9.3 Расчёт износа квартиры

Износ Объекта оценки принимается по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), норм амортизационных отчислений на полное восстановление путём расчёта по методам, применяемым в оценке недвижимости (методы экономического возраста, модифицированного экономического возраста, сравнения продаж и др.) с использованием данных, полученных оценщиком в процессе осмотра (освидетельствования) квартиры.

Износ здания непосредственно связан с периодом постройки объекта и используемых условий его эксплуатации, причем износ здания не должен превышать порог 60%, иначе он автоматически подпадает под аварийное домостроение и следовательно подлежит проведению капитального ремонта с полным или частичным отселение жильцов или же при условии невозможности проведения ремонта – сносу¹.

Накопленный износ считается методом экономического возрастания (economic age-life method). Величина накопленного износа определяется по формуле 3:

И_нак=(ЭВ/ЭЖ)*СС, [3]

Где Инак – накопленный износ, ЭВ – эффективный возраст, ЭЖ – экономическая жизнь, СС – стоимость нового строительства (стоимость замещения или воспроизводства).

Последовательность расчёта приведена в таблице 7.

Таблица 7

Расчёт износа методом экономического возрастания

Показатель	Значение и рачёты
Стоимость строительства нового здания, руб.	1119951,05*1,18=1321542,24
Экономическая жизнь, лет	100
Эффективный возраст, лет	42
Накопленный износ, руб.	555047,7
Стоимость с учётом износа, руб.	766494,5

После расчёта прибыли предпринимателя, износа Объекта оценки рассчитывается стоимость Объекта оценки затратным подходом по формуле [1]

Капитальных ремонтов в доме не производилось,т.о. коэффициент износа k_изн=0,42.Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2010 год составляет 18%.

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом):

С_о.о. = 14824* 1,0222 * 1,033 * 63,3* 1,18 * 1,1303 * (1 – 0,42) = 766494,5 руб.

Стоимость одного квадратного метра.

766494,5 /63,3=12108,92 руб./м²

Стоимость строительства Объекта оценки без учёта износа: 1321542,24 руб.

Стоимость одного квадратного метра без учёта износа:

1321542,24/63,3=20877,44 руб./м²

4. Оценка квартиры сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги квартир для сравнения представлены в таблице 8.

Таблица 8

Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3	4	5
1.Цена, руб.		8300000	7500000	6700000	7000000	85400001
2.Право собственности	Полное право собственности (приватизированное жильё)	н/д	Полное право собственности Приватизация более 3-ех лет	Полное право собственности В собственности более 3-х лет	Полное право собственности. (В собственности более 4-х лет. Юридически свободная квартира. БТИ на руках)	Полное право собственности (Приватизация 2002 года. Более 3 х лет в собственности)
3.Условия финансирования	Безналичный расчёт	Безналичный расчёт	Безналичный расчёт	Безналичный расчёт	Безналичный расчёт	Безналичный расчёт
4.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Альтернатива.	Альтернатива, или мена на 3-х комн. квартиру от 73 м.	Альтернатива. Торг	Альтернатива. Торг
5.Условия рынка (время)	1 месяц	н/д	1 месяц	1 месяц	2 месяца	4 месяца
6.Местоположение	127224, г.Москва ул.Широкая д.22, 8 мин.пешком от станции метро «Медведково». Доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей – отличная (см.табл.2)	127224, г.Москва Шокальского пр. 59 корпус 1. 5 мин.пешком от станции метро «Медведково». Доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей – отличная	127224, г.Москва ул. Грекова, 18 корпус 3. 7 мин. пешком от станции метро «Медведково». Доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей – отличная	127224, г.Москва улица Полярная д.30 корпус 2, 20 мин. пешком от станции метро «Медведково». Доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей – средняя.	127224, г.Москва Шокальского проезд д.53, 8 мин.пешком от станции метро «Медведково». Доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей – отличная	127224, г.Москва, ул.Широкая д.1к2. 8 мин.пешком от станции метро «Медведково». Доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей – отличная
7.Физические характеристики:	Тип дома – панельный. Этажность - 9 Год строительства - 1968г. Класс конструктивной системы: КС-3	Тип дома – панельный. Этажность - 9	Тип дома – панельный. Этажность - 9	Тип дома – панельный. Этажность - 9	Тип дома – панельный. Этажность - 9	Тип дома – панельный. Этажность - 9
7.1.Этаж	3	6	5	8	2	8
7.2.Колическтво комнат	3 (смежно-изолированные)	3 (н/д)	3 (н/д)	3 (смежно-изолированные)	3 (н/д)	3
7.3.Общая площадь, м2	63,3	63	60	54	58	64,4
7.4.Жилая площадь, м2	43,7	43	45	34,5	43,9	46
7.5.Площадь кухни, м2	7,2	7	6	6	5,8	6
7.6.Лифт	1 пассажирский лифт	1 пассажирский лифт	1 пассажирский лифт	2 лифта	1 пассажирский лифт	1 пассажирский лифт
7.8.Балкон	Застекленная лоджия	Балкон	Лоджия	Застекленная лоджия	Лоджия	Застекленный балкон
7.9.Услуги ЖКХ	Водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция,мусоропровод.	н/д мусоропровод	н/д	н/д	Газоснабжение	н/д
7.10. Покрытие пола	Паркет	н/д	н/д	Паркет	Линолеум	н/д
7.11. Окна	Деревянные	н/д	н/д	Стеклопакеты	н/д	н/д
7.12. Санузел	Раздельный	н/д	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Совмещённый
7.13. Охрана	Кодовый замок замок,домофон		н/д	н/д	Кодовый замок замок,домофон	н/д
8.Экономические характеристики	Эксплуатационные затраты - 8500 руб./мес.	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
9. Использование	Для собственного проживания.	Для собственного проживания.	Для собственного проживания.	Для собственного проживания.	Для собственного проживания.	Для собственного проживания.
10.1.Состояние дома	Среднее	Среднее	Среднее	Среднее	Среднее	Хорошее. Дом облицован и окрашен, чистый подъезд.
10.2.Состояние квартиры	Среднее. Необходим косметический ремонт.	Среднее. Необходим косметический ремонт.	н/д	Хорошее	Удовлетворительное. Требует ремонта.	Отличное.
11. Компоненты, не вязанные с недвижимостью	Телефон, антенна ТВ, спутниковое телевидение, Интернет, антресоль. Рядом школа, детский сад. Тихо и зелено.Окна во двор	Телефон. Окна во двор	Телефон	Телефон	Телефон	Телефон, встроенная мебель, застекленный балкон, стекло пакеты, чистый подъезд, дом облицован и окрашен. Рядом школа, д/с. Тихо и зелено. Окна во двор

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки (физические и экономические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью).

При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в Таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.

Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.

Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведётся примерный расчёт рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.

Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом представлена в таблице 9.

Таблица 9