www.newsmsk.com/article/03Feb2010/weather_zastroi.html
1 http://www.ng.ru/moscow/2010-04-23/100_raiting.html (данные за 2009 год)
1http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%9C%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B5%D0%B4%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE (данные 2010 года)
1 http://slon.ru/moscow/?t=b&cat=3004 (данные за 2009 год)
2 http://slon.ru/moscow/?t=b&cat=3005 (данные за 2009 год)
1 http://www.ng.ru/moscow/2010-04-23/100_raiting.html (данные за 2009 год)
1 http://www.all-stroy.su/stoitelnue_rabotu_pri_rekonstr/Klassifikatsiya__zdanij_po_kapitalnosti.html
1 http://www.strugach.org/blok1/s15.php
2 http://www.strugach.org/blok1/s13.php
1 www.peresvet.ru
1 Потенциальная доходность вложений в квартиры не учитывает накладные расходы и прочие издержки, индивидуальные для каждого конкретного случая. По мере изменения тенденций рынка приведенная величина доходности также испытывает корректировку.
1 http://www.irn.ru/geo/rayon_severnoe_medvedkovo/#prices
2 Автоматическая оценка квартиры дает только приближенное значение, поэтому лучше ориентироваться не на одну расчетную цифру, а на указанный коридор значений.
http://www.irn.ru/price/?todo=calc&external=&flat%5Brooms%5D=3&flat%5Bmetro%5D=205&flat%5Binput_district%5D=0&flat%5Bmetro_time%5D=8&flat%5Bmetro_type%5D=1&flat%5Bsquare%5D=63.3&flat%5Bsquare_kitchen%5D=7.2&flat%5Bhouse_type%5D=1&flat%5Bfloors%5D=9&flat%5Bfloor%5D=3&flat%5Brepair%5D=2¤cy=0
1http://www.irn.ru/fprice/?todo=calc&flat%5Brooms%5D=3&flat%5Bmetro%5D=205&flat%5Binput_district%5D=0&flat%5Bmetro_time%5D=8&flat%5Bmetro_type%5D=1&flat%5Bsquare%5D=63.3&flat%5Bsquare_kitchen%5D=7.2&flat%5Bhouse_type%5D=1&flat%5Bfloors%5D=9&flat%5Bfloor%5D=3&flat%5Brepair%5D=2¤cy=0
1 Расчёты приведены в пункте 11
1Расчёт приведён далее в таблице 7.
1 http://www.bti-documents.ru/info5-bti.html
1280 000$ (1 $ = 30,5 руб.по курсу ЦБ на 12.11.2010 г.)
1280000$ (1 $ = 30,5 руб.по курсу ЦБ на 12.11.2010 г.)
2 Корректировка на арендную плату (аренда 3-х комнатной квартиры с заданными характеристиками в Северном Медведково по данным www.irn.ru за ноябрь составляет 34074 руб.Стоимость 1 арендуемого квадратного метра 567,9 руб./мес., т.о. корректировка составляет 0,5%)
3 Корректировка на арендную плату (аренда 3-х комнатной квартиры с заданными характеристиками в Северном Медведково по данным www.irn.ru за ноябрь составляет 30387 руб .Стоимость 1 арендуемого квадратного метра 562,7 руб./мес., т.о. корректировка составляет 0,5%)
4 Корректировка на арендную плату (аренда 3-х комнатной квартиры с заданными характеристиками в Северном Медведково по данным www.irn.ru за ноябрь составляет 31568 руб . Стоимость 1 арендуемого квадратного метра 544,3 руб./мес., т.о. корректировка составляет 0,5%).В данном случае уместен торг, т.е. корректировка вниз на 5 %. Т.о. корректировка на условие продажи составит 4,5%.
5 Корректировка на арендную плату (аренда 3-х комнатной квартиры с заданными характеристиками в Северном Медведково по данным www.irn.ru за ноябрь составляет 33302 руб . Стоимость 1 арендуемого квадратного метра 517,1 руб./мес., т.о. корректировка составляет 0,4%) В данном случае уместен торг, т.е. корректировка вниз на 5 %. Т.о. корректировка на условие продажи составит 4,6 %.
