2.3. Договор найма жилого помещения

2.3.1 Договор найма жилого помещения. Понятие, виды, содержание

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Признаки договора найма жилого помещения:

• Наймодателями по договору найма жилого помещения могут выступать граждане и юридические лица, обладающие жильем на праве собственности.

• Нанимателями могут быть только граждане. Что касается юридических лиц, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды.

• Объектом найма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;

• Жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более 5 лет и за плату;

• Жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование только для проживания.

В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования при найме жилого помещения имеются следующие особенности:

• По этому договору предоставляются лишь жилое помещение, относящееся к жилищному фонду социального использования;

• Наймодателем выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, у которых жилое помещение находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, уполномоченные на это собственником жилого помещения;

• Нанимателями могут быть только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения;

• Объектом найма могут быть и комнаты в коммунальных квартирах, однако они должны быть изолированными;

• Основанием его заключения является ордер, выдаваемый в порядке, установленном ст. 51 ЖК РФ.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению (т.е. для целей проживания в нем). За соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением отвечает наниматель.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут приобрести статус сонанимателей при условиях: предварительного извещения об этом наймодателя в письменной форме; признания себя солидарными должниками перед наймодателем (кредитором)

Объектом договора найма жилого помещения может быть: отдельная квартира либо ее часть; жилой дом либо его часть; только пригодное для проживания жилое помещение.

Форма договора найма жилого помещения письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Нанимателю запрещено производить: переустройство жилого помещения; реконструкцию жилого помещения, т.е. работы, связанные с разборкой капитальных и несущих конструкций, стен и т.п.

Наниматель должен производить текущий ремонт помещения. Текущим является ремонт, направленный на устранение мелких неисправностей, повреждений жилого помещения; обычно она направлен на придание жилому помещению большей привлекательности, большего благоустройства.

Наймодатель за свой счет производит капитальный ремонт жилого помещения. Он может прибегать и к услугам специализированных организаций, но расходы будет в любом случае нести он, ибо как собственник жилого помещения он обязан нести бремя его содержания (ст. 210 ГК РФ).

Плата за жилое помещение – существенное условие данного договора: при отсутствии этого условия он не считается заключённым. Размер платы в настоящее время определяется соглашением сторон.