2.1. Комунальні підприємства та осбб

У 2002 році Верховна Рада України приймає Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Сучасною формою управління та утримання житлового фонду стають об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), або як ще називають їх у країнах Європи – кондомініумів.

Однією з причин, яка ускладнює процес створення ОСББ, є незацікавленість у їх створенні представників місцевих органів влади. Оскільки вони вважають, що такі об’єднання позбавлять їх функцій управління і контролю у житлово-комунальній сфері, тоді як вони і надалі прагнуть зберегти свої владні повноваження та отримувати дотації з державного бюджету. Невигідною діяльність ОСББ є і для ЖЕКів, через те, що створюватимуть попит на реальні та якісні житлово-комунальні послуги та сприятимуть конкуренції, а отже, розвитку ринкових відносин у житлово-комунальній сфері.

Органи місцевої виконавчої влади, на які згідно із законодавством покладена відповідальність за належне надання ЖКП, не проводять відповідну роботу щодо створення ОСББ, незважаючи на те, що саме ці об’єднання дозволять ефективно вирішити більшість житлово-комунальних проблем, суттєво покращити загальний стан міста та якість житлово-комунальних послуг, через те, що громадяни стануть власниками елементів загального користування в будинку; зможуть створити власну управлінську структуру для вирішення проблеми утримання будинку та прибудинкової території; покращити фізичний стан будинку та умови проживання у ньому; контролювати якість ремонтних робіт у будинку; матеріально впливати на порушників загальних домовленостей; отримають можливість скоротити витрати на комунальні послуги тощо.

У таблиці 2.1. відображені переваги та проблеми створення ОСББ:

Таблиця 2.1.

Переваги та проблеми створення ОСББ для мешканців будинків

Переваги	Проблеми
Поява власника житла, який має право вибору форми управління будинком	Складні процедури реєстрації та неврегульованість окремих питань їх діяльності
Можливість самостійно визначати функціональне призначення прибудинкової території в результаті її закріплення	Можливість, але не обов’язковість надання землі під будинком та прибудинкової території
Підвищення відповідальності за житлово-комунальні неплатежі	Відсутність зацікавленості всіх мешканців будинку у створенні ОСББ
Звільнення місцевої влади від функцій управління житлом та фінансування заходів щодо його експлуатації	Високий рівень відповідальності керівних органів ОСББ, від яких залежить якість проживання у будинку
Поліпшення якості житлових послуг	Неспроможність ОСББ реально обирати надавачів житлових послуг
Підвищення відповідальності мешканців за технічний стан будинку	Недостатнє інформування мешканців про переваги ОСББ
	Відсутність кваліфікованих кадрів щодо управління ОСББ

Найбільша увага щодо утворення ОСББ з боку органів влади приділяється у Донецькій (1676 од.), Львівській (641 од.), Одеській (549 од.), Миколаївській (544 од.) областях, АР Крим (522 од.) та м. Києві (491 од.). [12]

У Польщі законодавство, що регулює діяльність об'єднань власників багатоквартирних будинків («спільнот мешканьових»), діє з 1994 року. Всі рішення, які стосуються спільноти, приймаються більшістю голосів, які пропорціональні до частки власності мешканця у будинку (чим більше у мешканця площа житла, якою він володіє в будинку, тим більше в нього голосів). Рішення приймаються на загальних зборах мешканців, або через індивідуальні опитування. [22]

В Україні, щоб створити такі об’єднання, на установчих зборах мають бути присутніми половина плюс один власник квартир будинку. Рішення ухвалюється, якщо з цієї частки проголосує дві третини. Решта власників, хоч і не стають членами ОСББ, на плечі якого повністю ляже утримання будинку, мусить прийняти всі його рішення.

Фактично, після того як створюється ОСББ і йому передається технічна документація на будинок, в руках у власників квартир опиняються всі комунальні важелі: вони самі шукають організації, які прибиратимуть прибудинкову територію, ремонтують ліфти, обслуговують внутрішньобудинкові мережі, вивозять сміття. [28]

При цьому ЖЕКи ніхто не відміняє, просто з’являється можливість домовитися не з ними, а, наприклад, із приватною фірмою, що надає ті ж послуги. Серед переваг, на яких передусім наголошує Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, є встановлення лічильників тепла і води, що дасть змогу зекономити. Відповідно до програми реформування ЖКГ до кінця 2014 року заплановане створення 45 530 ОСББ, що становитиме близько 70% багатоповерхового житлового фонду. 

Поки що у проекті Житлового кодексу не запропоновано механізму реалізації права власності на багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси, що, окрім квартир, включають різноманітні технічні приміщення, комунікації та прибудинкову територію. Саме з цим діючі ОСББ на практиці мають проблеми. 

В Україні вже простежується така тенденція: забудовники намагаються монополізувати попит і пропозицію, створюючи «кишенькові» ОСББ. Такі «кишенькові» ОСББ обирають таку ж «кишенькову» керівну компанію, яка встановлює тарифи на послуги принаймні в 2-3 рази вищі, ніж в середньому по місту. Та й формальне зобов'язання держави – провести перший капітальний ремонт після формування ОСББ за бюджетні кошти – експерти називають нереалістичним. 

Для активізації створення ОСББ і посилення їх ролі у процесах ре­формування житлово-комунального господарства запропоновано налагодження партнерських відносин між органами місцевого самоврядування і ОСББ, проведення роз’яснювальної роботи серед мешканців задля розвіювання побоювань, пов’язаних з переходом на самостійне управління житлом, і пробудження ініціативи громадян, а також допомога у створенні навчальних систем і ресурсних центрів для підвищення рівня підготовки управлінських кадрів для ОСББ.