- •Экономика недвижимости
- •Понятие и сущность недвижимости
- •Классификация объектов недвижимости
- •Инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка участков под застройку, мосты, тоннели и т.Д.
- •Классификация земельных участков
- •Классификация жилой недвижимости
- •Коммерческая недвижимость
- •Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема: затратный метод при оценки рыночной стоимости недвижимости
- •Понятия и особенности применения затратного метода
- •Оценка износа (понятия и виды износа)
- •Определение уровней износа
- •Метод сравнения продаж
- •Определение физического износа зданий методом срока жизни
- •Тема: доходный метод при определении рыночной стоимости недвижимости.
- •Общая характеристика доходного метода
- •Метод прямой капитализации
- •Ставки капитализации и дисконтирования
- •Ставки капитализации
- •Методы определения коэффициента капитализации
- •Аналитический метод (кумулятивное построение)
- •Метод ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала)
- •Метод экспертизы (опрос экспертов рынка недвижимости)
- •Методы рекапитализации
- •Прямолинейный метод возврата капитала (метод Ринга)
- •Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда – аннуитетный метод)
- •Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента (метод Оскольда)
- •Определение коэффициента капитализации при оценки стоимости с реверсией
- •Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций
- •Метод дисконтирования денежных потоков
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций
Если объъъект недвижимости приобретен с помощью собственного и заемного капитала коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Поэтому величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций или технико-инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала-ипотечная постоянная. Рассчитывается:
Rm=ДО/К
Rm- ипотечная постоянная
ДО-денежные выплаты по обслуживанию долга
К- сумма кредита
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле
Re=ДП/СК
ДП – денежный поток
СК – собственный капитал
Таким образом коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенное значение.
R=М*Rm + (1-М)*Re
М – заемный капитал
(1-М) – собственный капитал – М- коэффициент ипотечной задолженности
Пример:.
Метод дисконтирования денежных потоков