1 При расчёте принимается корректировка в 1 % за каждые 5 мин. Из-за удалённости от метро корректировка принимается равной 2,4 %. Из-за средней доступности общественного транспорта корректировка принимается ещё на 2 % вверх.
2 Расчёт корректировки на площадь кухни. Средняя цена за м2 по данным www.irn.ru составляет 125212 руб./м2.
Расчёт для аналога 2: ((7,2-6)* 125212)/(60*2)= 1252,12 руб. Корректировка на площадь кухни 1252,12*100/125000= 1 %.
Расчёт для аналога 3: ((7,2-6)* 124074,1)/(54*2)= 1391,244 руб. Корректировка на площадь кухни 1391,244*100/124074,1= 1,12 %.
Расчёт для аналога 4: ((7,2-5,8)* 120689,7)/(58*2)= 1511,179 руб. Корректировка на площадь кухни 1511,179*100/120689,7= 1,25 %.
Расчёт для аналога 5: ((7,2-6)* 132608,7)/(64,4*2)= 1166,571 руб. Корректировка на площадь кухни 1166,571*100/132608,7= 0,88 %.
1 Разница на застекление лоджии принимается в размере 100 руб./м2. Корректировка составит 100*100/125000=0,08 %.
2 Разница на застекление лоджии принимается в размере 100 руб./м2. Корректировка составит 100*100/120689,7=0,083 %
3 Корректировка на покрытие пола рассчитывается по разнице цены за м2 паркетных работ: подготовка основания, укладка паркетной доски , шлифовка паркета, покрытие лаком (цены на 13.11.2010 на сайте http://parkket.ru/work.html) и настила линолиума и стоимости самого материала (цены на 13.11.2010 на сайтах http://www.stroukomfort.ru/linoleum.php, http://www.bestceramic.ru/page/pub/view/352): 50*30-(300+120)= 1080 руб./м2 (+0,9 %)
1 Стоимость замены 4 деревянных окон на стеклопакеты в трёхкомнатной квартире в панельной девятиэтажке составит 70128 руб. (http://www.oknacom.ru/calculator/series/panel/2-49/okna_3x/)
Расчёт для аналога 3: 70128/54=1298,667 руб./м2. Корректировка на окна составит 1298,667*100/124074,1= -1,05 %
Расчёт для аналога 5: 70128/64,4= 1088,944 руб./м2. Корректировка на окна составит 1088,944 *100/132608,7= -0,82 %
2 Принимаем корректировку на совмещённый санузел равный 5 % из-за неудобств при пользовании покупателем.
1 Цене 1 м2 аналога квартиры с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес. Т.к. общая чистая коррекция по аналогу № 5 превышает 30% и количество корректировок равно 7, аналог не рассматривается при расчётах.
1Аналоги 1 и 2 с сайта: http://www.1agentstvo.ru/kvartira.shtml?metro=82&raion=116&komnat=4&ncost=&kcost=
Аналог 3: www.egsn.ru
1 Значения стоимостей квартиры расчитаны на www.irn.ru
1 Цена самого простого холодильника на http://www.holodilnik.ru/refrigerator/ составляет 6160 руб. Корректировка стоимости арендной платы на величину стоимости холодильника составит: (6160*100)/(12*43000)=1,2 %
2 Цена кинескопного телевизора на www.televizor.ru 2220 руб. Корректировка стоимости арендной платы на величину стоимости телевизора составит:
Для Аналога 1: (2220*100)/(12*40000)=0,5 %
Для Аналога 2: (2220*100)/(12*40000)=0,5 %
Для Аналога 3: (2220*100)/(12*43000)=0,4 %
3 Цена подключения к Интернету на http://internet.beeline.ru/provod/msk/tarif/tarif.wbp?id=580d0bda-2798-4772-919b-050725f0e38f 450 руб. Корректировка стоимости арендной платы на величину стоимости телевизора составит:
Для Аналога 1: (450*100)/(12*40000)=0,1 %
Для Аналога 2: (450*100)/(12*40000)=0,1 %
Для Аналога 3: (450*100)/(12*43000)=0,1 %
4 Из-за неудобств, связанных с отсутствием балкона, принимаем корректировку стоимости аренды 1 %.