Метод статистического определения цены. Когда нет прямых аналогов, применяется этот метод. На основе информации об объектах с помощью статистики разрабатываются статистические модели зависимостей от цены (однопараметрические, многопараметрические):
12 Доходный подход. Принципы ожидания, спроса и предложения, замещения. Определения видов дохода. Возврат вложенных инвестиций. Возврат капитала и доход на капитал. Общий коэффициент капитализации. Нормы отдачи и прибыли.
Его использование заключается в определении текущей стоимости объекта как совокупности будущих доходов или пользы. При этом применяются следующие принципы:
Ожидания;
Спроса и предложения;
Замещения.
Выгоды от владения собственностью включают права получать все доходы во время владения, доход от продажи объекта после окончания владения.
Потенциальный валовой доход – это общий доход от владения при полном использовании объекта.
Действительный/эффективный валовой доход – это ожидаемый доход с учетом уровня реального использования объекта и уровня потерь при получении оплаты (неплатежи).
Чистый операционный доход – действительный или ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплат сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.
Возврат от продажи (реверсия) – общая сумма выгод, которые получает инвестор при окончании реализации проекта.
Типичный инвестор, приносящий доход собственности, имеет своей целью получение чистого дохода, сравниваемого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект.
В первую очередь, надо обеспечить возврат инвестиции, во вторую, доход.
В соответствии с этим возврат вложенных инвестиций складывается из возврата капитала и дохода.
Для количественного выражения возврата инвестиций применяются нормы возврата (нормы денежных потоков) и нормы отдачи (нормы прибыли):
Общий коэффициент капитализации – норма дохода для всей собственности, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и общей стоимостью или ценой себестоимости:
.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость с помощью общего коэффициента капитализации:
Этот метод широко применяется в оценке недвижимости. Для оценки машин и оборудования этот метод применять не рекомендуется. Недостаток – не учитывается фактическое состояние объекта и физический износ.
Нормы прибыли.
Норма дисконтирования – это норма отдачи, применяемая для перевода будущих платежей в настоящую стоимость. Полученная стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу, равную определенной норме дисконтирования. С одной стороны, это пожелание инвестора, с другой – чем больше процент, тем больше риск не получить эту отдачу.
13 Коэффициент дисконтирования, внутренняя и общая норма отдачи. Методы определения коэффициентов дисконтирования.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Основные методы определения коэффициента дисконтирования:
Кумулятивный (накопительный) метод. Определяется безрисковая ставка, к ней прибавляются поправки на риски: на страну, на отрасль, на размер предприятия, на уровень ликвидности, на уровень менеджмента. Безрисковая ставка определяется на основе государственных обязательств и по депозитам.
По аналогам. Необъективный метод.
Народная мудрость.
Сам себе режиссер.
По котировкам на бирже.
Метод конечной отдачи или метод IRR.
Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, которая приводит все будущие выгоды к настоящей стоимости, равной сумме начальных инвестиций.
Общая норма отдачи – норма отдачи всего инвестированного капитала, которая учитывает поступления дохода в течение периода владения, а также возврат в конце владения (реверсия).
14 Метод прямой капитализации, достоинства и недостатки, области применения. Метод капитализации по норме отдачи (анализ дисконтированного денежного потока). Достоинства и недостатки.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость с помощью общего коэффициента капитализации:
RO – коэффициент капитализации
NOI – годовой доход
Этот метод широко применяется в оценке недвижимости.
Для оценки машин и оборудования этот метод применять не рекомендуется.
Недостаток – не учитывается фактическое состояние объекта и физический износ.
Метод капитализации по нормам отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость путем дисконтирования каждой будущей выгоды, соответствующей нормы отдачи, для отражения последовательности поступления дохода, изменения собственности и дохода, а также самой нормы отдачи. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли, или вопрос об эффективности инвестиций.
Рыночная стоимость определяется доходным подходом, величиной стоимости, при которой NPV=0.
Для прогнозирования результатов необходимо спрогнозировать доходы и расходы.
Метод включает следующие основные этапы.
Сбор и анализ информации по реальным расходам и доходам от эксплуатации рассматриваемого типа летательного аппарата за предшествующий дате оценки период.
Разработка реконструированного отчета о доходах на основе данных бухгалтерского учета.
