8.4. Іпотечний кредит

Іпотечний кредит – це особливий вид економічних відносин щодо надання кредитів під заставу нерухомого майна (іпотеки).

Іпотека – це один зі способів забезпечення зобов’язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право у разі невиконання заставодавцем зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок заставленої нерухомості.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також банківські установи. Позичальниками виступають фізичні та юридичні особи, головним чином, фізичні, які мають у власності об’єкт іпотеки. Об’єктом застави може бути нерухоме майно: житлові будинки і квартири, виробничі будівлі, споруди, магазини, склади, земельні ділянки. Головними особливостями застави є: по-перше, наявність у позичальника власності; по-друге, щоб ця власність не була об’єктом застави за іншою угодою.

При заставі нерухомого майна боржник лише зберігає своє право власності. Однак заставлене майно залишається в руках боржника, який продовжує його експлуатувати.

Ресурсами кредитування іпотечних банків є власні накопичення, іпотечні облігації та залучені кошти на рахунки клієнтів.

Іпотечні облігації’ – довгострокові цінні папери, які випускаються банками під забезпечення нерухомим майном (земля, виробничі і житлові будівлі, споруди, квартири та інші об’єкти) і приносять твердий дохід.

Основними документами при оформленні іпотечного кредиту є заставні, цінні папери, які можуть (також як й іпотечні облігації) йти на вторинний ринок цінних паперів. Заставна розглядається як документ, який надає кредитору законне право власності на заставу за позикою. Заставна під нерухомість є основним забезпеченням іпотечного кредиту. При погашенні боргу у встановлений термін передача права власності втрачає силу. Заставна під нерухомість містить зобов’язання позичальника за кредитним договором.

Для захисту інтересів кредитора заставна має бути відповідним чином оформлена в державній установі.

Заставодержатель (банк) має право перевіряти за документами і фактично наявність, розмір, стан та умови зберігання закладеного майна.

Проблемами розвитку іпотечного кредитування в українських банках є: недостатня ресурсна база банків, заснована на низькому платоспроможному попиті на нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів на терміни більше, ніж рік та висока інфляція. За оцінками спеціалістів банків, які займаються іпотечним кредитуванням, найбільш переважним кредитним періодом для клієнтів є термін до трьох років. Для банків великою проблемою ліквідності вважається розрив між термінами залучення короткотермінових ресурсів і довгими термінами розміщення ресурсів при іпотечному кредитуванні.

В Україні розробляється нормативно-правова база, яка створює умови для здійснення операцій з нерухомістю та землею. Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України законів «Про заставу», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації» та інших нормативно- правових актів, а також міжнародних договорів України.

Згідно з чинним законодавством України, іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у визначеному законодавством порядку.

Іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель. Майновий поручитель – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи – боржника. Боржник – іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання.

Іпотекодержатель – кредитор за основним зобов’язанням.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення.

Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання.

У разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

Предметом іпотеки можуть бути один або кілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

• нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

• нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

• нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом України «Про іпотеку».

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінювання предмета іпотеки відповідним суб’єктом оцінної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.

Основне зобов’язання – зобов’язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов’язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою.

Закон України «Про іпотеку» запроваджує новий фінансовий інструмент – заставну. Заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту відповідно до Закону України «Про іпотеку». Заставна складається у письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка затверджена Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Для реалізації прав за заставною її власник зобов’язаний заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов’язання. Іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов’язань за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб.

Рефінансування може здійснюватися такими способами:

• відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту;

• продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція репо);

• передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов’язань перед іншими кредиторами;

• емісія іпотечних цінних паперів;

• іншим способом, який не суперечить закону.

Заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів. У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відносини у сфері іпотечного кредитування регулює також Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». Відповідно до цього Закону, іпотечний кредит – правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником щодо надання коштів у користування з встановленням іпотеки. Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випускати іпотечні сертифікати.

Іпотечний сертифікат – особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у вигляді:

• сертифікатів із фіксованою дохідністю;

• сертифікатів участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

• право на отримання номінальної вартості у передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

• право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

• право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі – це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

• право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

• право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, які перебувають у довірчій власності управителя.

Забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами участі є іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.

Іпотечні активи – реформовані в консолідований іпотечний борг зобов’язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов’язання протягом строку обігу сертифікатів.

Консолідований іпотечний борг – зобов’язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем.

Іпотечний пул – об’єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.

Вирішення проблеми залучення ресурсів для іпотечного кредитування вирішується рядом іпотечних банків за рахунок випуску іпотечних облігацій.

Правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їхнього іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду в цій сфері визначає Закон України «Про іпотечні облігації».

Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Іпотечні облігації є іменними цінними паперами. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу в порядку, встановленому проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Іпотечне покриття – іпотечні активи, а також інші активи, які відповідно до проспекту емісії та реєстру іпотечного покриття забезпечують виконання зобов’язань емітента за іпотечними облігаціями.

Можуть випускатися такі види іпотечних облігацій:

1. звичайні іпотечні облігації;

2. структуровані іпотечні облігації.

Емітентом звичайних іпотечних облігацій є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям і всім іншим своїм майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення.

Іпотечний кредитор – фінансова установа, крім спеціалізованої іпотечної установи, яка відповідно до законодавства має право надавати кредити (позики), виконання зобов’язань боржників за якими забезпечене іпотекою, та яка набула право вимоги за забезпеченими іпотекою кредитами (позиками) від інших осіб.

Емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям.

Спеціалізована іпотечна установа – це фінансова установа, винятковим видом діяльності якої є придбання іпотечних активів та випуск структурованих іпотечних облігацій.

За останній період у кредитній діяльності комерційних банків України простежувалася стійка тенденція до зростання обсягів іпотечного кредитування суб’єктів господарювання і фізичних осіб з 27012 млн. грн. на 01.01.2007 р. до 51888 млн. грн. на 01.01.2008 р.

Серед вимог банків за кредитами, наданими в економіку України, питома вага іпотечних кредитів протягом 2007 р. підвищилася на 1,2 процентного пункту та на 01.01.2008 р. становила 12,2% (див. табл. 10.1), з яких 78,1% - кредити в іноземній валюті. Заборгованість за іпотечними кредитами за цей період зросла в 1,9 разу. Незважаючи на те, що порівняно з попереднім роком темпи їхього зростання уповільнились, у номінальному значенні їхній обсяг на 50% був більшим, ніж у 2006 р., переважно за рахунок зростання вимог за кредитами, наданими фізичним особам. Частка іпотечних кредитів фізичним особам у загальному обсязі вимог за іпотечними кредитами дорівнювала 78%, з яких 85,5% - кредити в іноземній валюті.