2. Нормативно-правовое

Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 17 июля 2009 г.);

- Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 27 июля 2006 г.);

- Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 17 июля 2009 г.);

- постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

- постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- рядом положений и инструкций Банка России.

28. Характеристика субъектов в ипотечном кредитовании.

Субъекты

Заемщики (залогодатели) — физические лица, заключившие кредитные договоры с банками, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья

Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты

Цели

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии выплат по кредиту, не составляющих слишком большую долю дохода

Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала

Функции Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности

Операторы вторичного рынка — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов

Максимизация прибыли, при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка

Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем

Реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли

Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам

Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам семей в приобретении жилья Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке.

Страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданскоправовой ответственности участников ипотечного рынка

Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

Риелторские фирмы — юридические фирмы, работающие как профессиональные посредники на рынке куплипродажи недвижимости

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.)

Регистрация сделок куплипродажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обремененного залогом

Защита прав участников ипотечного кредитования

Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога прц ипотечном кредитовании Подбор вариантов куплипродажи жилья для заемщиков и продавцов, помощь в заключении сделок по куплепродаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание Обеспечение юридического сопровождения сделок с жилыми помещениями, регистрации граждан по месту жительства (в т. ч. в заложенных квартирах и домах), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью

28. Основные проблемы ипотечного кредитования в РФ.

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).