ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых; юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Задача 1.

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

• Большой супермаркет:

Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $650 000

Чистый операционный доход $105 000

Норма прибыли улучшений

(коэффициент капитализации) 12%

Коэффициент капитализации для земли 10%

• Гостиница:

Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $750 000

Чистый операционный доход $126 000

Норма прибыли улучшений 16%

Коэффициент капитализации для земли 10%

•Театр:

Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $950 000

Чистый операционный доход $130 000

Норма прибыли улучшений 12%

Коэффициент капитализации для земли 10%

•Сеть торговых магазинов:

Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $800 000

Чистый операционный доход $105 000

Норма прибыли улучшений 12%

Коэффициент капитализации для земли 10%

Задача 1

Заполните следующую таблицу:

Таблица1

	Большой супермаркет	Гостиница	Театр	Торговый магазин
Ч.О.Д., долл.	105 000	126 000	130 000	105 000
Стоимость улучшений	650 000	750 000	950 000	800 000
Стоимость земли, долл.	27 000	6 000	16 000	9 000

Задача 2 Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

Таблица 2

	Офисное Здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, $	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход недвижимости, $	150 000	250 000	100 000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $	20 000	25 000	5 000
Прочий доход, $	5 000	10 000	3 000
Операционные расходы, $	50 000	120 000	30 000
Резерв на замещение, $	5 000	10 000	3 000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации, для земли, %	12	12	12

Решение:

Доход, относимый к проекту жилого здания: 450 000*0,1311= 58 995; стоимость земли 6 000 /0,12=50 000.

Доход, относимый к офисному зданию: 577 000*0,13= 75 010; стоимость земли 4 990 /0,12=41 583.

Доход, относимый к торговому центру: 721 500*0,14= 101 010; стоимость земли 3990 /0,12=33 250.

Ответ: наиболее эффективный вариант – это проект по застройке жилья, так как этот проект имеет самую низкую стоимость застройки (первоначальные инвестиции), это немаловажно для инвесторов. И так же он имеет наивысшую стоимость земли – это и послужило определяющим фактором выбора.

Расчеты рекомендуется оформить в виде таблицы 3.

Таблица 3

	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, долл.	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход, долл.	150 000	250 000	100 000
-Поправка на недоиспользование и потери при сборе, долл.	20 000	25 000	5 000
+Прочий доход, долл.	5 000	10 000	3 000
=Действительный валовой доход	135 000	235 000	98 000
-Операционные расходы, долл.	50 000	120 000	30 000
-Резерв на замещение, долл.	5 000	10 000	3 000
=Чистый операционный доход	80 000	105 000	65 000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12
-Доход, относимый к зданиям и сооружениям	75 010	101 010	58 995
=Чистый остаточный доход от земли	4 990	3 990	6 000
Расчет стоимости земли при коэффициенте капитализации12%	41 583	33 250	50 000