- •127224, Москва, улица Широкая, дом 22, кв.N
- •Сопроводительное письмо
- •1.Общие сведения
- •1.1 Задание на оценку и результаты оценки
- •1.2 Сертификат качества оценки
- •1.1.Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете
- •Сведения об Оценщике и специалистах (с указанием сертификатов), участвовавших в составлении Отчета:
- •2.Используемая терминология и процесс оценки
- •2.1. Оцениваемые права
- •2.2. Процесс оценки
- •2.3. Обзор общепринятых подходов оценки
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Затратный подход
- •3.Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •4.Анализ местоположения объекта оценки
- •Информация о местоположении Объекта оценки
- •4.Общая характеристика здания
- •5.Описание объекта оценки
- •6.Анализ рынка жилой недвижимости в г. Москва
- •Недвижимость и квартиры в районе Северное Медведково –аналитический паспорт района:
- •Район Северное Медведково – текущие тренды и прогноз:
- •Район Северное Медведково – показатели доходности жилья
- •7.АнаЛиз наилУчШего и наиболее эффективного использования
- •8.Оценка затратным подходом
- •9.1 Расчёт стоимости строительства квартиры
- •9.2 Расчёт прибыли предпринимателя
- •9.3 Расчёт износа квартиры
- •Оценка квартиры сравнительным подходом
- •Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
- •Оценка квартиры доходным подходом
- •Расчёт среднерыночной арендной платы
- •Согласование результатов расчётов стоимости квартиры
- •Список использованных материалов
Расчёт среднерыночной арендной платы
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналоги |
||
1 |
2 |
3 |
||
Местоположение, адрес |
127224, г. Москва, ул.Широкая, д.22 |
127224, г. Москва, Студёный проезд, д.24 |
127224, г. Москва, Студёный проезд, д.30 |
127224, г. Москва, ул.Широкая, д.9 |
Среднерыночная арендная плата, руб./м2 |
|
40000 |
40000 |
43000 |
Доступность до станции метрополитена |
8 минут пешком |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка на доступность до станции метрополитена, % |
|
0 |
0 |
0 |
Общая площадь, м2 |
63,3 |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Корректировка на общую площадь, %
|
|
0 |
0 |
0 |
Наличие мебели |
Мебель 2000х в хорошем состоянии. Шкафы, стенка, 2 дивана и т.д. Кухонный гарнитур 90х. |
Мебель 90х в хорошем состоянии. 2 дивана,кресла,стенка и т.д. На кухне гарнитур. |
Мебель |
Мебель |
Корректировка на наличие мебели, % |
|
+1 |
0 |
0 |
Скорректированная арендная плата, руб./мес. |
|
40400 |
40000 |
43000 |
Наличие бытовой техники на кухне |
Холодильник |
Аналог |
Аналог |
нет |
Корректировка на наличие бытовой техники на кухне, % |
|
0 |
0 |
+1,21 |
Скорректированная арендная плата, руб./мес. |
|
40400 |
40000 |
43516 |
Наличие телевизора |
Есть |
нет |
нет |
нет |
Корректировка на наличие телевизора2, % |
|
+0,5 |
+0,5 |
+0,4 |
Скорректированная арендная плата, руб./мес. |
|
40602 |
40200 |
43690,06 |
Наличие Интернета |
WiFi |
нет |
нет |
нет |
Корректировка на наличие Интернета3, % |
|
+0,1 |
+0,1 |
+0,1 |
Скорректированная арендная плата, руб./мес. |
|
40642,6 |
40240,2 |
43733,75 |
Наличие балкона |
Есть |
Аналог |
Аналог |
нет |
Корректировка на наличие балкона, % |
|
0 |
0 |
+1 4 |
Скорректированная арендная плата, руб./мес. |
|
40642,6 |
40240,2 |
44171,09
|
Состояние квартиры |
Требует косметического ремонта |
Хороший косметический ремонт |
н/д |
Отличное состояние |
Корректировка на наличие состояние квартиры, % |
|
-5 |
0 |
-5 |
Скорректированная арендная плата, руб./мес. |
|
38610,47 |
40240,2 |
41962,54 |
Далее определяется валовой рентный мультипликатор по каждому аналогу и при небольшом диапазоне отклонения рассчитывается среднеарифметическая (или средневзвешенная) его величина. Расчёт стоимости квартиры осуществляется по формуле 6:
Стоимость Объекта оценки |
= |
Потенциальный валовой доход по Объекту оценки |
х |
Валовой рентный мультипликатор |
[6] |
Валовой рентный мультипликатор может быть определен по месячной или годовой арендной плате.
При значительном различии рассчитанных валовых рентных мультипликаторов по отдельным аналогам осуществляется анализ и выявляется причина таких отклонений (например, некорректный подбор аналогов или неверное обоснование величины корректировок).
Среднеарифметическая арендная плата = 40271,07 руб./мес. (Валовый доход 483252,8 руб. за год)
Стоимость Объекта оценки по доходному подходу: 483252,8/0,067=7212729 руб.
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки по доходному подходу: 7212729/63=114487,8 руб./м2