36. Методические подходы применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка

(КОНСПЕКТ) Выбор метода оценки зависит от :

-вида недвижимости

- характера использования недвижимости и оценки

- от цели оценки

- доступности и достоверности информации об объектах

Различают несколько подходов:

НОРМАТИВНЫЙ подход – применяется -при передачи в собств, при распеределении собственности (паёв)(одноэтажных строений, многоквартирных домов);- при оценке цчастков находящихся в аренде с правом выкупа.

ДОХОДНЫЙ подход – определяет стоимость путём преобразования доходов в стоимость приносящих зем. участком за срок эксплуатации.

• Метод прямой капитализации V = чД\Ск - прим. на участках нетребующих капитальных вложений и приносящие доход с 1го года эсплуатации (т.е. когда время между приобретением и эксплуатацией меньше 1го года)

Этим методом оценивают: - земли с\х назначения (кроме мн. насажд.); -зем. участки на которых расположены улучшения аренда которых возможна сразу по приобретению ; - зем участки комм. эксплуатация улучшений возможно сразу по приобретению.

• Метод дисконтирования V = чД (1+сК)^t – определение текущей стоимости приведение будущих потоков к единой текущей стоимости с учетом фактора времени в соотв с применением сложного %. Примен. для участков которым необходимы капиталовложения, использов. идет на след год; Например многол. насаждения, участки требующие капитал. ремонт или строительство.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ подход – стоимость участка должна быть меньше или равна цене аналогичного участка с аналогичными улучшениями и хар-ми.

. Примен. – для объектов которые фигурируют на рынке, корда рыночная информация явл доступной, достоверной и репрезентативной. Когда выборка явл репрезентативной с точки зрения мат. статистики.

ЗАТРАТНЫЙ подход - V = Vз.у – Ч+ПП – стоимость определяется суммой стоимости зем. участка+ стоимость замещения улучшений с учетом износа и прибыли предприятия

(Варламов т5) Затратный подход применяют: -проверке результатов, полученных другими методами; -когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

40. Качественные показатели влияющие на рыночную стоимость земельно участка

На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

• социальные и демографические особенности;

• общая экономическая ситуация;

• правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

• природные условия и окружающая среда;

•физические и качественные характеристики земельного участка;

• расположение земельного участка;

• доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы,

законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в

ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка

по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв,

наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам,

школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами.

11. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ, ПОНЯТИЕ. Рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключённого между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что какая-либо из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности. 

Для определения рыночной стоимости нельзя принимать цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, в которых произошли эти соглашения,  так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких- либо внешних воздействий. Таким образом, рыночная стоимость — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект.

37. ВЛИЯНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА МЕТОДИКУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. Существует несколько методов оценки земельных участков: сравнительный, затратный и доходный метод. Для земель с разным целевым назначением целесообразно использовать разные методики определения его рыночной стоимости. Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен, это могут быть земли историко-культурного назначения; природно-заповедного и другого природоохранного назначения; земли оздоровительного назначения; земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Для земель сельскохозяйственного назначения и жилищной и общественной застройки лучше использовать доходный или сравнительный методы.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения затратным методом учитываются все производственные, технологические расходы. Для определения стоимости земельного участка на основании капитализации дохода от арендных платежей чистый операционный доход исчисляется как разница между доходом от арендных платежей, размер которых определяется путем анализа рынка аренды, и ежегодными расходами, связанными с содержанием и эксплуатацией участка. Используя сравнительный метод, при сопоставлении цен продажи подобных земельных участков под сельскохозяйственными угодьями учитываются социально-экономические и иные факторы, влияющие на цену земельных участков.

При оценке земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от использования всех лесных ресурсов и производственными расходами и прибылью за период оборота рубки. Ожидаемый доход от использования земельного участка включает доход от реализации древесины и других продуктов леса, а также от предоставления охотничьих, рекреационных, оздоровительных и других услуг.

При определении стоимости земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, путем сопоставления цен продажи за основу берутся цены продажи участков, которые по факторам, влияющим на их стоимость, в достаточной мере совпадают с оцениваемым участком.

Стоимость земельных участков, в пределах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется как стоимость улучшенных земельных участков.

 При оценке застроенных земельных участков чистый операционный доход определяется на основании ожидаемого дохода на рынке от аренды земли или застроенного земельного участка при условии его наиболее эффективного использования.

При сопоставлении цен продажи подобными определяются застроенные земельные участки, имеющие:одинаковую функцию использования земли и характер улучшений земель (здания, сооружения, многолетние насаждения, водоемы);общий район расположения;близкие физические характеристики