
- •Понятие, предмет, метод и система земельного права
- •II. Система земельного права. Земельное право как отрасль науки и учебная дисциплина.
- •2. Источники земельного права
- •3. Принципы земельного права
- •4. Соотношение земельного права с гражданским и другими отраслями права
- •1. Разграничение земельного и гражданского законодательства
- •2. Разграничение земельного и административного законодательства
- •5. Основные этапы развития земельного законодательства России
- •6. Земельные правоотношения: понятие, виды, элементы
- •7. Понятие и общая характеристика права собственности на землю
- •Частная собственность на землю.
- •Государственная собственность на землю.
- •Муниципальная собственность на землю.
- •Разграничение государственной собственности на землю.
- •Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.
- •Право безвозмездного срочного пользования
- •Аренда земельных участков
- •Право пожизненного наследуемого владения.
- •Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
- •Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков.
- •Основания возникновения прав землю.
- •Основания прекращения прав землю.
- •Сделки с земельными участками, предусматривающие смену собственника.
- •Сделки с земельными участками, не предусматривающие смену собственника.
- •Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
- •Предоставление земельных участков для строительства.
- •Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.
- •Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
- •Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.
- •Защита прав на землю.
- •Рассмотрение земельных споров.
- •Охрана земель: понятие, цели, задачи, содержание
- •Мелиорация земель.
- •Перевод земель из одной категории в другую.
- •Понятие и общая характеристика управления в сфере использования и охраны земель.
- •Органы управления земельным фондом и их компетенция
- •Государственный кадастровый учет земель.
- •Землеустройство: понятие, субъекты, объекты, основания для его проведения
- •Содержание землеустроительных действий
- •Земельный надзор (контроль)
- •Мониторинг земель
- •Юридическая ответственность за земельные правонарушения
- •Плата за землю. Стоимость земли
- •Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения
- •Понятие и общая характеристика правового режима земель населенных пунктов.
- •Понятие и общая характеристика правового режима земель специального назначения.
- •Правовой режим земель энергетики.
- •Правовой режим земель транспорта.
- •Правовой режим земель связи, радиовещания, телевидения, информатики.
- •Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов
- •Правовой режим земель природно-заповедного фонда
- •Правовой режим земель курортных и лечебно-оздоровительных, рекреационных зон
- •Правовой режим земель лесного фонда.
- •Правовой режим земель водного фонда.
- •Правовой режим земель запаса.
Сделки с земельными участками, не предусматривающие смену собственника.
Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка,— это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом (ст. 1012—1026 ГК РФ).
Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606—625 ГК РФ) и земельного законодательства (ст. 22 ЗК РФ) земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются: срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок. Этим арендные отношения отличаются от правоотношений, основанных на праве пользования землей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве; возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать собственнику (арендодателю); целевой характер, определенный договором аренды земельного участка; самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условий договора.
Особенностью договоров данного вида является сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного угодья.
Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества (в нашем случае — земельного участка) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1 Закона РФ «О залоге»).
При возникновении отношений залога в земельно-правовых сделках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок остается у собственника или земельный участок передается залогодателю. Однако в обоих случаях титул собственника сохраняется за собственником-залогодателем, что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.
Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.
В зависимости от вида закладываемого земельного участка различаются залог земельного участка и ипотека — залог объекта (предприятия, строения, здания, сооружения и т.п., непосредственно связанного с землей недвижимого имущества — ст. 340 ГК РФ). Если залог земельных участков без каких-либо объектов (пахотная земля, пастбище, сенокос и др.) регулируется земельным законодательством (ст. 41 Закона РФ «О залоге»)1, то залог участков второго вида регулируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отношений (ст. 42—45).
Помимо залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно — прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст. 54 Закона РФ «О залоге»). В случае невыполнения залогодателем своих залоговых обязательств удовлетворение залогодержателем своих требований осуществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца заложенных прав залогодателя (п. 1 ст. 57 Закона РФ «О залоге»).
Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.
Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.
Итак, в силу договора об ипотеке залогодержатель-кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.
Рассмотренная разновидность земельно-правовых сделок (аренда и залог земель — ипотека) имеет двойственную природу. Эти сделки относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника земельного участка. Однако при определенных условиях такая смена может произойти (выкуп арендованного имущества, земельного участка, переданного в аренду; неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество и т.п.).