10.2.Оценка, документальное оформление и аналитический учёт инвестиций в основной капитал.

Учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам:

• в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, со­оружению и др.), входящим в него;

• по приобретаемым отдельным объектам основных средств, земельным участкам, объектам природопользования и нематериальным активам.

При строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.

Наряду с учетом затрат по фактической стоимости застройщик независимо от способа производства строительных работ ведет учет произведенных капитальных вложений по договорной стоимости. Договорная стоимость объекта строительства определяется в договоре на строительство и может рассчитываться:

а) на основе стоимости (цены), определяемой в соответствии с проектом (твердая цена), с учетом оговорок в договоре на строительство, касающихся порядка их изменения;

6) на условиях возмещения фактической стоимости строительства в сумме принимаемых затрат, оцененных в текущих ценах, плюс согласованная договором на строительство прибыль подрядчика (открытая цена).

Земля является главным видом основных средств в сельском хозяйстве. Учет земельных угодий строится в зависимости от того, имеют ли они денежную оценку (приобретены сельскохозяйственной организацией за плату) или не имеют денежной оценки (закрепленные за хозяйством собственные земли).

Инвентарная стоимость земельных участков и объектов природопользования включает в себя: расходы по их приобретению, включая затраты по улучшению их качественного состояния, комиссионные вознаграждения и другие платежи.

Документом, на основании которого приходуются купленные земельные участки, является акт на оприходование земельных угодий (ф. № 111-АПК).

В связи с тем, что плодородие земельных участков с течением времени не должно ухудшаться, амортизация по земельным угодьям не начисляется.

Затраты по строительству на приобретенных земельных участках различных сооружений должны учитываться отдельно от стоимости этих участков, и по завершении работ по строительству сооружений определяется их стоимость при зачислении сооружений как отдельных объектов в состав основных средств.

Здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, а также земельные участки, объекты природопользования зачисляются (в размере инвентарной стоимости) в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.

Затраты подрядчика складываются из фактических расходов, связанных с его возведением объекта (строительные работы, приобретение оборудования, работы по монтажу оборудования, прочие капитальные затраты; затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом его в эксплуатацию или сдачей инвестору.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору.

Если застройщик выполняет подрядные работы собственными силами, то в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства.

Затраты подрядчика складываются из всех фактически произведенных расходов, связанных с производством подрядных работ, выполняемых им согласно договору на строительство, т.е. с использованием в процессе строительства объекта материальных и трудовых ресурсов, основных средств и нематериальных активов, а также других видов ресурсов.

Затраты формируются по объектам учета в период с начала исполнения договора на строительство до времени его завершения, т.е. окончательного расчета по законченному объекту строительства и передачи его застройщику.

Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного производства по договорной стоимости затраты по отдельным выполненным конструктивным элементам или этапам работ в случае определения по ним финансового результата.

Расходы подрядчика, связанные с получением (заключением) договоров на строительство, которые могут быть отдельно выделены и существует уверенность в том, что договор будет заключен, могут относиться к данному договору и до его заключения учитываться как расходы будущих периодов. Данные расходы могут учитываться подрядчиком так же, как затраты того отчетного периода, в котором они произведены.

Затраты подрядчика, производимые в процессе строительства, включают ожидаемые неизбежные издержки в тех случаях, когда они в согласованных с застройщиком размерах включаются в договорную стоимость строительства объекта. В затраты подрядчика могут также включаться расходы по образованию резервов на покрытие предвидимых расходов и потерь, связанных с организацией и производством подрядных работ, возникающие как на стадии производства работ, так и по их завершении и сдаче застройщику.

Учет затрат на производство строительных работ в зависимости от видов объектов учета может быть организован по позаказному методу или методу накопления затрат за определенный период времени с применением элементов нормативного метода учета и контроля ресурсов.

При позаказном методе объектом учета является отдельный заказ, открываемый на каждый объект строительства (вид работ), по которому учет затрат ведется нарастающим итогом до окончания выполнения работ или сдачи их заказчику.

Строительная организация, выполняющая однородные виды работ или осуществляющая в рамках заключенных договоров строительство однотипных объектов с незначительной продолжительностью их строительства, может вести учет методом накопления затрат за определенный период времени по видам работ и местам возникновения затрат.

Регистром первичного учета выполненных объемов строительных работ в натуральном и стоимостном выражении является журнал учета выполненных работ, который ведется начальником участка. В нем содержатся данные о видах и объемах работ, подлежащих выполнению, и их стоимости, определяемой исходя из расценок (норм), принятых при определении договорной цены объекта, в разрезе конструктивных элементов и видов работ, которые приводятся в последовательности их выполнения.

К итоговой стоимости работ на объекте прибавляются накладные расходы по расценкам (нормам) и от полученной стоимости работ определяются плановые накопления (или разница между договорной стоимостью работ и их плановой себестоимостью). Общая сумма стоимости работ (прямых затрат), накладных расходов и плановых накоплений составляют договорную (сметную) стоимость строительных работ на объекте.

По мере окончания каждого вида работ на объекте, но не позднее 1-го числа следующего за отчетным месяца, выполненные работы отражаются в журнале в натуральном и стоимостном выражении против соответствующих наименований конструктивных элементов. Затем подсчитывается общая стоимость выполненных работ по расценкам (нормам), от нее рассчитывается сумма накладных расходов, определяются плановые накопления и общая договорная (сметная) стоимость выполненных строительных работ, которая подтверждается подписью начальника участка.

