3. Ставки капитализации и дисконтирования

Ставка капитализации (Ro) – используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства или первоначальные инвестиции) и норму возврата и норму возврата, учитывающих возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вложенные в данный актив.

Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять 2-м группам экономических интересов:

1. Физический интерес (земля и улучшение)

2. Финансовый интерес (собственный или заемный капитал)

Финансовый интерес - отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива привлекаются заемные средства.

Соотвественно при анализе доход на недвижимость, возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Ставки капитализации

Обозначение ставки	Наименование ставки	Отражаемые интересы и расчет
Ro	общая	V=NOI/Ro
Re	Для собственного капитала	Ve= NOIe/Re
Ri	Заемный капитал	Vi=NOIi/Ri
Rl	Для земли	Vl=NOIl/Rl
Rb	Для зданий	Vb=NOIb/Rb

Ставка дисконтирования используется в методе дисконтирования денежных потоков.

Общее выражение для определения стоимости

n- период владения

i – ставка дисконтирования

FV – реверсия – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке.

Ставка дисконтирования (i) – так же называется нормой отдачи на инвестиции.

Эта величина характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции) и доход от изменения стоимости активов, приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначально инвестиции и реализуемый экономический эффект.

Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляет собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы отражается в единых критериях выбора (риск и доходность). Эти критерии отражают ставки дохода (R, i) – являясь их функциями.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска.

Как и ставка капитализации норма прибыли для инвестиционного проекта, учитывает отдельны финансовые интересы, включенные в структуру капитала

общая прибыль на инвестиции

норма прибыли на собственный капитал

норма прибыли на заемный капитал

Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования это самостоятельные параметры. При определенных условиях между ними может существовать функциональная связь.