Для расчета чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки, производится составление реконструированного отчета о доходах, при этом из бухгалтерских отчетов должны быть исключены следующие статьи:
Расходы, связанные с бизнесом и несвязанные со стоимостью объекта;
Бухгалтерская амортизация;
Корпоративные затраты;
Капиталовложения.
Обоснование и выбор степени риска — нормы дисконтирования.
Разработка прогноза изменения доходов, расходов, стоимости собственности и ожидаемой нормы отдачи за период предполагаемого владения оцениваемым имуществом.
При этом должны учитываться следующие данные:
– макро- и микроэкономических прогнозы общей и структурной инфляции, развития экономики и транспорта, спроса и предложения на работу, выполняемую оцениваемым объектом, изменения структуры операционных расходов, системы налогообложения и т.п.
– прогнозы изменения нормы процента и нормы отдачи, характеризующие риски на рассматриваемом сегменте рынка;
– прогнозы отработки ресурса, времени ремонта и списания летательного аппарата и его основных короткоживущих элементов (на основании действующих регламентов технического обслуживания и ремонта), данных о технически возможных и реально осуществимых наработках в аналогичных условиях эксплуатации, данных о снижении производительности в периоды ремонта и т.п.;
– прогнозы стоимости капитальных ремонтов, капиталовложений на приобретение короткоживущих элементов (взамен отработавших ресурсы);
– данные о стоимости оборотного фонда комплектующих изделий и оборудования, необходимых для обеспечения бесперебойной эксплуатации (например, резерва двигателей);
– прогнозы реверсии - остаточной стоимости летательного аппарата (в случае прекращения проекта до его списания) или утилизационной стоимости летательного аппарата в случае его списания.
Проведение расчетов стоимости летательного аппарата из условия равенства первоначальных инвестиций (цены летательного аппарата и стоимости оборотного фонда комплектующих изделий и оборудования) сумме дисконтированных денежных потоков с учетом реверсии.
15. Методика и этапы проведения оценки доходным подходом. Определение настоящей стоимости будущих денежных потоков и чистой настоящей стоимости. Варьирование цены для определения рыночной стоимости объекта.
Состоит в определении текущей стоимости объекта, как совокупность будущих доходов от его использования при этом применяется следующие принципы ожидания спроса и предложения, замещения. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения. Дисконтирование – приводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоде, соответствующей норме отдачи для отражения последующих поступлений доходов, изменения стоимости, собственности и дохода, а так же самой норме отдачи.
Этапы:
1. Определение первоначальных инвестиций на покупку и комплектацию изделий.
2. Определения денежных потоков за период вложения.
3. Определение коэффициента дисконтирования и его изменения во времени.
4. Дисконтируем денежные потоки и получаем PV.
5. Определяем NPV.
6. Приравниваем NPV=0 и определяем доходным методом.
16 Принятие итогового решения об оценке стоимости объекта. Этапы принятия решения. Методы согласования оценок, полученных различными подходами.
Процесс принятия решения об оценочной стоимости объекта не является формальным актом, он может включать в себя следующие этапы:
Анализ полноты и достоверности исходной информации, применяемой для каждого метода.
Ранжирование подходов по критериям:
Соответствие целям оценки;
Обеспеченность достоверной информацией;
Отличие основных характеристик оцениваемого объекта от характеристик аналога, применяемых в каждом подходе.
Определение ограничения оценки стоимости сверху и снизу.
Сопоставление полученного диапазона стоимости с данными по оценки погрешности, а также с другими дополнительными данными.
Принятие экспертного решения.
Согласование оценок, полученных различными подходами, производится с учетом этапов 1-4.
Для оценки рыночной стоимости для целей купли-продажи наибольшим преимуществом обладает сравнительный подход, затем доходный и затратный.
Но точность доходного подхода в 3-5 раз меньше, чем сравнительного и затратного.
Поэтому рекомендуется использовать его только для получения ограничения на оценку сверху.
Ранжирование подходов сравнительный – ранг1 , весовой коэффициент 0,67, затратный – ранг 2 , весовой коэффициент 0,33.
Итоговое значение стоимости = стоимость сравнительного подх. х 0,67 + стоим. затр. подх. х 0,33.
при ограничении – не больше стоим. дох. подх. х 1,2.