В качестве примера приведен расчет по проекту по застройке жильем. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости Задача 2.1.

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000. Определить эффективный возраст зданий.

Решение:

1. 75000-17000 = 58000

2. 74000 – 58000 = 16000

3. (120*16000)/74000 = 1920000/74000 = 25,95 = 26 лет

Задача 2.2.

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

Решение:

1. 90000-21000 = 69000 (остаточная сумма)

2. 90000-69000 = 21000 (износ)

3. (Х*21000)/90000=35

Х=150

Задача 2.3.

Необходимо оценить здание, построенное 20 лет назад, имеющее расчетный срок физической жизни 100 лет, владелец которого построил в нем плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства этого здания составляет 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки на эксплуатацию бассейна – 6 млн. руб., а его доходы – 7,2 млн. руб. в год. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить величину износа.

Решение:

1. Физический износ = 160*20/100 = 32млн

2. Функциональный износ = 7,2млн - 6млн = 1,2млн чистый операционный доход за год

3. 1,2млн /0,12 = 10млн – улучшение (дополнительный доход)

4. 32млн-10млн = 22млн - величина износа

Задача 2.4.

Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 10 000 в год за 1м² общей площади. Площадь здания – 200м². На стоимость здания приходится 90% стоимости всего объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка. Коэффициент капитализации равен 12%. Рассчитайте внешний износ.

Решение:

1. 10000* 200 = 2000000 (потери)

2. 2000000/0,12 = 16666666,667 (внешний износ)

Задача 2.5.

Торговый центр, имеющий 500м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 за кв.м. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3. Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Решение:

1. 500*10*12 = 60000

2. 60000*3 = 180000

3. Вид износа внешний

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости Задача 3.1.

Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 тыс. руб., за 1-й год норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания?

Решение:

Метод Ринга:

1. норма отдачи на капитал

n- оставшийся срок экономической жизни объекта

Стоимость здания:

NOI – чистый операционный доход

R – метод Ринга

1. Rp = 0,15+(1/15) = 0,217

2. V = 25000/0,217 = 115207