- •127224, Москва, улица Широкая, дом 22, кв.N
- •Сопроводительное письмо
- •1.Общие сведения
- •1.1 Задание на оценку и результаты оценки
- •1.2 Сертификат качества оценки
- •1.1.Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете
- •Сведения об Оценщике и специалистах (с указанием сертификатов), участвовавших в составлении Отчета:
- •2.Используемая терминология и процесс оценки
- •2.1. Оцениваемые права
- •2.2. Процесс оценки
- •2.3. Обзор общепринятых подходов оценки
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Затратный подход
- •3.Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •4.Анализ местоположения объекта оценки
- •Информация о местоположении Объекта оценки
- •4.Общая характеристика здания
- •5.Описание объекта оценки
- •6.Анализ рынка жилой недвижимости в г. Москва
- •Недвижимость и квартиры в районе Северное Медведково –аналитический паспорт района:
- •Район Северное Медведково – текущие тренды и прогноз:
- •Район Северное Медведково – показатели доходности жилья
- •7.АнаЛиз наилУчШего и наиболее эффективного использования
- •8.Оценка затратным подходом
- •9.1 Расчёт стоимости строительства квартиры
- •9.2 Расчёт прибыли предпринимателя
- •9.3 Расчёт износа квартиры
- •Оценка квартиры сравнительным подходом
- •Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
- •Оценка квартиры доходным подходом
- •Расчёт среднерыночной арендной платы
- •Согласование результатов расчётов стоимости квартиры
- •Список использованных материалов
Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена квартиры, руб. |
|
8300000 |
7500000 |
6700000 |
7000000 |
85400001 |
Общая площадь, м2 |
63,3 |
63 |
60 |
54 |
58 |
64,4 |
Цена за м2, руб/ м2 |
|
131746 |
125000 |
124074,1 |
120689,7 |
132608,7 |
1.Право собственности |
Полное |
н/д |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
2.Условия финансирования |
Безналичный расчёт |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
3.Условия продажи |
Рыночные |
Аналог |
Альтернатива |
Альтернатива |
Альтернатива. Торг |
Альтернатива. Торг |
Корректировка на условия продажи, % |
|
0 |
+0,52 |
+0,53 |
-4,54 |
-4,65 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
131746 |
125625 |
124694,4 |
115258,6 |
126508,7 |
5.Условия рынка (время) |
1 месяц |
н/д |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
6.Местоположение |
8 мин.пешком. Отличная доступность общественного транспорта.
|
Аналог
|
Аналог |
20 мин. пешком Средняя доступность общественного транспорта.
|
Аналог |
Аналог
|
Корректировка на местоположение, % |
|
0 |
0 |
+4,41 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
131746 |
125625 |
130181 |
115258,6 |
126508,7 |
7.Физические характеристики: |
Тип дома – панельный. Этажность - 9 Постройка – 70-х г. |
Аналог
|
Аналог
|
Аналог
|
Аналог
|
Аналог
|
7.1.Этаж |
3 |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
7.2.Колическтво комнат (изолированность) |
3 (смежно-изолированные) |
Аналог (н/д) |
Аналог (н/д) |
Аналог |
Аналог (н/д) |
Аналог (н/д) |
7.5.Площадь кухни, м2 |
7,2 |
7 |
6 |
6 |
5,8 |
6 |
Корректировка на площадь кухни2, % |
|
Аналог |
+1 |
+1,12 |
+1,25 |
+0,88 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
131746 |
126881,25 |
131639,03 |
116699,33 |
127621,98 |
7.6.Лифт |
1 пассажирский лифт |
Аналог |
Аналог |
2 лифта: грузовой и пассажирский |
Аналог |
Аналог |
Корректировка на наличие лифта, % |
|
Аналог |
Аналог |
-2 |
Аналог |
Аналог |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
131746 |
126881,25 |
129006,25 |
116699,33 |
127621,98 |
7.8.Балкон |
Застекленная лоджия |
Балкон |
Лоджия |
Аналог |
Лоджия |
Застекленный балкон |
Корректировка на наличие балкона, % |
|
+0,5 |
+0,081 |
0 |
+0,0832 |
+0,3 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
