(Два миллиона семьсот двадцать пять рублей). Доходный подход

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В рамках доходного подхода возможно применение следующих методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации доходов

Суть данного метода заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов с помощью коэффициента капитализации (R).

(2)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

I – чистый эксплуатационный доход;

R – коэффициент (ставка) капитализации.

Чистый доход – действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Коэффициент (ставка) капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации.

Для расчета коэффициента капитализации используем способ рыночной экстракции.

(3)

где – коэффициент капитализации i-го объекта;

n – количество объектов.

(4)

Метод прямой капитализации включает 5 этапов:

1. определение размера потенциального валового дохода;

2. оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения;

3. определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя;

4. определение ставки капитализации;

5. расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации.

Определение размера потенциального валового дохода

На данный момент объект оценки сдается, однако стоимость арендной платы практически в 2 раза ниже рыночной. Однако экспертом-оценщиком был проведен анализ, в результате которого установлено, что стоимость сдачи в аренду подобных квартир в близлежащих домах составляет 14000 рублей.

Таким образом, потенциальный валовой доход (ПВД) составляет:

ПВД = 14000*12=168000 тысяч рублей.

Оценка возможных потерь от простоя (незагруженности) помещения

Поскольку большим спросом в Екатеринбурге на данный момент пользуется аренда комнат и однокомнатных квартир, то, по мнению оценщика, возможные потери от простоя помещения составят 10% (16800 рублей).

Δ=ПВД*(1-УЗ)=168000*(1-0,9)=16800 рублей

где:

Δ – потери ПВД от простоя помещения;

УЗ – уровень загрузки помещения.

Определение чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) арендодателя

ЧЭД=ПВД – Δ= 168000-16800=151200 рублей

Определение ставки капитализации

Таблица 3

Расчет ставок капитализации аналогичных квартир

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Характеристика объекта	Опалихинская, 21	Бебеля, 118	Бебеля, 118	Бебеля, 132
Стоимость аренды, руб. в месяц	16000	12000	12000	12000
ПВД, руб.	192000	144000	144000	144000
Возможные потери от простоя (Δ), руб.	19200	14400	14400	14400
ЧЭД, руб.	172800	129600	129600	129600
Рыночная стоимость квартиры, рублей	3000000	2800000	2600000	2500000
Ставка капитализации, ( ), %	5,76	4,63	4,98	5,18

Таким образом, R = (5,76+4,63+4,98+5,18)/4 = 5,1%

Расчет рыночной стоимости квартиры с учетом ставки капитализации

Стоимость объекта оценки с учетом ставки капитализации составляет: