4.3.8. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества.

При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество (ст. 1213 ГК РФ).

К договорам в отношении находящихся на территории РФ земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Необходимость включения в закон данной коллизионной нормы появилась в связи с тем, что в настоящее время недвижимо имущество все активнее вовлекается в гражданско-правовой оборот и на основе договоров приобретается в собственность либо становится объектом иных вещных прав различных субъектов, включая иностранных физических и юридических лиц.

Для определения права, наиболее тесно связанного с договором, используется не общая презумпция, предусмотренная в п. 2 ст. 1211 ГК РФ, а специальная, согласно которой правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается право страны, где находится недвижимое имущество.

Использование в данном случае одного из старейших коллизионных начал lex rei sitae, традиционно применяемого (в том числе и в ГК РФ) для коллизионного регулирования вопросов собственности и иных вещных прав на недвижимость, обусловлено тем, что для объектов недвижимости законодатель создает специальный режим, во многом определяемый императивными нормами. Недвижимые вещи объединяют подчинение особому более строгому режиму применительно не только к регулированию возникновения, перехода и прекращения права собственности и иных вещных прав (которые обычно подлежат обязательной государственной регистрации), но и к совершению с этими объектами сделкам.

Согласно п. 1 ст. 1213 специальная презумпция определения права страны, с которой договор о недвижимости наиболее тесно связан, применима, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела. Таким образом, поскольку п.1 предусматривает возможность опровержения специальной презумпции, вполне возможно, что предпочтение будет отдано судом праву другой страны, с которым может быть найдена более тесная связь.

Пункт 2 при определении права, применимого к договорам в отношении находящихся на территории РФ земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и иного недвижимого имущества не допускает выбора применимого права сторонами, устанавливая одностороннюю императивную коллизионную норму, которая предусматривает применение российского права.

4.3.9. Право, подлежащее применению к договорам о создании юридических лиц с иностранным участием.

К юридическим лицам с иностранным участием относятся:

• предприятия с долевым участием иностранных инвесторов. Это коммерческие организации, создание которых допускает ГК, а именно: хозяйственные товарищества (полное или коммандитное), хозяйственные общества (ООО, ОДО, АО и др.), производственные кооперативы (ст. 66-112 ГК РФ);

• предприятия, полностью принадлежащие иностранным инвесторам. Они создаются в Российской Федерации в форме хозяйственных товариществ и обществ, но не как унитарные предприятия; они могут быть созданы и в Фоме производственных кооперативов;

• организации (с участием российских и иностранных лиц), созданные за пределами РФ, если они не являются юридическими лицами по праву соответствующего иностранного государства:

• международные организации.

Для правильного определения применимого права следует учитывать практику ВАС РФ:

• правовой статус иностранных юридических лиц в арбитражном суде РФ не может подтверждаться документами, заверенными только иностранной консульской службой;

• отказ в государственной регистрации изменений в учредительные документы предприятия с иностранными инвестициями возможен только в случае нарушения установленного действующим на территории РФ законодательством порядка внесения таких изменений;

• прекращение деятельности АО с участием иностранного инвестора недопустимо без ясно выраженного согласия иностранного акционера на ликвидацию общества;

• правовой режим иностранных юридических лиц не может быть менее благоприятным, чем правовой режим иностранных инвесторов из любых третьих стран (режим наибольшего благоприятствования);

• арбитражный суд прекращает производство по делу об инвестиционном споре, ответчиком по которому является иностранное государство, выступающее в качестве суверена;

• арбитражный суд принимает иск по коммерческому спору, ответчиком в котором выступает лицо, наделенное международным иммунитетом;

• к иностранному инвестору применяется принцип защиты от ужесточения национального законодательства, регулирующего режим инвестиций в течение конкретного периода;

• иностранные инвесторы вправе защищать свои экономические интересы в качестве третьих лиц в деле, рассматриваемом арбитражным судом Российской Федерации.