6 Физическая характеристика.

физические характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Можно перечислить некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

7 Экономические характеристики.

Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

8 Отклонения от целевого использования.

После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

9 Наличие движимого имущества.

Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделку купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговое оборудование и т.д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

28. Содержание метода валовой ренты как частного случая общего метода сравнения продаж при оценке недвижимости. Последовательность реализации метода валовой ренты при оценке недвижимости.

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

·         Формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе

·         Расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР

·         Согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

·         Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости

·         Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки

·         Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

·         Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

28. Сущность и функции ипотечного кредитования. Содержание нормативно-правовой базы ипотечного кредитования в РФ.

Суть ипотеки (или ипотечного кредита) в следующем. Заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому ему выделяются деньги на покупку недвижимости. За пользование предоставленным кредитом он платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. То есть если у заемщика изменится финансовое положение и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком, то банк продаст квартиру и вернет свои деньги. В качестве ипотеки может выступать имущество, уже находящееся у потенциального заемщика в собственности на момент заключения договора (например, квартира, дорогой автомобиль и т. п.).

Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование. На вторичном рынке жилья применяется, как правило, три вида страхования: жизни и здоровья заемщика; риска утраты квартиры; титула собственности. Ипотечное кредитование выполняет следующие основные экономические функции: - служит финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства; - обеспечивает благоприятные условия для гарантированного возврата заемных средств; - стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, когда иные способы (прямая купляпродажа и др.) экономически затруднены вследствие массовой недостаточности платежеспособности граждан.