Задача 3.2.

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близлежащий аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 125 000 руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания 40 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000руб. Определить стоимость недвижимости.

Решение:

1. 0,15+ (1/40) = 0,175

2. 125000/0,175 = 714285

Задача 3.3.

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет, исходя из следующей информации:

• месячная рента обычно составляет $300 за кв.м.;

• текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

• площадь каждой секции 500 кв.м.;

• здание состоит из трех секций;

• плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

• управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1 000 в год;

• на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

• юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $ 5 000 в год;

• остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

• ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $ 90 000.

Задание:

а) составить отчет собственника объекта недвижимости;

б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Решение:

Потенциальный доход – доход, который был бы при 100% сдаче площадей

Действительный доход – доход получаемый фактически

Чисто операционный доход – действительный доход минус затраты

Прибыль до налогообложения – чистый операционный доход минус инвестиционный финансовый результат

Потенциал. доход = 300+500*3*12мес. = 5400000

Действительный доход =5400000 - (5400000* 0,16) = 4536000

Операционный доход = 4536000 – (4536000*0,04) – 1000 – (4536000*0,03) – (4536000*0,1) - 5000 = 3758880

Прибыль до налогообложения = 3758880 - 90 000 = 3668880

Прибыль чистая = 3668880*0,8 = 2935104

Задача 3.4.

В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12/кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода;

б) действительного валового дохода;

в) чистого операционного дохода.

Решение:

1. Потенциальный доход = 10000*12 = 120000

2. Действительный доход = (10000 – 400)*12 = 115200

3. Чистый операционный доход = 115200 - (120000*0,45) =61200

Анализ финансовых коэффициентов Задача 4.1.

Исходные данные:

• общая площадь здания 1000 м²;

• свободная площадь 40 м²;

• ставка аренды для арендованных площадей $ 120/ м²;

• операционные расходы $ 54000.

Задание

Найти:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• коэффициент недоиспользования (1000/);

• коэффициент самоокупаемости (точка банкротства) – операционный расход на потенциальный доход делим;

• коэффициент операционных расходов (операционный расходы/действительный доход).

Решение:

1. потенциальный валовый доход = 1000*120 = 120000

2. действительный = (1000 -40)* 120 = 115200

3. коэффициент оперативных расходов = 54000/15200 = 0,4687

4. коэффициент самоокупаемости = 54000/120000 = 0,45

5. чистый операционный доход = 115200-54000 = 61200

6. коэффициент недоиспользования = 4%