5. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на 2 категории:

1. Приносящая доход:

   1. Офисное помещение.

При классификации офисных помещений в каждом регионе и муниципальном образовании применяются различные факторы, по которым помещение может относится к тому или иному классу. Это может быть место расположения, по которым помещение относится к тому или иному классу, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг).

По международной классификации выделяют:

1. Класс А1 – международный девелопер (застройщик), удобный доступ и центральное место расположение, полностью заново отстроенное здание, микро климат контролируется с помощью единой системы вентиляции, отопления и 4-х трубной системы кондиционирования, открытая планировка пространства (по стандарту Shell and core) подвесные потолки, высота от пола до пола 3,6м, рациональная и эффективная сетка колон (расстояние между колоннами 6м), подземная парковка, система бесперебойного электропитания, современная система безопасности здания, профессиональный арендодатель, правильно оформленная документация на право собственности зданием, международная управляющая компания.

2. Класс А2

3. Класс В1

4. Класс B2

5. Класс С1

6. Класс С2

7. Класс D – особенности: различное место расположение, не очень удобный доступ, проект возник путем конверсии, дешевый ремонт, наличие дневной охраны, правильно оформленные документа на право собственности, отсутствие в здание управляющей структуры.

1. Создающая условия для извлечения доходы (индустриальное или промышленное).

6. Жизненный цикл объектов недвижимости

ЖЦ - Законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения

На продолжительность цикла влияют

1. Периоды производства

2. Физический и моральный износ

3. Капитальность объекта

4. Условия эксплуатации

Фазы ЖЦ

1. Формирование замысла и выбор варианта использования свободного земельного участка

2. Проектирование и улучшение

3. Изготовление и улучшение

4. Обращение объектов с передачей имущественных прав

5. Использование объекта по назначению

6. Модернизация (ремонт, реконструкция, реставрация)

7. Утилизация объекта

Экономический цикл недвижимости определяется определенными закономерностями и включает в себя

1. Экономический срок – период прибыльного использования, когда осуществляемое улучшение вносит вклад в стоимость недвижимости

2. Физический срок – период реального существования объекта в функционально-пригодном состоянии

Эффективный возраст основан на оценке его внешней оценки и технического состояния

3. Хронологический срок - период со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки

Оставшийся срок экономической жизни – исчисляется от даты оценки до даты утилизации.

Виды износа

1. Физический – отражает снижение работоспособности объекта недвижимости как в следствии физического старения так и в результате неблагоприятных внешних факторов

1. Устранимый

2. Неустранимый – износ при котором затраты на исправление дефекта превышают стоимость которая будет добавлена к объекту

Для определения неустранимого физического износа элементы зданий делятся на

1. Долговременные

2. Быстроизнашивающиеся

2. Экономический – снижение стоимости здания в следствии негативного изменения его внешней среды

3. Функциональный – объект не соответствует современным требованиям с точки зрения функциональной полезности

1. Устранимый

2. Неустранимый

ТЕМА: ОСНОВА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Принципы, основанные на представлении пользователей

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости

3. Принципы, связанные с рыночной средой

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

1. Принципы, основанные на представлении пользователей

Принципы:

1. Принцип полезности – любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезем какому либо инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

2. Принцип замещения – типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взымаемый за другой аналогичный объект такой же полезности.

3. Принцип ожидания – стоимость объектов, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а так же суммой, ожидаемой от его перепродаж.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости

Принципы:

1. Принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, выражаемая доходом, приходящемся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2. Принцип вклада – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

3. Принцип оптимального размера – отклонения от оптимального экономического размера приводят к снижению привлекательности и снижению стоимости объекта

4. Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи – увеличение капитала вложения в основные составляющие производства, обуславливает темпов увеличение прибыли лишь до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений

5. Принцип сбалансированности – составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции

6. Принцип оптимального разделения прав – имущественные права на объекты недвижимости следует разделять таким образом и соединять, чтобы увеличить общую стоимость объекта

3. Принципы, связанные с рыночной средой

Принципы:

1. Принцип зависимости – различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости

2. Принцип соответствия – объект недвижимости несоответствующий рыночным стандартам имеет меньшую стоимость

3. Принцип спроса и предложения – цена недвижимого имущества определяется спросом и предложением на соответствующем сегменте рынка

4. Принцип конкуренции – нормальная прибыли порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости

5. Принцип изменения – изменению подвержен как сам объект недвижимости так и фактор внешней среды, влияющий на его стоимость

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Данный принцип предполагает:

1. Разумные и возможное использование, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки

2. Такой вариант использования объекта недвижимости, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Реализация данного принципа заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них наиболее оптимального варианта, исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала место положения, возможности рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации, физических особенностей участка и технологической финансовой обоснованности.

На втором этапе определяются затраты, выручка и прибыль по каждому из выбранных вариантов. Разделяется на 2 части общий доход:

1. Относимые к земле

2. Относимые к зданию (получению)

Разделение осуществляется с помощью отдельных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных факторов (риски, продолжительность сроков возмещения капитала, качество строения построенного).

Прибыль относимая к земле капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается тот вариант инвестиционного проекта, который будет наилучшим и наиболее эффективным.

ТЕМА: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (рыночный) ПОДХОД.

1. Понятие и принципы рыночного подхода.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным

2. Информация должна быть исчерпывающей, включая условия совершения сделок

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимыми

Сравнительный подход базируется на следующих принципах:

1. Замещение

2. Принцип сбалансированности

3. Принцип спроса и предложения

2. Этапы сравнительного метода (подхода)

Этапы:

1. Изучение рынка – выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемыми и проданные сравнительно недавно

2. Сбор и проверка достоверности информации – сравнение объектов аналогов с оцениваемым объектом

3. Корректировка цен, продаж, выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов аналогов

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

1. Срок экспозиции (период в течении которого объект должен находиться на рынке)

2. Независимость субъектов сделок

3. Инвестиционная мотивация

   1. аналогичный мотив инвестора;

   2. наилучшее и наиболее эффективного использования

   3. степенью износа улучшения

Основными критериями выбора объекта аналогов является:

1. Права собственности на недвижимость (корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платой)

2. Условие финансирования сделки

3. Условие и время продажи

4. Место положения

5. Физические характеристики

Для определения итоговой стоимости осуществляется корректировка сопоставимых продаж. Расчеты определения корректировок осуществляется на основе логического анализа (методом научного тыка), предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Наиболее важным является определение поправочных коэффициентов:

1. Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень разлиций в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

2. Стоимостные поправки

   1. Абсолютные поправки – вносится к единицы сравнения, изменяя цену продаваемого объекта на определенную сумму

   2. Денежные поправки – вносятся к цене проданного объекта в целом, изменяя ее на определенную сумму

3. Кумулятивные процентные поправки – определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условие финансирования

2. Поправка на особые условия продаж

3. Поправка на время продажи

4. Поправка на место положение

5. Поправка на физические характеристики

3. Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Основными преимуществами сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляций

3. Статистически обоснован

4. Позволяет вносить корректировки на отличие сравниваемых объектов

5. Прост в применении и дает надежный результат

Недостатки сравнительного подхода:

1. Сложность сбора информации о реальных ценах продаж и специфических условиях сделки

2. Зависимость от активности и стабильности рынка

3. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

4. Метод парных продаж

Его суть состоит в сопоставлении и анализе нескольких пар объектов аналогов. При этом парными продажами называются продажи двух или более объектов недвижимости, которые почти идентичны за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки в фактической цене сопоставимого объекта.

Пример:

Данные:

Факторы	Объекты
	1	2	3	4
Площадь	150	150	200	200
Сад	+	+	+	-
Гараж	+	-	+	-
Цена продажи	32000	30000	45000	40000

Определить корректировки и стоимость объектов.

Решение:

Факторы	Объекты						Коммен-тарии
	1	2	3	4		5 объект аналога
Площадь	150	150	200	200		150	1 и 3
	-13000		13000
Сад	+	+	+	-		-	3 и 4
			3000	-3000
Гараж	+	-	+	-		+	1 и 2
	2000	-2000	2000	-2000
Цена продажи	32000	30000	45000	40000		? 29000

Экспертные методы внесения поправок используются в том случае, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта =Х, стоимость проданного объекта =1 или 100%. В этом случае: если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога тоже увеличится на 15%,

Х=(1+0,15)*1=1,15

Если объект аналога хуже на 15%, то цена аналога уменьшится на 15%.

Х=(1-0,15)*1=0,85

Если аналог лучше на 15% объекта, то цена аналога уменьшится на:

1=(1+0,15)Х

1/1,15=0,87

Если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена увеличится

1=(1-0,15)Х

Х=1/0,85=1,18