129006,25 |
116796,19 |
128004,85 |
7.9.Услуги ЖКХ |
Водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция,мусоропровод. |
н/д мусоропровод |
н/д
|
н/д
|
Газоснабжение, н/д
|
н/д
|
7.10. Покрытие пола |
Паркет |
н/д |
н/д |
Аналог |
Линолеум |
н/д |
Корректировка на покрытие пола, % |
|
0 |
0 |
0 |
+0,93 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
129006,25 |
117847,36 |
128004,85 |
7.11. Окна |
Деревянные |
н/д
|
н/д |
Стеклопакеты |
н/д |
Стеклопакеты |
Корректировка на окна1, % |
|
0 |
0 |
-1,05 |
0 |
-0,82 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
127651,68 |
117847,36 |
126955,21 |
7.12. Санузел |
Раздельный |
н/д |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Совмещённый |
Корректировка на санузел, % |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
+52 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
127651,68 |
117847,36 |
133302,97 |
7.13. Охрана |
Кодовый замок замок,домофон |
|
н/д |
н/д |
Аналог |
н/д |
8.Экономические характеристики |
Эксплуатационные затраты - 8500 руб./мес. |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
9. Использование |
Для собственного проживания. |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог. |
Аналог |
10.1.Состояние дома |
Среднее |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Хорошее. Дом облицован и окрашен, чистый подъезд. |
Корректировка на состояние дома, % |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
-10% |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
127651,68 |
117847,36 |
119972,67 |
10.2.Состояние квартиры |
Среднее. Необходим косметический ремонт. |
Аналог |
н/д |
Хорошее |
Удовлетворительное. Требует ремонта. |
Отличное. |
Корректировка на состояние квартиры, % |
|
0 |
0 |
-5 |
+5 |
-10 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
121269,1 |
123739,73 |
107975,4 |
11.Компоненты, не вязанные с недвижимостью |
Телефон, антенна ТВ, спутниковое телевидение, Интернет, антресоль. Рядом школа, детский сад. Тихо и зелено.Окна во двор |
Телефон. Окна во двор. (н/д) |
Телефон. (н/д) |
Телефон.(н/д) |
Телефон.(н/д) |
Телефон, встроенная мебель. Рядом школа, д/с. Тихо и зелено. Окна во двор |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
132404,8 |
126982,76 |
121269,1 |
123739,73 |
107975,4 |
Количество корректировок |
|
1 |
3 |
6 |
5 |
7 |
Общая чистая коррекция, руб. |
|
658,8 |
1982,76 |
-2805 |
3050,03 |
-24633,3 |
То же, % от цены за м2 |
|
0,5 |
1,59 |
-2,26 |
2,53 |
-18,58 |
Общая валовая коррекция, (в процентах) |
|
658,8 |
1982,76 |
17934,86 |
13912,23 |
40321,12 |
То же, % от цены за м2 |
|
0,5 |
1,59 |
14,46 |
11,53 |
30,41 |
Весовые коэффициенты1 |
|
0,45 |
0,35 |
0,1 |
0,1 |
- |
Далее проводится анализ критериев (количества корректировок, общей чистой коррекции и общей валовой коррекции) и принимается в расчет скорректированная стоимость аналогов, у которых критерии совокупно являются наиболее подходящими (минимум корректировок и минимум общей чистой и общей валовой коррекции). При развитом рынке квартир общая чистая коррекция по аналогам не должна превышать 30%.
Полученным после внесения всех корректировок стоимостям–индикаторам экспертным путем присваиваются весовые коэффициенты с их обоснованием, базирующиеся на критериях проведённой корректировки.
Для получения стоимости Объекта оценки сравнительным подходом, определяется произведение стоимостей-индикаторов по объектам сравнения на их весовые коэффициенты и результаты суммируются. Полученная сумма и является стоимостью Объекта оценки, определенной сравнительным подходом.
Стоимость 1 м2 Объекта оценки: 0,45*132404,8+0,35*126982,76+0,1*121269,1+0,1*123739,73 = 128527,009 руб./м2
Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу=128527,009*63,3=8135759,67 руб.