
- •Содержание
- •Метод прямого сравнения продаж
- •(Два миллиона семьсот двадцать пять рублей). Доходный подход
- •Метод прямой капитализации доходов
- •Определение размера потенциального валового дохода
- •Определение ставки капитализации
- •2 964 706 (Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот шесть) рублей. Метод дисконтирования денежных потоков
- •(Два миллиона четыреста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей.
- •(Два миллиона пятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят четыре рубля.)
(Два миллиона четыреста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПОМОЩЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ
Использованные в отчете подходы к расчету рыночной стоимости дали следующие результаты:
сравнительный подход – 2 452 500 руб.
доходный подход:
метод прямой капитализации – 2 964 706 руб.
метод дисконтирования денежных потоков – 2 492 215 руб.
Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта используем способ субъективного взвешивания результатов оценки, который заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков.
Метод прямого сравнительного анализа продаж наиболее точный, так как в нем используется достаточная база данных о сделках купли-продажи (в данном случае 4 квартиры-аналога), поэтому удельный вес данного метода примем равным 60%.
Метод прямой капитализации опирается на информацию о рыночных сделках и при применении данного метода ожидается, что текущие доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста будут умеренны, однако в современной ситуации наблюдается резко различающиеся темпы роста возможных текущих доходов, поэтому вес данного фактора примем равным 20%
Метод дисконтирования денежных потоков в отличие от предыдущего метода учитывает рост текущих доходов арендодателя. Данный метод предполагает тот факт, что имеется возможность обоснованно оценить будущие денежные потоки, тогда как в работе использовались предположительные варианты будущего развития. Вес этого метода составит 20 %.
Тогда имеем:
2 452 500 · 0,60 + 2 964 706 · 0,20 + 2 492 215 · 0,20= 2 562 884
(Два миллиона пятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят четыре рубля.)
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Реальная рыночная стоимость права собственности на объект оценки по состоянию на дату оценки (23.12.2006 г.) составляет с учетом округления:
2 563 000
(Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи рублей)
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ);
ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»;
ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения»;
Стандарты Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96;
Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, 1970 год);
Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990;
Сайт Российского общества оценщиков www.mrsa.ru
Сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru
Сайт www.dolevka.ru
Сайт www.nedv.info
Cайт www.nd.blizko.ru
Сайт www.ocenchik.ru
1 Источники: сайт «Недвижимость.BLiZKO.ru» www.nd.blizko.ru
2 Площадь объектов-аналогов в объявлениях округлена в соответствии с информацией в предложениях о продаже
3 Корректировка не проводится ввиду того, что отклонение общей площади в 1 кв. метр не является принципиальным, поскольку представлены типовые 2-комнатные квартиры