2.3.2. Сроки действия договора найма жилого помещения

Статья 683 ГК РФ устанавливает максимальный срок действия договора найма жилого помещения – 5 лет. Если в договоре не указан срок его действия, он считается заключённым на 5 лет.

Закон допускает возможность краткосрочного найма, который не может превышать одного года. В такой договор не обязательно включать сведения о гражданах, постоянно проживающих с нанимателем.

Наниматель по договору краткосрочного найма имеет обычные права и обязанности, за рядом исключений. Так, он не может вселить в жилое помещение временных жильцов; не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок; не может сдавать жилое помещение в поднаем.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока этого договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить договор в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года. В первом случае, когда наниматель не отказался от продления договора, он считается продлённым на тот же срок. при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Во втором случае – если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в пределах года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договора найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

При этом следует учесть, что требование о признании недействительным договора, заключённого с другим лицом, должно быть предъявлено в суд, а не наймодателю (ст. 166 ГК РФ). Одновременно наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков;

Наниматель может и не требовать признания договора, заключённого с другим лицом, недействительным. Однако и в этом случае он имеет право на возмещение убытков, причем не только в судебном порядке, но и предъявив требование непосредственно наймодателю.

2.3.3. Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все снятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (ст. 685 ГК РФ).

Признаки договора поднайма жилого помещения:

• сторонами в договоре поднайма являются наниматель по основному договору (найма жилого помещения) и поднаниматель. Обе стороны – граждане;

• согласие наймодателя (на поднаем) должно иметь письменную форму;

• хотя согласия других постоянно проживающих с нанимателем граждан на сдачу жилого помещения в поднаем не требуется, но, учитывая равенство прав всех совместно проживающих, наниматель подписывает договор о сдаче в поднаем и от их имени, а, следовательно, они могут и возражать, если считают, что их права нарушенными (ст. 672, 677 ГК РФ);

• по договору поднайма может быть передано как все жилые помещения, так и его часть;

• поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Это означает, в частности, что он не вправе: поселять временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); сдавать жилое помещение в поднаем третьим лицам; без согласия нанимателя вселять в него других; требовать от наймодателя осуществления капитального ремонта (ст. 681 ГК РФ);

• ответственность перед наймодателем по-прежнему несет наниматель, и, в частности, она обязан: вносить плату за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ); осуществлять текущий (а если условиями договора найма это предусмотрено, то и капитальный) ремонт (ст. 681 ГК РФ); поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и отвечать за своевременную уплату коммунальных платежей (ст. 678 ГК РФ).

Форма договора поднайма – письменная. Кроме того, ст. 685 ГК РФ устанавливает ряд императивных правил применительно к договору поднайма:

• заключение договора возможно лишь при соблюдении установленной законом нормы жилой площади на одного человека:

• обязательное условие – установление оплаты жилого помещения. При этом размер платы за поднаем устанавливается по соглашению между нанимателем и поднанимателем;

• срок договора поднайма не может превышать срока действия основного договора, а если он не определён – 5 лет. Досрочное прекращение договора найма ведет к досрочному прекращению договора поднайма;

• в отличие от нанимателя, который имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение, продление на новый срок, поднаниматель такого права не имеет.