7.1. Укрупненный сметный расчет стоимости строительства жилых зданий

Жилые здания неоднородны по своему объемно-планировочному составу, что предопределяет сложность их оценки по средним показателям. В связи с этим следует обратить внимание на то, что удельные показатели стоимости строительства в расчете на 1 кв. м здания, применяемые в практике оценочной деятельности, нивелируют функциональные, объемно-планировочные, конструктивные и другие особенности зданий и не позволяют выполнить справедливой оценки. Это обусловлено тем. что отдельные помещения зданий, занимая в структуре общей площади различное положение, в силу своих архитектурно-строительных и производственных особенностей различаются по стоимости более чем в два раза. Особенно неточность укрупненной оценки проявляется при необходимости оценить фрагменты здания, например, при реконструкции, продаже или сдаче в аренду отдельных помещений.

Дифференцированные показатели стоимости жилых зданий разра­ботаны на основе СНиП П-Л.1-71 (1970-е гт.), СНиП П-60-75 (1975 г.), СНиП 2.08.01-89 (1990-е гг.), квартиры в которых классифицированы по числу комнат. В действующих нормах требования к жилью опреде­лены из условия заселения квартир в целом по формуле: N - 1 (двух­комнатная квартира рассчитана на семью из 3 чел. и т. п.). Тем самым на одного члена семьи приходится в среднем 18 кв. м площади кварти­ры, и этот показатель обеспеченности характеризует нижний уровень комфорта проживания в жилых домах.

Алгоритм дифференцированных показателей стоимости должен быть принят в следующем виде:

1. Показатель стоимости 1 кв. м общей площади квартир в зависи­мости от их размера (в руб.).

2. Поправки к стоимости 1 кв. м общей площади квартир, приня­той по п. 1 на стоимость внеквартирных помещений, в зависимости от удельного соотношения площади в неквартирных помещений и площа­ди квартир в ломе (в%).

3. Поправки к стоимости 1 кв. м общей площади квартир, приня­той по п. 1 на стоимость встроенных шкафов, антресолей и кладовых и зависимости от удельного соотношения площади этих устройств (по горизонтальной проекции) к площади квартир в доме (в%).

4. Показатели площади оборудования и монтажа пассажирских лифтов в зависимости от их грузоподъемности, скорости подъема и этажности домов (в руб. на один лифт).

5. Увеличение показателей стоимости 1 кв. м площади квартиры в зависимости от этажности жилого дома в % от показателей стоимости

6. Поправки к основной стоимости 1 кв. м общей площади кварти­ры по п. 1 в зависимости от изменения показателей дома-эталона (пио­нерного) (в руб. на 1 кв. м общей площади квартиры).

7. Показатели средней стоимости 1 кв. м приведенной площади квартир в жилых домах различной этажности и конструкций (без зат­рат на освоение, инженерное оборудование и благоустройство терри­тории) (в руб.).

8. В приложении 1 в качестве примера приведены расчеты стоимости жилого 25-этажного каркасно-панельного дома и 9-этажного крупно­панельного жилого дома.

Приложение 1.

Пример метода расчета стоимости жилых домов

Наименование показателей	Единица измерения	9 этажей			25 этажей
		коли­чество	руб.		коли­чество		pyб,
Общая площадь квартир	Kв. м	7110	—		12 600		—
Число квартир	Квартира	143	—		240		_
Средняя площадь квартиры	Кв.м	49,7	—		52,8
Стоимость I кв м площади квартир с сантехкабинами «А»	Руб.				—
Площадь застройки	Кв. м	1056				870
Периметр здания Р	М	188				159
Отношение F3: Р	—	5.6			5,5
Площадь коридоров То же	Кв. м %	870 5,2			1920 15,2
Площадь лестничного лифто­вого узла То же	Кв.м %	420 5.9			1315 10.6
Площадь лоджии То же	Кв. м %	555 7,8			325 2,6
Площадь балконов То же	Кв. м %	—			1250 9,9
Площадь проходного чердака То же	Кв. м %	—			800 6,4
Площадь технического этажа То же	Кв. м %	—			680 5.4
Площадь встроенных шкафов (типовых) То же	Кв. м %	186 2.7			480 4.2
Площадь антресолей То же	Кв. м %	286 4			560 4.4
Лифты грузоподъемностью 350 кг 0,65 м/сек То же 1,5 м/сек	Шт.	4			2
Стоимость лифтов на 1 кв. м общей площади квартир	Руб.	—			—
Поправки
На изменение этажности при свайном основании	%	—			11,9

Приложение 2.

Пример укрупненного сметного расчета по определению стоимости строительства

Наименование объекта	Всего	Стоимость единицы	Общая стоимость строительства, тыс. руб.	Сметная стоимость
Жилой дом 5 этажей	3781,1	28650	108328,515	108328,515
Жилой дом 6 этажей	5025,36	28650	143976,56	143976,56
Жилой дом 7 этажей	6297,97	28650	180436,84	180436,84
Жилой дом 12 этажей	3334,8	28650	95542,02	95542,02
Жилой дом 14 этажей	3890,6	28650	111465,690	111465,690
Жилой дом 16 этажей	4446,4	28650	127389,360	127389,360
Специализированый продовольствен-ный магазин	332	41500	60485,420	13778
Универсальные магазины	483,64	41500	88111,953	20071,060
Детский сад	948	1000	4161,720	948,000
Итого			919898,078	801936,045
Проектные работы			172662,38	172662,38
Итого			1092560,458	974598,425
Затраты на непредвиденные работы и затрата 2%			21851,20916	19491,9685
Всего			1114411,66716	994090,3935

- Суммарные затраты по строительству составили: 1033524,894тыс. руб.

- Стоимость проектных работ от стоимости строительства составила:

172662,38тыс. руб. * 100% / 1114411,66716 тыс. руб.= 15,5%

- Стоимость строительства в расчете на 1 м²:

1114411,66716 тыс. руб. / 28539,87 м² = 39,0475 тыс. руб.