Журнал является регистром, на основании которого ежемесячно со­ставляется справка о стоимости выполненных работ и затрат. На каждую стройку составляется отдельная справка.

Субподрядные организации включают в справку объемы работ, вы­полненных собственными силами, а генподрядные организации — общие объемы работ, выполненных собственными силами и субподрядными организациями.

Строительные организации, применяющие нормативный метод учета и контроля затрат, создают и утверждают систему норм и нормативов и на ее основе - калькуляции нормативной себестоимости работ, выявляют и учитывают затраты, связанные с отклонением от действующих норм и нормативов.

Выделяют следующие основные принципы учета затрат на строительное производство при хозяйственном способе:

1. объектом учета считается отдельно стоящее здание или сооружение, на строительство, расширение или реконструкцию которого составлена отдельная смета;

2. строительная продукция закреплена территориально, имеет более крупные размеры и продолжительные сроки строительства и эксплуатации по сравнению с промышленной продукцией;

3. большинство материальных ценностей является материалами открытого хранения, хранящихся на строительных площадках и отпускаемых на рабочие места на протяжении отчетного периода без счета, взвешивания или обмера;

4. дополнительная заработная плата учитывается в составе накладных расходов.

Аналитический учет себестоимости ведется с использованием документов первичного учета произведенных затрат: - материалов (отчеты материально-ответственных лиц, ведомости 10-с учета материалов и других аналогичных форм), заработной платы (карточек учета расходов по оплате труда и ведомостей) и т.д.

В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

• на строительные работы;

• на работы по монтажу оборудования;

• на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

• на приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

• на прочие капитальные затраты;

• на затраты, не увеличивающие стоимости основных средств. Порядок учета затрат на строительные работы и работы по монтажу оборудования зависит от способа их производства - подрядного или хозяйственного.

Учет себестоимости строительных работ рекомендуется вести в разрезе следующих статей:

• материалы;

• расходы на оплату труда;

• расходы на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов;

• накладные расходы.

Подрядчик может применять два способа расчета финансового результата в зависимости от принятых форм определения дохода. Доход может рассчитываться как по отдельным выполненным работам, так и по объекту строительства в целом. Если доход определяется после завершения всех работ на объекте, то применяется метод «Доход по стоимости объекта строительства». При определении дохода по мере выполнения отдельных работ по конструктивным элементам (этапам) используется способ «Доход по стоимости работ по мере готовности».

При использовании метода «Доход по стоимости объекта строи­тельства» подрядчик определяет финансовый результат в тот момент, когда все работы в соответствии с договором, сметой, проектной документацией закончены и сданы заказчику. Финансовым результатом в этом случае будет разница между стоимостью, определенной договором, проектно-сметной документацией, и фактически произведенными затратами подрядчика.

Использование метода определения финансового результата «Доход по стоимости работ по мере их готовности» предполагает, что в договоре и в проектно-сметной документации строительные работы, поручаемые заказчиком подрядчику, должны быть четко разделены на этапы. При этом фактические затраты подрядчика, приходящиеся на определенный этап, сданный заказчику, также должны быть в достаточной степени определены. Порядок определения может быть как прямым, так и расчетным. В первом случае они рассчитываются по фактическим затратам, относящимся к тому или иному этапу, а во втором - в определенной доле к общей сумме затрат. Данный порядок необходимо закрепить в приказе по учетной политике.

Заказчик или застройщик по завершении капитального строительства объектов предъявляет их в установленном порядке к приемке. Приемка в эксплуатацию оформляется актами приемки законченных строительством типовых форм № КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта» или № КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией».

Объекты, законченные капитальным строительством, принимаются в состав основных средств по инвентарной стоимости. Она определяется отдельно по каждому вводимому в эксплуатацию объекту — зданию, сооружению и оборудованию, а также предметам, если их приобретение предусмотрено сметой.

В состав основных средств объекты недвижимости включаются после их государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. Порядок регистрации и передачи законченного строительством объекта определяется договором.

Инвентарная стоимость является первоначальной стоимостью введенных в действие объектов, зачисленных в состав основных средств. В состав строящегося объекта могут входить: отдельно стоящие здания, сооружения, встроенные и пристроенные помещения подсобного назначения (электростанции, котельные, компрессорные, насосные станции). По окончании строительства эти объекты отражаются в учете как введенные в эксплуатацию одновременно с вводом основного объекта, по смете которого они строились.

Инвентарная стоимость определяется по объектам законченного стро­ительства К таким объектам относят принятые в эксплуатацию объекты, на которых окончательно завершены все строительно-монтажные работы, работы по монтажу оборудования, другие работы. Полная готовность объекта к эксплуатации подтверждается актом специальной приемочной комиссии. В акте указываются: объем, производственная мощность, производительность, площадь; параметры, характеризующие объект, готовность его к эксплуатации, качество выполненных работ, наличие недоделок, сроки их устранения. Оформленный акт передается в бухгалтерию и служит основанием для определения инвентарной стоимости объектов, зачисления их в состав основных средств, списания источников финансирования.