13. Принципы рыночной среды

1. Принцип спроса и предложения

Величина предложения — это число объектов недвижимости, которое предлагают продавцы к продаже, аренде, обмену по определенной цене, и.т.д. Спрос-наличие у покупателей желания и возможности покупать определенный товар по определенной цене. По закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях ведет к уменьшению, а снижение — к увеличению спроса. Взаимодействие предложения и спроса устанавливает рыночную цену объектов недвижимости. Если на земельном рынке имеет место избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса (земельных участков), то цены и ставки арендной платы снижаются. В краткосрочном периоде предложение недвижимости сравнительно неэластично. Спрос же на объекты недвижимости более изменчив и оперативнее реагирует на уровень цен, нежели предложение.

2.Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения, снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция в основном между:

·     различными способами использования одного и того же земельного участка для различных целей в разрешенных пределах;

·     собственниками земельных участков из-за выгодных арендаторов;

·     арендаторами из-за одних и тех же земельных участ­ков;

·     различными типами строения на одном и том же земельном участке.

Конкуренция содействует перемещению капитала в более эффек­тивные сферы, способствуя выравниванию уровня доходности. Если на земельном рынке ожидается обострение конкуренции, то оценщик должен предусмотреть снижение прогнозируемых дохо­дов или повысить степень риска путем капитализации прибыли по более высокой ставке. Поэтому при оценке земельных участков необходимо учитывать тенденции повышения или сни­жения уровня конкуренции, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

3.Принцип зависимости (внешнего воздействия). Стоимость земельного участка зависит не только от его собственных достоинств (размер, функциональное назначение, и др.), но и от многочисленных внешних факторов – каче­ства его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т. е. от  экологических, градостроительных, экономических, региональных и других факторов. Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

4. Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость земельного участка образуется тогда, когда его параметры и назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним эффектах прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков.

Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:

·     при чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;

·     когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, – на его стоимость.

5.Принцип изменения отражает динамичность стоимости земельных участков во времени в результате процессов, происходящих в почве и во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения. Стоимость земли во времени потенциально не снижается, а повышается из-за нарастающего дефицита и других факторов. Изменяются и вкусы, предпочтения людей, престижность районов, транспортные и другие условия. Меняется и окружающая среда местоположения участка, которая проходит фазы роста, зрелости, упадка и обновления.

6. Принцип лучшего и наиболее эффективного использо­вания земли (ЛНЭИ) определяется как вероятное наиболее выгодное и доходное использование функциональных возможностей земельного участка, обеспечивающее са­мую высокую его стоимость для собственника и учет обще­ственных интересов на дату оценки. Выбор наиболее эффек­тивного использования производится среди альтернативных вариантов, которые:

·     физически осуществимы, т. е. размер, форма, местоположение земельного участка и его транспортные условия позволяют осуществить возможные способы использования;

·     соответствуют законодательным нормам, градострои­тельным и другим требованиям и ограничениям;

·     финансово обоснованы по показателям окупаемости инвестиций;

·     обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и наибольшую доходность владельца. 

15. Принцип связанные с эксплуатацией зем уч-ка. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принцип полезности,

который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.

В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя). Недвижимость обладает стоимостью только

в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или

удовлетворения иной социальной потребности.

Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде дохода, который для собственника может быть охарактеризован как «приписанная рента».

Принцип полезности используют при оценке земельных участков поселений, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения или придает определенные

предпочтения сообщество жителей конкретного поселения в виде градостроительных регламентов в форме нормативно-правового акта — правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в поселении действуют социальные,

экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора поселения, тем самым существенным образом влияя на формирование цены земель поселений. И административное регулирование, и предпочтения городского населения формируют облик поселения, руководят размещением в его структуре материальных элементов, определяя общественную полезность сформированной среды обитания, а через нее — и цену городских земель поселения. При этом основная задача поселения заключайся в

недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка

не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности. Базируясь на этом принципе, можно сделать вывод, что разумный покупатель

не заплатит за земельный участок больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой земельный участок с такой же полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких

альтернативных. Это побуждает собственника выполнять определенные обязанности по отношению к собственной недвижимости: следить за состоянием своего участка и его

окружающей территории, участвовать в градостроительной деятельности и т. д.

Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости:

затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта

недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект,

стоимость I которого самая низкая. Принцип замещения — основной принцип оценки при использовании сравнительного (рыночного) подхода.

При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную

прибыль.

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

Ожидания могут быть нормальные и спекулятивные. Для правильной оценки будущих доходов, ожидаемых от владения недвижимостью, необходимо сделать поправку прогнозируемых будущих поступлений на стоимость во времени. Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности

получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т. е. определение текущей стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи

недвижимости.

28. Капитализация дохода — совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе

оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболееэффективным образом.

Под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняют по формуле

где V — текущая стоимость; CFi, — доход за период; i — ставка дисконта за этот период; n — число периодов.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

!Первый вариант кажется лучше, все из одной книги, разные главы!

Метод дисконтирования будущих доходов. При этой методике модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков.

где V — текущая стоимость; CFn — доход за период; i — ставка дисконта за этот период; n — число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период.

Этапы применения метода дисконтирования.

1. Определение продолжительности периода получения дохода (прогнозирование потоков денежных средств по каждому году

прогнозного периода).

Потоком денежных средств называют ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основной функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Предстоящие затраты и результаты деятельности оценивают в пределах расчетного прогнозного периода (горизонта расчета, например, 4 года 48 месяцев), продолжительность которого устанавливают в зависимости от уровня и темпов инфляции,

типа объекта собственности и других условий и измеряют количеством шагов расчета (например, 4 шага, 48 шагов).

Исходные данные:

размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая,ежегодная);

продолжительность периода, в течение которого прогнозируют получение дохода.

2. Дисконтирование потоков денежных средств — расчет текущей стоимости будущих платежей на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. В зависимости от стоящей задачи дисконтируют потоки денежных средств, характеризующие следующие величины: чистый операционный доход; доход инвестора

до и после налогообложения; доход банка по выданному кредиту; доход арендодателя по арендному договору.

3. Определение ставки дисконтирования — средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка.

Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, то ставка

дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем больше риск, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

4. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в концепериода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

5. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки

от продажи (реверсии). Результатом будет оценка стоимости

объекта методом дисконтирования будущих доходов.

26. Метод количественного определения рисков. Риски рынка земли обладают рядом особенностей. В зависимости от целевого назначения, функционального использования, месторасположения земельного участка изменяются виды рисков. Количественное определение рисков имеет важное значение, т.к их степень определяет величину ставки капитализации, от которой зависит стоимость объекта. В нормативно-правовых документах Украины нет жестко регламентированого способа количественного определениея рисков. Оценщик имеет прав экспертным путем выбирать способ определения и степень влияния одного или другого риска на конкретный оцениваемый объект. Все способы количественного определения основаны на методах математической статистики.

1. Правовое поле рынка земли и недвижимости, его субъекты и объекты. Согласно Конституции Украины земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется.  Земельный кодекс определяет полномочия органов гос.власти в области продажи земельных участков, а также порядок приобретения их гражданами и юридическими лицами(мена, дарение, наследование и т.д.) Заключение таких сделок осуществляется согласно Гражданского кодекса Украины с учетом требований ЗКУ. Все гражданско-правовые сделки касательно недвижимости регистрируются Минюстом согл.з-ну «О гос.рег-ции вещных прав». Для любой сделки необходимо определить стоимость недвижимости. Оценка осуществляется согл. З-ну «Об оценке имущества», Национ.стандартам оценки недвижимости 1, 2, Методике и порядку проведения экспертной оценки. Важным шагом в формировании рынка земель в Украине будет принятие закона «О рынке земель». Объектами рынка недвижимости являются земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения

Субъектами рынка недвижимости есть покупатели, продавцы и профессиональные участники.