17. Принципы, на основании которых принимается решение о величине рыночной стоимости земельных участков.

Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.

В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя). Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости

определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен

другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности. Базируясь на этом принципе, можно сделать вывод, что разумный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой земельный участок с такой же полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Это побуждает собственника выполнять определенные обязанности по отношению к собственной недвижимости: следить за состоянием своего участка и его окружающей территории, участвовать в градостроительной деятельности и т. д.

Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость I которого самая низкая. Принцип замещения — основной принцип оценки при использовании сравнительного (рыночного) подхода. При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта. Ожидания могут быть нормальные и спекулятивные. Для правильной оценки будущих доходов, ожидаемых от владения недвижимостью, необходимо сделать поправку прогнозируемых будущих поступлений на стоимость во времени. Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности

получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности. Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата

за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т. е. определение текущей стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи недвижимости.

Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность.

30.ЧИСТЫЙ ОПЕР ДОХОД=ОЖИДАЕМЫЙ ДОХОД-ЗАТРАТЫ

Методы определения ЧОД:

1)прямая капитализация

Vзу=D₀ / Ck

C_k –это то %-ное соотношение по которому накапливается доход приводящий к стоимости объекта.

2)кумулятивный метод

∑ Ck ₌ Сбр + Ср _, где БР- безрисковая ставка капитализации, свойственная государству.