8. Региональные факторы влияющие на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации по таким сделкам, необходимой инфраструктуры (банки, ипотека, риелторские организации и пр.), а также операции по управлению и финансированию сделок. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости, включая природные ресурсы, в том числе и землю

Региональные факторы влияющие на рынок недвижимости.

- экономические перспективы развития региона

- притоки капитала в регион

- оттоки капитала из региона

- отдельные нормативно-правовые акты, ограничивающие сделки недвижимости на региональном уровне

- экологическая обстановка (степень загрязнения, наличие свалок и полигонов отходов, площадь земельных насаждений и др.).

наличие инфраструктуры на территории (уровень развития сферы обслуживания, удаленность от центра, обеспеченность транспортными сетями и др.;

- географическое положение

- катаклизмы

- возможность межэтнических и военных столкновений

Развитие рынка недвижимости в первую очередь определяется:

-экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут

возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие

обстоятельства возникают достаточно редко;

-финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою

очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой,

промышленное развитие), наличием различных рабочих мест;

-взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой

того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их

основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в

упадок. В состоянии застоя находятся также районы, зависящие от одной отрасли

промышленности (например, только угольная), что может привести к быстрой 12

дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных

изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность

Приток капитала

Поступление денежных средств в национальную экономику из-за рубежа в виде кредитов, а тж. за счет продажи финансовых активов иностранным покупателям.

Отток капитала

Денежные средства страны, направляемые в другие страны в виде инвестиций, ссуд, для покупки финансовых активов. O.K. отражается на счете движения капитала в платежном балансе.

14.Принципы потенциального пользователя Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.принцип полезности означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.

В экономической оценке полезность определяется размером и I сроками получения доходов или других выгод от использования объекта недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме — заповедники, лечебно- оздоровительные зоны, памятники истории и культуры), а также от престижности места и объекта.

В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя). Недвижимость обладает стоимостью только

в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или

удовлетворения иной социальной потребности.

Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде дохода, который для собственника может быть охарактеризован как «приписанная рента».

Принцип полезности используют при оценке земельных участков поселений, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения или придает определенные

предпочтения сообщество жителей конкретного поселения в виде градостроительных регламентов в форме нормативно-правового акта — правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в поселении действуют социальные,

экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора поселения, тем самым существеннымобразом влияя на формирование цены земель поселений. И административное

регулирование, и предпочтения городского населения формируют облик поселения, руководят размещением в его структуре материальных элементов, определяя общественную полезность сформированной среды обитания, а через нее — и цену

городских земель поселения. При этом основная задача поселения заключайся в недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка

не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности. Базируясь на этом принципе, можно сделать вывод, что разумный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за

другой земельный участок с такой же полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Это побуждает собственника выполнять определенные обязанности по

отношению к собственной недвижимости: следить за состоянием своего участка и его окружающей территории, участвовать в градостроительной деятельности и т. д.

Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости:

затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного

участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект,

стоимость I которого самая низкая. Принцип замещения — основной принцип оценки при использовании сравнительного (рыночного) подхода.

При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется

стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

Ожидания могут быть нормальные и спекулятивные. Для правильной оценки будущих доходов, ожидаемых от владения недвижимостью, необходимо сделать поправку прогнозируемых будущих поступлений на стоимость во времени.

Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства,

используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т. е. определение текущей стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи

недвижимости. Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.